家門口就是地鐵、商場，交付時更是因出彩品質獲得大肆贊揚的昔日紅盤，也沒有逃開“破發(fā)”的命運。
主人公，就是位于蕭山科技城的榮望軒。
榮望軒實拍
最近，有傳言稱榮望軒二手房成交價約2.5萬元/㎡，已經遠低于2.85萬元/㎡的開盤均價，可以說已經跌破發(fā)行價。
要知道，項目交付不過半年，交付時的贊美似乎還近在眼前，如今房東卻為了脫手而焦頭爛額......
（排版bug，請忽略）023年，“中國代建第一股”管理繼續(xù)保持著領先優(yōu)勢，新增簽約規(guī)模、管理規(guī)模、銷售規(guī)模均領跑全行業(yè)，其旗下的“政府代建業(yè)務子單元”——同樣收獲頗豐。
啟程于2011年，經歷完整的一紀，「信念感」與「求變意識」根植于城樂的血脈之中，激勵他們攀過一座座高坡，瞄準“中國最大政府項目管理服務商”的愿景。
榮望軒，位于蕭山科技城板塊，泊夢路和支三路交叉口，項目于2020年6月首開，12月收官，六開六罄，最低中簽率僅9.38%。
項目位置
2023年6月，項目盛大交付，大量美圖刷屏朋友圈、社交平臺。似乎一切都朝著美好的方向發(fā)展......直到房源掛牌、低價成交，就像一個驚雷，在業(yè)主心頭炸開。
貝殼找房數據顯示，目前榮望軒共有79套房源掛牌，單價在2.51-4.05萬元/㎡不等，細數了一下，單價在3萬元/㎡以下的有18套，單價低于2.85萬/㎡開盤價的有8套，要知道，這還只是掛牌價。
截圖自：貝殼找房
杭房數據顯示，2023年9月-12月，榮望軒共計成交了11套二手房，成交均價大約2.62萬元/㎡。
截圖自：杭房數據
在榮望軒中介門店上班的小A，給小鳳凰出示了一份自己統計的成交數據表格。表格顯示，去年12月成交了一套99㎡的四樓房源，總價247萬，折合均價約2.5萬元/㎡；去年9月，成交的107㎡四樓房源，總價265萬，折合單價約2.48萬元/㎡，還包含了10萬的車位。
甚至，最高單價僅約2.74萬元/㎡，成交于去年12月，14樓，106㎡，總價290萬，一房一價顯示榮望軒的14樓單價在2.85-2.97萬元/㎡，比目前的成交單價還高出了1000-2000元/㎡，“破發(fā)”實錘了。
小A說：“目前掛牌房源中，最便宜的一套是26樓頂樓，99㎡，掛牌250萬，大概能談到240萬，主要因為房東急售，當時買入價就大概280萬了，其他掛牌都比它高。”
急售房源（截圖自：貝殼找房）
從掛牌價來看，單價就只需要約2.53萬元/㎡，若真談到240萬，那單價更是降到約2.42萬元/㎡，比起開盤時頂樓的約2.88萬元/㎡單價低了約4000元/㎡。
交付半年時間，房東血虧約40萬，當然，這還是不算上房貸利息等其他成本的前提下。
據悉，該房源從去年9月掛牌上架，已經經歷了6次調價，從最初掛牌的325萬一路降價至如今的250萬，但很可惜，即便已經將心理價位降至240萬，也還沒有成交。
房源掛牌價六連降
小A說：“這套樓下的房東，同戶型，多了點軟裝，就想賣380萬，不過我不會推薦那套的，不劃算。”
在聊天過程中，小A還給小鳳凰推薦了一套4樓的107㎡房源，總價309萬，折合單價約2.89萬元/㎡，比起已經成交的107㎡房源單價貴不少。對此，小A表示：“現在沒有這么便宜的房源了，這套已經是目前同面積段最低價了。”
或許是因為二手競爭壓力大，又或者是因為當下單價過低，榮望軒也有不少房東們轉而選擇出租的形式來獲取利潤。
截圖自：貝殼找房
貝殼租房數據顯示，目前榮望軒共有84套房源在租，整租價格在4200-7500元/月不等，年租金約5-9萬元，租金年回報率大約在2-3%。
小A說：“像光環(huán)夢中心就有好幾個項目部就租了榮望軒高層，作為員工宿舍，說是可以看項目進展。”
其實榮望軒的內外配套在整個板塊，算是比較出眾的。
小區(qū)西南側是地鐵19號線知行路站，步行大約250米；北側是在建的光環(huán)夢中心，園區(qū)內有星空頂的地下車庫、1.25萬方的中央景觀花園，甚至還有一個“足球場”......
小鳳凰實探過程中發(fā)現，已經有不少業(yè)主入住，很多人帶著自家孫子、孫女在小區(qū)閑逛，小區(qū)西側的順豐門店也已經堆放了大批量的快遞，快遞小哥進進出出，非常熱鬧。
在門口聊天的業(yè)主們
小區(qū)樓下部分底商已經就位，比如藥房、中介門店、甜品店等等。甜品店老板說：“現在住在小區(qū)里的人還是蠻多的，有一些是在這里租房的。”
已經就位的底商
那么，為何看起來配套完善的榮望軒二手房會落到如此地步？小鳳凰猜測有以下原因：
首先是因為榮望軒未“滿2”，需要高額稅費，若是300萬的成交價，買家大約需要支付約22萬的稅費。板塊內已經滿兩年的次新小區(qū)有很多，比如江南壹號院、融創(chuàng)云潮府等等，價格多在3-4萬元/㎡�？們r相同的情況下，高稅費的榮望軒就不占價格優(yōu)勢了。
榮望軒實拍
其次，與板塊整體行情脫離不了干系，畢竟它不是板塊內破發(fā)的個例，像同期入市的前灣江上灣也在面臨同一難題。
貝殼找房數據顯示，前灣江上灣目前共有102套房源掛牌，掛牌均價約3.62萬元/㎡。
截圖自：貝殼找房
據悉，前灣江上灣從2022年年底交房以來，成交了約35套房源。最近一次成交停留在去年12月，一套約140㎡的房源，以總價370萬成交，折合單價約2.64萬元/㎡。
而歷史成交中，大部分單價都在3萬元/㎡左右，最貴的是9號樓的6樓145㎡房源，以600萬成交，折合單價約4.13萬元/㎡。
除了前灣江上灣以外，融創(chuàng)云潮府的行情也很焦灼，目前在貝殼掛牌72套，掛牌均價約3.8萬元/㎡，而最近一套成交的均價約2.98萬元/㎡。
截圖自：貝殼找房
小A說：“目前云潮府有一套96㎡房源性價比較高，掛牌295萬，帶20萬裝修，滿二。”粗略計算單價約3萬元/㎡，去掉裝修的話單價僅需約2.8萬元/㎡。
目前，融創(chuàng)湖悅江南院以及前灣中區(qū)算是板塊內價格“佼佼者”，目前湖悅江南院在貝殼掛牌78套，均價約4.22萬元/㎡；而前灣中區(qū)掛牌均價大約在4.19萬元/㎡。
整體而言，板塊內的整體二手房壓力都較大，大部分都將處于“以價換量”的行情旋渦之中。
或許，對于榮望軒業(yè)主，或者整個板塊業(yè)主而言，當下的二手房壓力還僅僅只是個開始。
從蕭山科技城的板塊規(guī)劃中來看，后續(xù)有不少宅地供應出讓，入市后面臨的也就是天量庫存，對于二手房而言是非常大的挑戰(zhàn)。
不過值得慶幸的也有，主要體現在配套的逐步完善，像惠靈頓國際學校、杭州師范大學附屬競潮小學、理想國幼兒園已經投入使用，尚德實驗學校、邵逸夫醫(yī)院則在建設中。
惠靈頓國際學校
此外，板塊內部已經有了像傳化科技總部、前灣智谷、浙江大學杭州國際科創(chuàng)中心、萬向集團等科技產業(yè)。
在建的杭州光環(huán)夢中心，是香港置地“光環(huán)”系商業(yè)在杭州的首個落子作品，也是板塊內最大的綜合體，總建面達到23.5萬㎡。
杭州光環(huán)夢中心效果圖
可以說，整體規(guī)劃不錯，未來前景光明，但是仍在建設ing，現有配套不夠完善，人流量明顯不足......
或許，也只能靜待配套落地、吸納人流量，帶動板塊活力，才能“拯救”板塊二手行情了。
來源：鳳凰網房產杭州站
