| PART 1 |
本文標題注定將引來爭議，均價都5、6萬的未來科技城還是洼地？肯定是托！是炒房客的托！
5、6萬的房價絕對值高不高？確實是不低，在上海近遠郊都能買到房子，怎么能說不貴?剛畢業(yè)的小年輕，沒有相對寬裕的家庭條件支撐買如此價格的房子也確實是難如登天。
但房產(chǎn)價格是否高昂從來都不是以普通家庭的購買力為唯一標準作為判斷依據(jù)，而是要匹配上相應的城市能級，相應的板塊能級。
未來科技城曾受過無數(shù)質疑，光是繞城西的區(qū)位就很難被老杭州人所接受，甚至部分在杭多年的新杭州人也未必能夠接受。傳統(tǒng)意識里西湖邊才是杭州，最不濟也得是繞城內(nèi)。
經(jīng)歷了幾年的快速成長期，未來科技城也確實就在不曾斷絕的質疑聲走了過來，且日漸強壯，房價自然也是一騎絕塵，漲幅高居杭州所有區(qū)域的前列。
我個人對于未來科技城同樣是極為看好，也多次提出過，給予時間，未科為核心大概率將孵化出杭州的第二中心。
換個概念也許會更貼合一些，這里大概率會在原有的杭州城的體系之外再孵化出一個新杭州，一個以未來科技城、云城為核心的大城西。
先不論后續(xù)是否這個猜想能夠實現(xiàn)，根據(jù)目前的發(fā)展程度，包括不限于產(chǎn)業(yè)聚集、城市界面、城市配套等，客觀的說未來科技城已經(jīng)是杭州除擁江外的最強區(qū)域，完全可以單挑杭州任何一個獨立區(qū)域。
按照杭州目前相對明確的二手房價體系，濱江、錢江世紀城、江河匯、申花、蔣村、橋西等區(qū)域房價都基本達到8萬+的水平。三墩北、之江、艮北、市北西等外圍次級板塊也基本達到5.5萬+的水平。
而未來科技城目前的價格大致為5至7萬，7萬還是最近三兄弟等特殊樓盤因重大利好的集中釋放達到的。如果按照5.5萬+的平均價格水平為基準，是明顯不能匹配上未來科技城的板塊能級的。
所以在年初時，在后臺咨詢、在朋友間，我都傳遞過這樣一個個人判斷，未來科技城基本就是目前（年初）杭州樓市的最大洼地。
當然也希望各位讀者能夠理性看待這一結論，本無意于唱高未來科技城的房價，得出這個結論也基本是以全杭州目前的價格體系，以及各個板塊發(fā)展預期的對比得出的。
△柳岸曉風實景圖
就比如，申花目前8萬+是事實，濱江、錢江世紀城品質樓盤9萬+也是事實，并不是人力、人的意志就能改變的。這是市場決定的，目前的樓市政策及城市吸引力導致了杭州房價已經(jīng)到了目前的程度。
而未科5.5萬+的價格與之對比，也確實是相對的洼地。
與其他同預期、同能級、甚至低一檔的板塊相比，未來科技城的房價反而是健康的，有洼地效應，有價值的，如果考慮二手房，未來科技城部分樓盤的確定性是非常之高的。
本文主要目的還是梳理未來科技城整體的板塊架構和內(nèi)部構成，基于房叔后臺大量購房者的咨詢而來，希望有利于大家對未來科技城這個大板塊的整體構成理解。
而并不是主張最佳的買入時間點。畢竟目前市場發(fā)瘋階段，市場供需失衡、持續(xù)的漲價預期、房東惜售、無厘頭掛牌價催生的市場焦慮情緒極為濃郁，不排除政策面可能出現(xiàn)變化，焦慮情緒下失去理智的追高也有可能會買在局部高點。
所以此次我將根據(jù)未來科技城各個樓盤的價格情況，以及板塊內(nèi)的發(fā)展趨勢、價值高地的轉移，給房叔的讀者梳理分析下購房方向。
假如再次出現(xiàn)政策面的窗口期，有意未來科技城的讀者，可以根據(jù)自己的需要加以參考，當然也歡迎不同觀點爭鳴。
| PART 2 |
未來科技城說是一個板塊其實是不符合現(xiàn)狀的，未來科技城的大小基本和濱江區(qū)大小接近，所以單獨看做一個板塊并不合理。
在我看來未來科技城實質上就是由多個小區(qū)塊所構成的整體概念。
未來科技城根據(jù)現(xiàn)狀大致可以分為以下幾個小區(qū)塊，淘寶城區(qū)塊，濕地區(qū)塊、五常海曙區(qū)塊、EFC區(qū)塊、三兄弟區(qū)塊、綠汀路四小區(qū)塊。
淘寶區(qū)塊主要以淘寶城為核心，區(qū)塊中心在阿里總部南側，以及中電�？的蟼龋湫蜆潜P有富力十號院、萬科溪望、合景映月臺，學區(qū)為目前相對公認未來科技城最強的第三小學（海創(chuàng)小學）。
濕地區(qū)塊為繞城西側，靠近西溪濕地的區(qū)塊，主要樓盤有耦園、西溪之星、融莊等，大部分樓盤的學區(qū)為五常中心小學。
五常海曙區(qū)塊為余杭塘路兩側，圍繞第二小學（海曙小學）的區(qū)塊，主要樓盤有未名府、華夏四季、新線公園、萬科星空，以及西溪北苑、福鼎家園等回遷安置小區(qū)。
EFC區(qū)塊，顧名思義就是以EFC為核心的小區(qū)塊，主要樓盤包括EFC、華夏之心、奧克斯、瑜翠園等，大部分樓盤學區(qū)為倉前實驗小學。
三兄弟區(qū)塊，自然就是未科三兄弟為重要組成的小區(qū)塊，包括了未科三兄弟，以及后續(xù)的金成汀云上府、中梁沐宸院等樓盤，學區(qū)大概率為后續(xù)的第六小學。
綠汀路四小區(qū)塊，主要是未科第四小學的學區(qū)范圍，包括新湖果嶺、青楓墅園、新湖菲林、保億麗景山等，核心配套就是四小以及綠汀路TOD。
| PART 3 |
如果熟悉未來科技城的讀者應該能夠發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。是的，我拆分未來科技城為六個小區(qū)塊的重要依據(jù)便是區(qū)位以及學區(qū)，特別是學區(qū)。
因為目前未來科技城內(nèi)部商業(yè)、公共資源的配置并沒有出現(xiàn)比較大的傾斜，后續(xù)將落地的重要公共、商業(yè)等配套資源目前也還沒有兌現(xiàn)，比如公共中心、綠汀路TOD等。
所以現(xiàn)階段決定這幾個區(qū)塊的價值差異的主要是區(qū)位的優(yōu)劣，以及學區(qū)之間的差距。
△文瀾未來科技城學校
而根據(jù)目前各個小區(qū)塊的價格體系，除了三兄弟由于近期利好的爆發(fā)均價遙遙領先于其他區(qū)塊，其他幾個小區(qū)塊的均價大致都是和學區(qū)正相關的。
其中三小的生源以及師資都是目前公認最強，幾乎沒有安置房，以商品房為主的生源，加上大比例碼農(nóng)子女生源，學區(qū)的預期無疑是未來科技城目前最強的。
目前未來科技城的價格體系也是淘寶城、三小學區(qū)均價最高，當然這與淘寶城周邊較好的區(qū)位條件也有一定的關系。
而其他幾個細分小區(qū)塊差距并不算大，各個小區(qū)塊內(nèi)的樓盤價格差，本質上還是各個樓盤之間的品質差決定的。
就比如EFC區(qū)塊，EFC的價格就明顯高于其他幾個次新樓盤。
原因就在于EFC整盤極好的均好性，品質、商業(yè)配套、交通等都能很好的兼顧，未來EFC大概率依舊是本區(qū)塊的價格標桿。
再如，菲林山的價格就明顯高于青楓墅園，原因就是樓盤間的品質差異等因素造成樓盤間的均好性差距較大，從而體現(xiàn)在市場端。
我們可以預見，未來影響未科各個小區(qū)塊價值的核心要素依舊會是學區(qū)。
且后續(xù)假如新余杭教育資源能夠整體得到較為長足進步的情況下，學區(qū)的影響會更為重要。 而從各個小區(qū)塊目前對應的學區(qū)判斷，在未來，未來科技城最具潛質的學區(qū)大概率會向西轉移。
| PART 4 |
生源更為純粹的六小、四小目前明確匹配的是未科目前最有潛質的初中——第三初中，六小+三中、四小+三中組合的成長預期較為明確。 而目前最強的三小，未來對口初中的不確定性較強，除非后續(xù)未科文瀾轉公，但明確性并不強，僅僅有些模糊的可能性。
但假如三小后續(xù)確定能夠對口轉公的文瀾，那么三小加文瀾將成為未來科技城最強的學區(qū)，沒有之一。 而五常海曙區(qū)塊也好、EFC區(qū)塊也好、亦或是濕地區(qū)塊，所對口的小學都并不算特別優(yōu)質。
且生源較為復雜，安置房樓盤較多，對應的初中同樣沒有明顯優(yōu)勢，后續(xù)學區(qū)也比較難與三小、四小、六小等抗衡。
△公共中心效果圖
除學區(qū)之外，對未科各個小區(qū)塊影響更為重要的則是未科內(nèi)部的公共配套轉移，及商業(yè)中心轉移。
板塊綜合能級高低決定了板塊的平均價值，但價值高點一定會在商業(yè)及配套中心，以及教育資源中心。
未科的教育資源向西是明確的，六小及四小的成長性預期都夠強，于此同時，未來科技城的商業(yè)及配套中心也在向西轉移。
去年房叔出過一篇關注未科未來的房價高點會在哪，文內(nèi)我們判斷未科未來的價值高點大概率會轉移到公共中心以及綠汀路周邊，因為這里是未科毋庸置疑、極為明確的配套中心。
恰好四小及六小也在周邊，強教育預期加上強配套預期，綠汀路周邊成為未科的價值高點的概率極大。
△綠汀路周邊實景圖
這也是三兄弟為什么在這一波利好兌現(xiàn)后，穩(wěn)穩(wěn)鎖定未來科技城房價制高點的原因。
未科的價格高地已經(jīng)隨著商業(yè)、教育資源的向西一并轉移，淘寶城大概率不再會是未科的價值高點，三兄弟及綠汀路TOD才是未科價格未來的燈塔。
這個趨勢大概率不會改變，此后依舊會繼續(xù)得到加強，后續(xù)的爆點會一個接著一個來，三兄弟及綠汀路四小區(qū)塊絕非其他小區(qū)塊可以比擬的。
| PART 5 |
那么根據(jù)商業(yè)、公共以及教育資源向綠汀路轉移的趨勢，以及目前未來科技城目前的二手價格體系，可以基本判斷得出：后續(xù)發(fā)展空間大，且目前價格也相對較低的綠汀路四小區(qū)塊的購買價值明顯高于其他區(qū)塊。
新湖果嶺4.5萬+、新湖菲林5萬+，保億麗景山4萬+的價格，不僅對應了四小+三中最為明確的教育資源，還能享受綠汀路TOD的最強區(qū)域配套，可買性較為確定。
相對其他幾個更為成熟，現(xiàn)階段更有地緣區(qū)位優(yōu)勢的小區(qū)塊，綠汀路四小區(qū)塊的價格基本是最低的。
對比幾乎共享商業(yè)、公共配套的三兄弟區(qū)塊，兩者之間的價差也足夠大。假如想要上車未來科技城，綠汀路四小區(qū)塊的性價比肉眼可見。
而其他小區(qū)塊可以依次選擇淘寶城區(qū)塊、EFC區(qū)塊等。
這些區(qū)塊雖沒有綠汀路旁的兩個小區(qū)塊那么明確的利好外溢，也沒有綠汀路四小區(qū)塊的強性價比，但卻也有更為成熟的配套。
在未來科技城強勁的上升勢頭下，雖板塊內(nèi)部會出現(xiàn)價值高地，也會出現(xiàn)一定的價值分化，但整體勢必也是水漲船高。
對比杭州的同價位板塊，如三墩北、城北萬達、之江、艮北新城等，淘寶城、EFC以及其他小區(qū)塊5.5萬至6萬的價格也并非不可以考慮。
還是文首的結論，未來科技城的絕對價格確實不低，對于外地來杭的普通家庭買房難度不小。對于余杭有先天偏見的老杭州人、新杭州人同樣會心生疑慮。
但假如將視野放大至杭州全城，你會發(fā)現(xiàn)5-6萬的未來科技城竟然是最大的洼地，當然，這個洼地也是現(xiàn)今較為寬松的政策所“吹”起來的。
假如你不是人才家庭、也不是無房家庭，工作生活區(qū)域又在城西一帶，5萬+的未科二手或許是最佳選擇，四小+三中+綠汀路TOD值得一搏。
來源：杭州房叔
