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鳳凰衛(wèi)視
2022-11-11 16:35北京鳳凰衛(wèi)視官方賬號(hào)
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開埠181年來(lái)，香港地產(chǎn)市場(chǎng)潮起潮落，見證著東方之珠光芒四射的傳奇歷史。它為這個(gè)城市創(chuàng)造了巨大財(cái)富，但也成了許多民眾的生活枷鎖和沉重負(fù)擔(dān)。
香港地產(chǎn)業(yè)的歷史最早可以追述到香港開埠初期，當(dāng)時(shí)逐漸出現(xiàn)了土地拍賣和土地批租制度。二次大戰(zhàn)后，隨著人口的急劇增加，土地和房屋供不應(yīng)求，新興的地產(chǎn)發(fā)展商們不斷推動(dòng)著地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式變革。與此同時(shí)，香港的公屋制度也逐漸確立。
1970年代初，伴隨著香港股票市場(chǎng)的興旺，以大家今天所熟知的香港“四大家族”——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界、恒基兆業(yè)為代表的新興地產(chǎn)發(fā)展商，相繼掛牌上市，迅速發(fā)展壯大。到1990年代，地產(chǎn)業(yè)已成為香港經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，被稱為“香港經(jīng)濟(jì)的寒暑表”。
本期皇牌大放送《廣廈千萬(wàn)間——香港地產(chǎn)百年史話》將從開埠初期，香港土地制度的確立開始，講述香港地產(chǎn)業(yè)的百年發(fā)展歷史，探究香港如何一步步地創(chuàng)造“地產(chǎn)神話”。
開埠之初：只租不賣的土地制度
在香港的心臟地帶中環(huán)，有一座華麗的哥特式教堂靜臥鬧市之間。它落成于1849年，是香港現(xiàn)存最古老的西式教堂，名叫“圣約翰座堂”。這座建筑物之所以特別，因?yàn)樗_下的土地是香港唯一一塊所有權(quán)不屬于官方的土地。
△圣約翰座堂
在1841年之前，大清王朝統(tǒng)治下的香港跟全國(guó)其他地方一樣，實(shí)行土地私有制。隨著滿清政府割讓香港予英國(guó)，香港的地權(quán)制度從此發(fā)生根本性的改變。英治時(shí)期，香港所有土地都屬于英國(guó)皇室，并稱為官地（Crown land）。唯獨(dú)圣約翰座堂屬自用地（Freehold），當(dāng)年由英王送贈(zèng)予圣公會(huì)的坎特伯雷大主教。
常聽說(shuō)政府“賣地”，實(shí)際不是把土地永久出售，只是以租出或其他方式批出使用權(quán)，期限一到，便要收歸政府。拍賣的只是土地使用權(quán)，而非所有權(quán)。所以港英政府不是賣地，而是租地。但是土地使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓。
每份土地租約里都會(huì)寫明，你只能用這塊土地做什么。與此同時(shí)，一套與地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度也逐步建立，包括賣地收入、地租、差餉和物業(yè)稅。房地產(chǎn)成為港府的最大財(cái)政收入來(lái)源，為香港的低稅制奠定了基礎(chǔ)。
香港大學(xué)房地產(chǎn)及建設(shè)系講座教授 鄒廣榮：
“我想當(dāng)時(shí)港英政府看到賣地也有這么多錢，就維持一個(gè)低的稅率，一路就因利乘便。”
△1872年的香港
隨著城市發(fā)展和人口增加，香港土地供應(yīng)日益緊張。19世紀(jì)中期起，一系列填海工程陸續(xù)展開。
香港大學(xué)房地產(chǎn)及建設(shè)系講座教授 鄒廣榮：
“當(dāng)時(shí)填海的時(shí)候，沿岸的業(yè)主有份出資，填完之后，他們有權(quán)以某個(gè)價(jià)格買前面那塊地。所以當(dāng)時(shí)填海應(yīng)該不是政府出資的，是沿岸的業(yè)主有份出資的。”
以英資為主的洋行通過(guò)買地和出資填海取得了相當(dāng)多的土地。但是在二戰(zhàn)之前，香港的洋行主要從事貿(mào)易或工業(yè)，基本上不涉足房地產(chǎn)。
1947年，第二次國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)爆發(fā)，內(nèi)地大量人口涌入香港。人口急劇增加，導(dǎo)致香港一房難求。當(dāng)時(shí)香港的住宅樓宇一般只有三到四層，最高五層。盡管市場(chǎng)需求巨大，但住宅買賣幷不活躍。原因就是，當(dāng)時(shí)香港樓宇的買賣方式是整棟賣，大部分人都買不起樓。這種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式與戰(zhàn)后香港社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)。于是，一場(chǎng)房地產(chǎn)革命悄然興起。
公屋制度：大火之下的革命
在1950年代，香港的居住問題嚴(yán)峻，許多人選擇居住在“寮屋”里，這是指臨時(shí)搭建的簡(jiǎn)易房屋，是非法占用官地建非法的樓宇。起初，寮屋搭建在市區(qū)附近的空地，但很快就沿著山坡向四處蔓延，形成一個(gè)個(gè)密集的木屋區(qū)。木屋區(qū)的供電、排水、衛(wèi)生條件，以及治安情況都很差，安全隱患嚴(yán)重。
1953年12月25日夜晚，石硤尾木屋區(qū)發(fā)生大火，造成3死51傷。之后一年之內(nèi)，其他木屋區(qū)又先后發(fā)生五場(chǎng)大火，4.2萬(wàn)人喪失家園。
△1950年代 市區(qū)附近密集的寮屋區(qū)
為了安置災(zāi)民，港英政府收回災(zāi)區(qū)的土地，用來(lái)興建徙置屋，就在當(dāng)年，第一批徙置屋在石硤尾村落成，為5.4萬(wàn)災(zāi)民提供了住所。在興建徙置區(qū)的同時(shí)，港府設(shè)立“屋宇建設(shè)委員會(huì)”，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌興建廉租屋。
香港城市大學(xué)公共政策學(xué)系房屋與都市研究教授 葉毅明：
“廉租屋是給一點(diǎn)稍微收入比較高一些的，譬如白領(lǐng)或一些工廠的技工。”
進(jìn)入1960年代，由于移民和偷渡者大量涌入，香港人口持續(xù)快速增長(zhǎng)，香港的房屋供不應(yīng)求，木屋區(qū)仍在蔓延，木屋居民人數(shù)繼續(xù)攀升。港府不得不多管齊下，增加房屋供應(yīng)。
“它的第一波其實(shí)不是公屋，它的第一波其實(shí)是放寬了我們所謂地積的比率，使得那些房屋就可以建高一些，所以你看見了五十年代底、六十年代初，建的樓房就已經(jīng)是比較高。”葉毅明說(shuō)道。
△石硤尾徒置區(qū)
1964年，港府發(fā)表房屋政策的白皮書，宣布要在10年內(nèi)建成190萬(wàn)個(gè)徙置單位和29萬(wàn)個(gè)廉租屋，并放寬入住徙置屋的資格，標(biāo)志著香港公屋政策的形成。
但就在此時(shí)，由于港府放寬租務(wù)管制，拆卸舊樓重建變得容易，香港地產(chǎn)商過(guò)度投機(jī)，引爆了一場(chǎng)地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的危機(jī)。1967年5月，香港爆發(fā)了一場(chǎng)規(guī)�？涨暗�“反英抗暴”運(yùn)動(dòng)。
王于漸是香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家。他認(rèn)為，運(yùn)動(dòng)之后，當(dāng)時(shí)政府就開始重新思考整個(gè)房屋政策，開始建立大規(guī)模的公營(yíng)房屋政策。香港房屋市場(chǎng)里面差不多一半是政府建的公營(yíng)樓，一半是私營(yíng)樓，造成了香港現(xiàn)在的局面。
在1967年的危機(jī)中，香港一批有眼光的新興地產(chǎn)商，準(zhǔn)確把握住時(shí)機(jī)，大量吸納被賤賣的地產(chǎn)物業(yè)，從而奠定了日后在地產(chǎn)市場(chǎng)大展鴻圖的基礎(chǔ)，將香港的房地產(chǎn)業(yè)推向了鼎盛的新時(shí)代。
私樓市場(chǎng)：華資發(fā)展商的崛起
開埠以來(lái)，直到1980年代，香港的經(jīng)濟(jì)命脈，包括銀行、保險(xiǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和公共事業(yè)，幾乎都控制英資財(cái)團(tuán)的手中，但他們主要興建商業(yè)樓宇，較少介入住宅市場(chǎng)，因此為華資地產(chǎn)商的發(fā)展騰出了一片天地。1969年到1972年，香港股市進(jìn)入狂熱期，幾大華資地產(chǎn)商借此機(jī)遇紛紛上市。
1970年代，香港經(jīng)濟(jì)迅速起飛，成為“亞洲小四龍”之一，社會(huì)日漸富裕，人口持續(xù)快速增加。“這些華資地產(chǎn)商就利用幾個(gè)地產(chǎn)的低潮就投了很多土地，乘著這個(gè)大浪，就壯大得很快，但英資就沒有做到。”鄒廣榮說(shuō)道。
1978年底，中國(guó)內(nèi)地掀起改革開放的大潮。作為連接內(nèi)地與世界的橋梁和窗口，香港迎來(lái)了空前的發(fā)展機(jī)遇。地產(chǎn)商大舉投資興建各類樓宇。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的李嘉誠(chéng)、新鴻基的郭德勝、新世界的鄭裕彤、恒基兆業(yè)的李兆基，崛起成為香港地產(chǎn)界“四大天王”。
△香港地產(chǎn)“四大天王”
香港嶺南大學(xué)歷史系教授 劉智鵬：
“他們有一些共通之處，比如說(shuō)長(zhǎng)江李嘉誠(chéng)是幷購(gòu)了一些外資公司，新鴻基也有一些，恒基也有，將很多外資企業(yè)本來(lái)?yè)碛械�，比如貨艙或者電廠的用地，騰出來(lái)建樓。通過(guò)這些方法，很快成為香港地產(chǎn)界舉足輕重的公司。”
上世紀(jì)八十年代初，香港地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，香港前途問題也開始浮現(xiàn)。
1982年9月，英國(guó)首相撒切爾夫人訪問北京，與鄧小平討論香港前途問題。不久后，中國(guó)政府宣布，將在1997年收回香港。消息傳出，不少英資開發(fā)商減少了在香港的投資，“高處不勝寒”的香港股市和樓市應(yīng)聲回落。
在部分英資財(cái)團(tuán)選擇淡出香港之際，香港的華資地產(chǎn)商卻逆市而上。“他們對(duì)于香港的地產(chǎn)都是很有信心，因?yàn)樗麄兛吹饺丝谠鲩L(zhǎng)很快，所以他們就不怕在地產(chǎn)低潮時(shí)人棄我取。”鄒廣榮認(rèn)為。
△市場(chǎng)對(duì)「一國(guó)兩制」有信心，樓價(jià)大升
1984年12月，中英在北京簽署關(guān)于香港問題的《中英聯(lián)合聲明》。香港進(jìn)入回歸過(guò)渡期。中國(guó)政府承諾，香港實(shí)行“一國(guó)兩制”50年不變。隨著香港前途明朗化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)十多年的興盛周期。
回歸之后：地產(chǎn)市場(chǎng)的起落
在1997年香港回歸后，第一任特首董建華著手開始解決房屋問題，提出未來(lái)每年新建房屋不少于八萬(wàn)五千個(gè)，也就是著名的「八萬(wàn)五」計(jì)劃。他計(jì)劃每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少于八萬(wàn)五千個(gè)，十年之內(nèi)全港七成人可以擁有居所，輪候公屋時(shí)間縮短至三年。
然而，這項(xiàng)計(jì)劃生不逢時(shí)，遇到了亞洲金融風(fēng)暴。據(jù)政府差估署資料，香港的樓價(jià)指數(shù)從1997年7月的167.2點(diǎn)，下跌至2003年7月的58.4點(diǎn)，跌幅達(dá)七成。
為了挽救樓市，時(shí)任房屋及規(guī)劃地政局局長(zhǎng)的孫明揚(yáng)，宣布了一系列政策限制土地房屋供應(yīng)，加上中國(guó)內(nèi)地開放居民赴港澳「自由行」，2003年下半年，香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升。
2008年金融海嘯之后，全球量化寬松，大量熱錢涌入香港樓市；與此同時(shí)，香港的房屋供應(yīng)卻大幅減少，刺激樓價(jià)急升，單是2009年便升了兩成多。從2008年到2021年，香港的私人住宅售價(jià)指數(shù)從120.1大幅上升到392.7。換句話說(shuō)，13年間，香港的樓價(jià)上升了約2.3倍。隨著樓價(jià)和房租大幅飆升，香港市民生活負(fù)擔(dān)日益沉重。
2012年7月，梁振英就任香港特區(qū)第三任行政長(zhǎng)官后，采取壓制樓價(jià)的措施，宣布增加房屋土地的供應(yīng)，幷制定了新的長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略。梁振英遏制樓價(jià)的舉措收效不大。
“這個(gè)問題其實(shí)延伸到林鄭月娥的政府，迎來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近期的一個(gè)高峰，可是土地供應(yīng)跟不上了”葉毅明認(rèn)為。
2018年10月，第四任行政長(zhǎng)官林鄭月娥提出“明日大嶼愿景”，供70萬(wàn)至110萬(wàn)人居住，和“北部都會(huì)區(qū)”發(fā)展計(jì)劃，可容納250萬(wàn)人口。
“很遺憾，我想從梁振英政府和林鄭月娥的政府，其實(shí)他們的規(guī)劃或者愿景太大了，沒有足夠的時(shí)間做足夠規(guī)劃，更別說(shuō)完成。”葉毅明認(rèn)為。
△“明日大嶼愿景”
目前，香港樓價(jià)有所回落，但仍處于高位，平均售價(jià)達(dá)每平方米14萬(wàn)至17萬(wàn)港元。人均居住面積不足15平方米。在公屋供應(yīng)方面，一般人申請(qǐng)公屋的平均輪候時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6年。
李家超上任后，多次強(qiáng)調(diào)他會(huì)優(yōu)先處理房屋問題，改善市民的居住條件。在他首份《施政報(bào)告》中，他提到會(huì)推出全新“簡(jiǎn)約公屋”，未來(lái)五年興建約3萬(wàn)個(gè)單位，將輪候公屋時(shí)間及時(shí)“封頂”，未來(lái)縮短至4.5年。
一百多年來(lái)，香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展見證了東方之珠從小漁村發(fā)展成大都會(huì)的非凡歷程，為這座城市創(chuàng)造了巨大財(cái)富，也成了許多民眾的生活枷鎖和沉重負(fù)擔(dān)。百年滄桑，日新月異�；貧w祖國(guó)25年的香港，正在重新出發(fā)。切實(shí)解決長(zhǎng)期困擾著香港居民的住房難問題，已經(jīng)迎來(lái)前所未遇的新契機(jī)。
本周六晚 22:00
鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)《皇牌大放送》
《廣廈千萬(wàn)間——香港地產(chǎn)百年史話》
制作人：陸 璐
主 編：施純志 黃博 杜伊婷
編 輯：杜伊婷
