01
年前收房，原是人生一大喜事，老孫卻高興不起來。
公區(qū)路面硬裝破破爛爛，園林綠化被泥糊的稀巴爛，這些都罷了。沒想到房子內部，竟也如此擺爛，建筑外墻破裂，陽臺移門大裂縫，墻面滋水，水泥管堵沙裸露……
“簡直慘不忍睹。”
一年半前，老孫憑借高齡社保&爆發(fā)人品，從數(shù)百人中脫穎而出，搖中城西某熱盤。
“當時沖著新房限價。哎，早知如此，不如多花幾十萬，買套二手房來得省心。”
只是，那時若不搖新房而接盤二手房，一定會被身邊無數(shù)人“教育”。如今時移事易，物是人非，許多二手房竟然開始變得“我見猶憐”了。
02
搖新房還是買二手房，關鍵在于價格。
隨著新房限價逐年提高，二手房江河日下，大多數(shù)板塊兩者間的倒掛，逐步縮窄。當一二手倒掛縮小到一定幅度時，買二手房倒也是務實的選擇。
即買即住，無需等待。
新房從買入到交付，前后差不多得3年時間。且不計這一期間產生的租房成本、利息成本，買套現(xiàn)成的二手房，起碼不用等啊。
這在心理上是極大的寬慰。尤其年關將近，親朋好友來新房探訪，倍有面子。
當然，僅僅是為了即買即住，并不足以讓人舍棄新房的限價誘惑。
這時，你會聽到中介時常掛在口上的一句詞：得房率。
自打新版建筑新規(guī)發(fā)布后，得房率逐漸消失在各大新盤的宣傳標語上。
同樣是三房兩衛(wèi)，現(xiàn)在新盤起步就要97㎡及以上，而早幾年的次新房，89㎡就能實現(xiàn)。戶型格局、空間尺度幾乎一模一樣，新房平白多了8㎡及以上。
改善盤差異更明顯。以江南岸為例，兩年前交付的次新房，138㎡就能做到四房三衛(wèi)，最小的北向書房，面積都有約9㎡。
現(xiàn)在的新房，約180㎡也就四房三衛(wèi)�？臻g尺度是較早年的138㎡要寬敞，但功能并沒有增加，生個二胎、請個保姆，還是感嘆房間不夠住。
可多出來的40多㎡，買家真金白銀得掏錢。
03
樓市行情好時，這些都不是問題，甚至質量上有些瑕疵，也能睜一只眼閉一只眼。只要新房能賺錢，這些都能忽略。
可一旦市場行情下行，不確定性大大增加。
比如，新房品質。
前不久，城西一樓盤業(yè)主郁悶極了。開發(fā)商不僅延期交付、房子品質也大不如預期，可他不敢維權。房子是PDD買的，一旦維權傳揚開去，房子難賣出高價。
不光是老孫，去年底交付的新盤，不少業(yè)主都在維權。像是城東的A盤，燃氣灶臺面反向安裝，插座、筒燈漏水，業(yè)主們更糟心。
確實，前兩年拿地價高，還動不動拼公租自持，開發(fā)商早就把每一分預算都摳到極致，才敢把地拍下。
但后來宅地搖號又有利潤了，新房也沒那么好賣了。
結果明明同一板塊、限價也差不多，只因市場行情變化，配置反差強烈。
一個客廳帶巖板背景墻，一個十分簡陋；一個是普遍白墻面，一個是豪華木飾面；一個衛(wèi)生間主打時尚潮流，一個走簡約風……
這就是樓市潛規(guī)則：市場行情好時，清水樣板間都有人搶著要，加配是什么？市場行情差了，裝修再奢華，照樣有人挑刺，不加配不行啊。
買的早的業(yè)主不淡定了。不是錢不錢的問題，是臉上寫著“冤大頭”三個字，太糟心了。
04
品質好差已是后話，好歹房子交付了。這萬一房企暴雷，房子能不能交付還是未知數(shù)。
某大突然暴雷后，去年，全國各地多家房企接連被曝債務違約，資金鏈吃緊，讓不少買了新房的業(yè)主擔憂不已。
我一朋友，兩年前投資了套崇賢某浙企開發(fā)的新房，臨近交付這一年，真是吃不下睡不著。每天，必得刷一刷業(yè)主群的消息，看看工程施工進度，生怕房企沒錢停工。
好在最后有驚無險。“品質怎么樣已經不指望了，拿到房子就行。”
不能順利交付，除了開發(fā)商單方面因素外，還可能是遇到了低素質的鄰居。
城西一著名品質房企的樓盤，交付悄無聲息。個中原因，竟是部分高層房鬧為向開發(fā)商索要“好處”，投訴疊墅贈送地下室。這一投訴，導致樓盤遲遲無法順利竣工備案。
沒有竣備，開發(fā)商便無法進行二改，地下室交付時間不得不延遲數(shù)月。
買二手房就不存在這些擔憂。房子品質、園區(qū)配套、物業(yè)服務乃至有沒有“惡鄰”，一目了然。
05
問題來了，一二手價差達到什么程度，可以棄新房轉投二手房？
我認為可參照下列公式：“二手房價+稅費（增值稅）”與“新房限價+買入到交付期間利息”間的價差。（注：契稅新房、二手房均需繳納，可忽略不計）
價差不大，又或是二手房比新房便宜，完全可以選擇二手房。
比如崇賢、勾莊、南部新城、豐收湖、華豐等板塊，在售二手房價與限價新房，價差沒那么大。算上稅費、利息，房價近乎持平。
這時，買套二手房完全可行。
反之，像申花、奧體等大熱門板塊，二手房價遠高于限價新房，則繼續(xù)搖新房。
只是，要讓更多人接受二手房，還需政策給力。
按目前的稅收政策，二手房滿二但不唯一，買家仍需要繳納5.3%的增值稅，動不動多付大幾十萬。
像臨安、富陽乃至更多板塊的二手房都是倒虧的，“增值”子虛烏有，絕對是血上加霜。
若能與時俱進，比如將“唯一”去掉，只需滿二即可，無疑能迅速活躍樓市熱度。
畢竟2021年1月27日以前，杭州二手房轉讓增值稅的免征年限，就是滿兩年即可。
在樓市已不存在過熱的背景下，要求一個中年家庭必須賣掉“唯一”住房，先租房子，再買下一套改善房，才能不收懲罰性的稅費，顯然過于苛刻了。
不論未來政策會否放松，2023年多看幾套二手房，都不是壞事。
來源：層樓
