| PART 1 |
5.17新政至今已有兩個(gè)月有余，結(jié)果現(xiàn)在非常清晰，那就是相當(dāng)于打了一劑效果有限的雞血。
二手房月度成交量僅從年初低谷三千余套，小幅上揚(yáng)至6月六千余套，即將過去的7月，成交量卻不增反降，最終定格在5200套。
5200套相較于年初三四千套的月均成交量，雖顯得相對火熱一些，但事實(shí)上，與往年月均至少八九千套的二手成交量相比，大致只有一半。
將時(shí)間線拉長去看，5200套這個(gè)量級依舊寒氣十足。
更嚴(yán)峻的是二手成交、帶看量雙雙下滑趨勢，尤其是更具指標(biāo)意義的，前置于成交之前的帶看量下滑。
成交數(shù)據(jù)往往滯后于實(shí)際成交，7月大部分網(wǎng)簽成交來自上個(gè)月熱度相對高漲期，和本月初成交。
故7月下半月的成交量及帶看量變化，才能更有效的反饋當(dāng)前二手市場的真實(shí)熱度。
從相關(guān)的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺可以看到，目前二手成交的日均套數(shù)不足180套，算上傳統(tǒng)周末成交低谷日，日均成交甚至不過160套。
較6月高峰期日均240套以上、最高單日300+的成交量下滑明顯。
量在價(jià)先，杭州二手房整體再次下行的趨勢已現(xiàn)。
除成交量和帶看量之外，更能直觀展現(xiàn)市場熱度變化趨勢的二手筍盤現(xiàn)象，近期更加頻繁的出現(xiàn)在朋友圈內(nèi)。
各大網(wǎng)紅樓盤皆有此前少見的超低價(jià)房源冒出頭來，西溪公館接連出現(xiàn)多套3.6、3.7萬的房源。
此前成交價(jià)基本在4.5萬朝上的梧桐郡，近期也屢現(xiàn)4萬級的驚爆房源，二手房的頹勢不言自明。
截止到今天，我們從市場各方面的反饋中，仍看不到一絲二手房再次萎靡的止步跡象。
| PART 2 |
供需狀態(tài)變化是市場成交、價(jià)格變化的源頭。
顯然，當(dāng)前杭州二手房市場遭遇了毋庸置疑的需求不振，而且是在5.17新政釋放了不少需求的前提下。
需求不足固然是二手成交和價(jià)格再次下行的根源，但我們更要看到，當(dāng)前二手房正遭遇著激烈的價(jià)格博弈。
近年來，杭州樓市大幅上漲的趨勢和預(yù)期下，催生了大量投資投機(jī)需求，這部分需求對獲益空間有著較高的期待值，所以往往當(dāng)新樓盤交付后，掛牌價(jià)通常會(huì)突破板塊原有的價(jià)格體系。
比如，杭州壹號院、奧體三兄弟交付后，一舉突破了早期金色江南、美哉美城、春和錢塘、
春江彼岸建立的價(jià)格體系。
這和新交付樓盤品質(zhì)疊新固然有一定關(guān)系，但不可否認(rèn)的是，業(yè)主的預(yù)期溢價(jià)并不算低。
再比如近期交付的澄品，雖然交付品質(zhì)總體較好，但動(dòng)輒9萬以上的掛牌價(jià)真的就沒有業(yè)主們較高的預(yù)期溢價(jià)在內(nèi)？
畢竟奧體三兄弟目前的成交價(jià)也不過7.5萬至8萬出頭。
這不僅是奧體的特有現(xiàn)象，幾乎在杭州每一個(gè)主流板塊都是如此，新房交付必引領(lǐng)掛牌價(jià)的向上突破，這里面的突破，很大部分比例都是稍顯不切實(shí)際的預(yù)期。
二手行情整體較差的情況下，市場已由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，面對如此之高的二手掛牌價(jià)，買家不僅不慌，很大一部分購房者直接進(jìn)入觀望模式。
或者切換賽道。
既然價(jià)格這么高，不和你二手房東玩了不成？實(shí)際上完全可以如此。
| PART 3 |
特別是新房中簽率節(jié)節(jié)攀升的當(dāng)下，除去奧體、未科、申花、望江新城、江河匯等幾個(gè)新房性價(jià)比拉到極致的板塊，絕大部分板塊的新房已經(jīng)相當(dāng)觸手可及。
就算是市北、運(yùn)河新城、艮北，中簽率皆已攀升至30%以上，部分更是將近一半一半的中簽率。
無房家庭、人才家庭搖中相對優(yōu)質(zhì)的新房極具明確性，有房家庭只要堅(jiān)持搖，上車概率也是相當(dāng)之高。
那么高企的二手房，綜合成本動(dòng)輒在新房1.5倍以上的二手房，還能吸引到多少需求的目光呢？
杭州二手房目前陷入了總體需求萎靡，和需求被新房虹吸的死亡螺旋之中。
| PART 4 |
能救二手房于頹勢的，只有行情的全面復(fù)蘇，但希望渺茫。
我們此前說過，救二手更在于新房，任何僅針對二手房的寬松都不是決定性的，定向?qū)捤稍谶^高溢價(jià)的二手房價(jià)面前，能量太小了。
還有新房在旁搶食，打斷新房搶食的行為才能有效“趕著”需求去往二手房。
那么怎么打斷新房的搶食行為？可行的一定是新房的一房難求、中簽無望，如此才能推著恐慌、焦慮性的需求向著二手市場而去。
而且推動(dòng)的能量大小，和新房側(cè)寬松的程度呈高度正相關(guān)，但接下去可能全面激活新房嗎？概率可能并不高。
按照近期網(wǎng)傳限購減半的能量，新房短時(shí)間預(yù)計(jì)也無法快速變的高熱，相應(yīng)的二手再次復(fù)蘇的難度就比較大，起碼“價(jià)動(dòng)”沒希望。
假如再激進(jìn)一些，新房限制性政策寬松的更具想象力一些，二手或許會(huì)迎來難得的溫暖環(huán)境。
但可能嗎？站在今天看，這樣的概率真的并不大。
房住不炒仍是一道難以逾越的大山。
反之，按照現(xiàn)行的杭州二手市場軌跡，還在倔強(qiáng)的高價(jià)二手房恐怕還未見底；尤其是非優(yōu)質(zhì)房源。
來源：杭州房叔
