揣著放松心思的城市很多，但是敢于行動的不多。
這一次大膽行動的是：菏澤！
昨天下午一張菏澤建行的內(nèi)部文件在網(wǎng)絡中傳開，意思就是首付降至2成。
剛開始我還以為是假消息，因為菏澤房產(chǎn)網(wǎng)傍晚時分把這條消息偷偷刪掉了。
等到晚上財聯(lián)社、中新經(jīng)緯等媒體紛紛報道后，才算是證實了文件的真實性。
1、名下無住房且無貸款記錄的，首付比例為20%；2、對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；3、對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。
這次的內(nèi)容不需要我分析，大家應該都看懂了，首次置業(yè)的剛需首付降至2成。
菏澤放松限貸的政策意義非常大，限購限貸限售都是房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵政策。
如果房貸首付降低，意味著樓市不行的地方，同時又不是重點城市的，可以自主放松房地產(chǎn)調(diào)控了，所以這是一個巨大的信號。
記得新年前，安徽曾經(jīng)出臺過一份文件試探性提出降低首付比例。
也許是擔心引發(fā)不好影響吧，安徽只是提了一嘴也不敢有什么大動作，大家都很怕撞槍口上，最后落得一個政策一日游的尷尬場面。
那這一次菏澤的結局又會怎樣呢？
我是覺得闖關成功的概率不小。
主要是得到了政策端和信貸端同時支持。
菏澤作為一座三線城市，既不是一線也不是省會或者強二線，在樓市下行期間適當根據(jù)自己的樓市實況來調(diào)節(jié)政策，屬于一城一策的范疇，也符合政策導向。
另外在去年政策轉向的時候，高層頻繁提及調(diào)控政策避免誤傷剛需。
在12月份的時候，銀保監(jiān)會還強調(diào)“保障好剛需群體的信貸需求”、“要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”。
尤其是后面一句話，意思已經(jīng)不能再明白了！
從政策上來看，菏澤這次放開限貸是沒有問題的，不算越紅線。
其次在信貸端，一月份金融數(shù)據(jù)的開門紅，相信大家已經(jīng)領會到了大水漫灌的即視感，市場上現(xiàn)在最不缺的就是錢。
但是住房貸款增速并沒有達到理想的預期，接下來各地都可以開足馬力，鼓勵居民購房。
以后的樓市分化會越來越嚴重，類似菏澤這樣的城市，未來調(diào)控政策大概率都會逐漸松綁。
畢竟隨著購買力逐漸衰弱，即便松綁了也不會對樓市構成上漲的威脅。
話說，菏澤雖然不是什么熱點城市，但上熱搜還挺頻繁的。
2018年的時候同樣也是因為打響調(diào)控放松第一槍，而成為全國媒體焦點。
也許是時候未到吧，當時政策才出來就結束了。
如今又一輪樓市周期后，菏澤還是沒忍住，繼續(xù)嘗試試探政策紅線。
輸了，行情也不會更差；闖關成功，肯定利好樓市！這一把鐵定要賭。
去年全國315個城市中，菏澤的二手房跌幅排在304位，菏澤2021年的樓市“戰(zhàn)績”幾乎墊底全國。
數(shù)據(jù)來源：中國房價行情網(wǎng)（除了深圳，以上任何一個城市出臺救市措施都不要驚訝）
人家只是2021年房價下跌，而菏澤式的下跌，是穿越周期的。
下圖可以清晰看到，菏澤的房價頂點是在2019年的7月份，為7118元，后面房價開始逐漸回調(diào)橫盤。
圖片丨菏澤房產(chǎn)網(wǎng)
如今三年后房價跌回6字頭。
和房價一樣跌跌不休的，還有土地收入。
在2017年的時候，菏澤的土地出讓金飆升至243億元，增幅高達312.54%，增幅位居全國第二、山東第一。
2018年再創(chuàng)高峰，達到了444億元。
那是菏澤最風光的時候，隨著棚改逐漸退場，菏澤的土地出讓收入再也不如從前。
2021年，菏澤的土地出讓收入僅剩105億元，不足2018年的四分之一。
并不是說菏澤不想賣地，去年，菏澤共推出土地186幅，但最終成交的僅有86幅。
86幅還是充水后的數(shù)據(jù)，在商住用地中，地王還是菏澤鐵路投資發(fā)展集團拿的。
在中國，大部分地方還是很依賴土地收入的，而且土地還能繼續(xù)發(fā)債，地方也是需要借錢融資的。
一旦土地財政縮水，那么大量的基建就沒法繼續(xù)開干了。
對于地方來說，房價可以橫盤調(diào)整，但不能牽扯到土地市場，現(xiàn)在菏澤的情況是兩頭的處于極冷的狀態(tài)。
那放松了限貸，對樓市有幫助嗎？
利好肯定是有的，畢竟菏澤的戶籍人口高達上千萬，從人口上來說已經(jīng)算是一座特大城市了，本地需求擺在這里。
2成首付+房價跌了這么多，無疑會吸引一些還沒上車的剛需買房，市場回暖是肯定的。
只是這個政策能否使得菏澤樓市又來一波大牛市？
我覺得市場還是分化為主，好地段還可以，差地段就不行了。
說起菏澤，說起山東樓市，總是脫離不了棚改，而菏澤呢在前幾年棚改中，一直占據(jù)c位。
數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，菏澤全市棚改量約37.2萬戶，連續(xù)3年位于全國棚改數(shù)量首位，還被當?shù)厝藨蚍Q為“中國拆遷第一大市”。
數(shù)據(jù)來源：葉檀財經(jīng)
2017年，菏澤的棚改數(shù)量全國第一，甩開第二名一大截。
我查了一下，2021年僅剩1.8萬套。
菏澤樓市的行情幾乎是隨著棚改結束而結束的，同時棚改還帶來了很多不好的影響。
首先就是新房和土地庫存量積累巨大。目前菏澤樓市是嚴重供過于求的。
小地方數(shù)據(jù)不全面，也沒有機構制作出現(xiàn)成的樓市去化周期。
我在菏澤市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站上找到了截止2021年12月份的存量住宅用地信息表，大概估算了一下。
其中目前菏澤市存量住宅面積共1533.78公頃，即1533.78萬平米；待售面積為960.96公頃，也就是961萬平方米，按照套均100平米計算，共有96096套房子。
菏澤2017-2020年，四年里每一年的新房銷售大概在兩萬多套，2021年才上升到三萬多套，也就是說即便沒有新增供應，僅僅消化這些存量新房也要三四年時間。
如果算上未動工和已動工未竣工的面積，按照菏澤目前這樣的去化速度，即便從現(xiàn)在開始不賣地，時間就更長了，這一點都不聳人聽聞。
最后，前幾年棚改的時候，已經(jīng)推動了一大批人買房，2019年之后，只能靠真正的剛需支撐市場了。
現(xiàn)在積攢了三年的本地需求，隨著政策放松，也會慢慢的入市。
菏澤是一座很典型的人口外流城市，在2020年的時候，戶籍人口高達上千萬，而常住人口僅為879.9萬，這其中的148萬都外出打工了。
杭州深圳為什么每隔幾年就會有一次新的樓市行情，就是因為新來的需求太多了，每隔幾年就會釋放。
但是像菏澤這樣人口外流的城市，一兩次大牛市基本上就已經(jīng)把需求釋放得差不多了。
這樣的城市投資是絕對碰不得的。
但是剛需能否上車呢？
如果你是在菏澤本地工作上班，有住房需求的，這一段時間上車是一個不錯的時機。
一套100平米的房子，首付才十幾萬，對于資金預算不足的剛需來說的確很有吸引力。
何況目前菏澤的房價真的不算貴了，地價都要1600多，加上建安成本兩三千吧，開發(fā)商還有各種支出，基本沒什么賺頭。
期待大漲是不可能了，但繼續(xù)下跌的空間也有限，剛需想買的可以大膽上車。但要選好地段。
來源：櫻桃大房子
