7月，仿佛杭州樓市的分水嶺。
尤其最近，樓市“異端之象”頻現(xiàn)。比如，熱門(mén)紅盤(pán)的中簽率，比市場(chǎng)預(yù)期要高；比如，原本公認(rèn)得靠搶的新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天竟意外沒(méi)賣(mài)完。
再比如，市面上低價(jià)急售的房子一下多了許多。據(jù)悉，好多急賣(mài)房的房東，為的就是套出錢(qián)趕上這波股市大行情。
股市與樓市，如同蹊蹺板的兩端。一方上揚(yáng)，另一方自然下跌。
逆轉(zhuǎn)背后，固然與上個(gè)月底的人才、無(wú)房戶新政有關(guān)。
然而，不只是今年，過(guò)去的兩三年里，每逢下半年伊始，都出現(xiàn)不同程度的降溫。只是，過(guò)程持續(xù)長(zhǎng)短不同。
“冷卻”最明顯的，還是杭州土拍，上市地塊數(shù)量大幅下滑。
整個(gè)7月，杭州十區(qū)僅8宗涉宅地塊出讓?zhuān)?/b>總出讓面積555畝，總可建面積96.8萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)170.4億。
上個(gè)月底（6月29日），杭州一天拍地額高達(dá)160億。
下半年首場(chǎng)宅地開(kāi)拍，主角是錢(qián)塘新區(qū)。繼288畝巨無(wú)霸TOD地塊出讓后，今天又有3宗涉宅地塊拍賣(mài)。2宗在大江東、1宗在大學(xué)城北。
大江東今年推地真猛�。�
上周一，云帆社區(qū)剛成交一宗288畝的巨無(wú)霸TOD地塊（融創(chuàng)拿下），今天，又有兩宗涉宅地塊拍賣(mài)。
兩宗地塊位置都很核心。一宗（杭錢(qián)塘儲(chǔ)出【2020】9號(hào)），位于“萬(wàn)人搖”的龍湖江與城東面，可建面積約8.7萬(wàn)㎡。
起拍價(jià)85318萬(wàn)，最高限價(jià)110818萬(wàn)。相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別為9803元/㎡、12733元/㎡。
但限價(jià)提高到19800元/㎡（含2500元/㎡裝標(biāo)），比上周云帆地塊的限價(jià)，又提高了500元/㎡。
相比地塊南面在售的花漾里，限價(jià)足足漲了800元/㎡。
花漾里首開(kāi)時(shí)，中簽率僅3.46%，如此一來(lái)，再加推中簽率只怕更低，“萬(wàn)人搖”也不無(wú)可能。
限價(jià)漲了，房企利潤(rùn)空間增加，競(jìng)拍熱度更好。截至昨晚20:30，3輪出價(jià)，溢價(jià)率已達(dá)到18.2%。
但地塊需異地配建10%比例的公租房，且2021年1月1日后方能領(lǐng)證。意向拿地房企，準(zhǔn)備走快銷(xiāo)路線。
畢竟，地塊優(yōu)勢(shì)十分明顯。距離在建地鐵7號(hào)線北二路站，直線僅約500米；龍湖天街、
寶龍城市廣場(chǎng)綜合體環(huán)伺；待項(xiàng)目交付時(shí)，兩大綜合體均已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，配套現(xiàn)成享用。
憑借大江東現(xiàn)有的熱度，限價(jià)漲個(gè)800元/㎡，依然不愁賣(mài)。
另一宗涉宅地塊（杭政儲(chǔ)出【2020】8號(hào)），在河莊街道。
說(shuō)的具象點(diǎn)，就在至高錢(qián)塘一品北面，跨過(guò)江東大道向北，旁邊是新圍初級(jí)中學(xué)。
這是河莊街道時(shí)隔兩年半后，再有涉宅地塊拍賣(mài)。上一次有涉宅地塊出讓?zhuān)�是2018年初，德信以5164元/㎡的樓面價(jià)，拿下大江壹號(hào)地塊。
大江壹號(hào)體量并不大，可售住宅僅82套。去年7月，大江壹號(hào)住宅入市時(shí)，82套房源，3201戶登記，中簽率僅2.5%。
那時(shí)房?jī)r(jià)也低，精裝均價(jià)才16700元/㎡。這次的8號(hào)地塊，限價(jià)提高到19800元/㎡。
不過(guò)，8號(hào)地塊的劣勢(shì)是，距離地鐵站略遠(yuǎn)，到在建地鐵8號(hào)線河莊路站，直線約900米，還得跨過(guò)大江東在主干道——江東大道，不如9號(hào)地塊那么方便。
8號(hào)地塊占地面積42108㎡，容積率2.9，可建面積約12.2萬(wàn)㎡。
起拍價(jià)109976萬(wàn)，最高限價(jià)141996萬(wàn)，相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別為9006元/㎡、11628元/㎡。
但由于地塊需配建10%公租房，根據(jù)測(cè)算，溢價(jià)率達(dá)到27%時(shí)，房企近乎零利潤(rùn)。
大江東的兩宗涉宅用地，看似限價(jià)漲了，但對(duì)房企而言，拿地難度也在提高。
大學(xué)城北宅地（ 杭錢(qián)塘儲(chǔ)出【2020】7號(hào)），屬于二次回爐。
上一次亮相，是在去年11月，開(kāi)拍前一天臨時(shí)中止。據(jù)悉，中止原因是規(guī)劃有變更。
7號(hào)地塊北至新農(nóng)路，西至千帆路，東至春新路，南至規(guī)劃空地。就在今年3月12日，祥生拿下的大學(xué)城北地塊（杭錢(qián)塘儲(chǔ)出【2020】2號(hào)）西側(cè)。
從新出讓公告可知，變更部分為公租房。原規(guī)劃要求配建不少于9607.44㎡公租房，現(xiàn)已撤銷(xiāo)。
其他，并無(wú)調(diào)整。起始價(jià)131939萬(wàn)，最高限價(jià)170939萬(wàn)，相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別為13733元/㎡、17792元/㎡。
精裝限價(jià)26200元/㎡，與祥生大學(xué)城北兩宗地（推廣名：江山云樾府）一致。
祥生拿下江山云樾府時(shí)，其中一宗（1號(hào)地塊）以封頂+自持4%拿下；另一宗（2號(hào)地塊）溢價(jià)率僅18.21%。
此前曾測(cè)算過(guò)，1號(hào)地塊拍至封頂，依然有利潤(rùn)；2號(hào)地塊算上車(chē)位收益，溢價(jià)率18%及以下，房企可保本。
7號(hào)地塊與2號(hào)地塊各項(xiàng)指標(biāo)相似（均無(wú)配建公租房），但樓面起拍價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別比2號(hào)地塊便宜447元/㎡、576元/㎡。
相應(yīng)地，地塊的保本溢價(jià)率還能往上漲。這次，祥生會(huì)否繼續(xù)出手，擴(kuò)大區(qū)域版圖？
有一個(gè)明顯變化是：下沙今年并不缺新盤(pán)，不論是金沙湖、下沙沿江還是大學(xué)城北，均有新盤(pán)供應(yīng)。這是一個(gè)相對(duì)靠?jī)?nèi)生循環(huán)的區(qū)域，需求量多集中在本地，以及部分主城區(qū)外溢客群。
7號(hào)地塊限價(jià)，比一年前在售的春江天越高層，均價(jià)貴了近2千。這一漲幅，目前尚未有市場(chǎng)檢驗(yàn)。
畢竟，大學(xué)城北“劣勢(shì)”十分明顯：距離地鐵站過(guò)遠(yuǎn)，無(wú)優(yōu)質(zhì)的教育資源。
來(lái)源：層樓
