“我就想當(dāng)那顆乒乓球”。
問(wèn)及土拍感受，一位跟了橋西地塊很久的投拓童鞋這樣回道。
昨天，既刺激又無(wú)聊的杭州第三批土拍結(jié)束了一半，還有一半就是今天9點(diǎn)半的乒乓球搖號(hào)。
刺激在于更像一場(chǎng)福彩，完全拼的是房企RP和運(yùn)氣。
無(wú)聊在于不需要跟投策略，拍到封頂看乒乓球直播就完事了。
雖然土地現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)并不稀奇，但如此大批量的地塊搖號(hào)，杭州是第一個(gè)。
據(jù)說(shuō)，17宗宅地拍至封頂搖號(hào)的房企中，有人已連夜去靈隱寺求簽了，和搖紅盤的那波人一樣，希望乒乓球“精準(zhǔn)進(jìn)洞”。
很少有佛系等開(kāi)獎(jiǎng)的，畢竟第三批搖中就是大肉了，這些所有的搖號(hào)地塊最少的一塊地也有4%利潤(rùn)率，最多的一塊地高達(dá)11%的利潤(rùn)率。
對(duì)比第二批地塊的利潤(rùn)直接翻了兩番，且沒(méi)了公租和自持煩惱，土地金還可以分期。
還都是閉眼賣地段，即便算上明年亞運(yùn)停工期，也是穩(wěn)賺不賠的游戲。
這樣大規(guī)模的年終福利，只有2018年的杭州土地市場(chǎng)才能看到了。
所以前幾天，有好幾家房企寧愿臨時(shí)交20%的保證金，也要趕上這輛末班車。
打鐵需趁熱，做地單位已迫不及待放風(fēng)杭州2022年第一批土拍預(yù)公告會(huì)在1月底，讓大家“做好準(zhǔn)備，歡迎來(lái)勾”。
在土地政策面不變的情況下，2022第一批土地?zé)岫纫欢ㄊ抢^續(xù)走高。
你看，高歌猛進(jìn)的杭州又回來(lái)了，至少行業(yè)信心上。
因?yàn)樽蛱焓且粓?chǎng)沒(méi)有輸家的賭局。
開(kāi)發(fā)商是贏家，可以過(guò)個(gè)好年，明年有貨值可賣，有利潤(rùn)創(chuàng)收。
杭州是贏家，順利完成可出讓金KPI，還創(chuàng)了3000億新高，天下第二是最好。
購(gòu)房者也是贏家，因?yàn)轫?xiàng)目利潤(rùn)充足，可能買到更具品質(zhì)感的產(chǎn)品，當(dāng)然，這條是理論上。
往大了看，無(wú)論是賬面數(shù)據(jù)，還是各個(gè)傳播端預(yù)期傳導(dǎo)，杭州土拍結(jié)果營(yíng)造的都比北京、深圳、上海、南京、蘇州的第三批更“成功”。
杭州這波操盤，已經(jīng)在大氣層，做地單位的年終獎(jiǎng)是保住了。
但我認(rèn)為，這場(chǎng)人造土拍牛市，絕對(duì)不能等同于杭州樓市全面回暖。
因?yàn)椴⒉皇切袠I(yè)資金盤和后市預(yù)期的根本性好轉(zhuǎn)，僅僅是每塊地讓開(kāi)發(fā)商有了利潤(rùn)而已。
從數(shù)據(jù)上刊，在地塊普遍更優(yōu)質(zhì)的情況下，杭州第三批地塊的溢價(jià)率和絕對(duì)地價(jià)，都遠(yuǎn)低于第一批，而且這次不玩自持和公租。
這樣看得見(jiàn)的房地差紅利，估計(jì)連深房理都恨不得集資都去拿地了，正如你不能用紅盤的超低中簽率，來(lái)代表整個(gè)杭州樓市。
但無(wú)論怎么解釋，這波輿論助推的“史詩(shī)級(jí)利好”預(yù)期，一定會(huì)傳導(dǎo)到買方市場(chǎng)。
打折、送車位、高傭返現(xiàn)的遠(yuǎn)郊盤們，笑暈在售樓部。
但對(duì)于板塊的居民，不少寶地可能等不來(lái)良主了。
因?yàn)橥耆S機(jī)，濱綠地頭蛇沒(méi)了控盤優(yōu)勢(shì)，很可能被劣幣驅(qū)逐良幣了。
1、小河油庫(kù)地塊，我了解到勾地的房企多數(shù)都封頂進(jìn)搖號(hào)了。
橋西可能又少了會(huì)少一個(gè)綠城或?yàn)I江造，但即便給到中天或旭輝，這個(gè)項(xiàng)目該搖還得搖啊。
51400的橋西，46000的華豐，45000的SKP項(xiàng)目，是我明年的三大必?fù)u項(xiàng)。
2、至于華豐的半個(gè)結(jié)果，板塊群眾意見(jiàn)很大，甚至有業(yè)主建議打12315投訴華潤(rùn)，只要港置。
可能對(duì)于申花這樣的商圈板塊，多一個(gè)萬(wàn)象城意義不大，畢竟勾莊都有萬(wàn)象城了。
二手被卡在8字頭的申花，急需中環(huán)或者光環(huán)等港資IP，來(lái)進(jìn)一步提振價(jià)值的天花板。
參考杭騰的一輪游，我也驚訝這么大的商住地能拍到封頂，沒(méi)想到申花橋西合體的能量如此之大。
其實(shí)對(duì)于港置，如果早知道會(huì)封頂搖號(hào)，就一定不會(huì)來(lái)勾了，華豐本來(lái)并不在港置優(yōu)選項(xiàng)。
我也希望“匯德隆事件”不要出現(xiàn)在申花，杭州似乎也只有這里更適合做中環(huán)系了，蕭科的光環(huán)覆蓋面有限。
3、可惜了運(yùn)河灣如此絕版地段，瑞安最終還是沒(méi)要，本來(lái)方案都做了，城投拿下自己玩，估計(jì)要成運(yùn)河新城最大的遺憾了。
因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的ip能級(jí)，就代表了運(yùn)河新城的未來(lái)能級(jí)，希望城投找到好的商業(yè)合作方。
只要有誠(chéng)意，這樣的地段不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)接盤。
4、杭騰社區(qū)算實(shí)至名歸，從起拍降了5億和取消大量限制條件，云城總算迎來(lái)了天街。
去掉200m的辦公塔樓，云城天街商業(yè)盒子應(yīng)該在10萬(wàn)方左右，和紫荊天街相當(dāng)。
據(jù)了解，云城天街定位會(huì)偏年輕潮流，空中連廊設(shè)計(jì)的會(huì)比較驚艷，不會(huì)像丁橋和濱康天街那樣中庸和保守。
大未科亟需天街這樣的商業(yè)補(bǔ)能，但我更期待杭騰社區(qū)的住宅部分。
一是有超3000套住宅供應(yīng)，洋房、小高層、高層都有，上車概率更大。
二是一輪游底價(jià)，留足了產(chǎn)品空間，有條件做成這個(gè)價(jià)格段的標(biāo)桿。
三是余杭第一個(gè)未來(lái)社區(qū)盤，在立面、工藝、品質(zhì)、配套都會(huì)很高要求，就看龍湖的審美了。
如果西站399項(xiàng)目不出問(wèn)題，云城算是開(kāi)了個(gè)大好頭。
現(xiàn)在“一區(qū)一天街”戰(zhàn)略只差拱墅和蕭山了，市北明年可能有驚喜。
第三批其他地塊沒(méi)啥故事，還是靜待佳音吧。
回過(guò)頭看，這次土拍的超預(yù)期收官，一定在杭州意料之外，不然不會(huì)有綠城+城投系托底早早準(zhǔn)備。
我到現(xiàn)在還記得某區(qū)土地推介會(huì)，做地部門那誠(chéng)摯而焦慮的神情。
但昨天的結(jié)果，會(huì)讓杭州明年調(diào)控的壓力大。
一是如何穩(wěn)住預(yù)期，現(xiàn)在已經(jīng)沸騰。
和第一批的土拍發(fā)酵一樣，第三批土地回暖，傳遞到買方很可能造成恐慌，畢竟杭州樓市“失控事件”，已經(jīng)上過(guò)幾次頭條了。
明年小陽(yáng)春在前，宏觀基調(diào)不變的情況下，杭州應(yīng)該不想再上熱搜了，估計(jì)后續(xù)應(yīng)該會(huì)有動(dòng)作來(lái)平抑這次熱度。
特別是近期二手房方面，奧體已經(jīng)明顯回暖，未科和城東已經(jīng)在筑底，下沙沿江也活躍起來(lái)了。
有空看看二手房，別賭“2022一地雞毛”了。
二是供應(yīng)減少，明年新房可能過(guò)熱。
雖然是為了降低的流拍率，但從51宗地塊縮減至35宗，總供應(yīng)減少是既定事實(shí)。
加上亞運(yùn)暫定的3月停工期，只有第二批地塊和第三批少數(shù)高效房企能面世。
而寶地又多，難免會(huì)刺激新一輪打新熱，如何保證全年不熱又不冷，明年排預(yù)售證也是個(gè)大學(xué)問(wèn)。
亞運(yùn)年，肯定是穩(wěn)字當(dāng)頭，尤其是樓市。
最后，也是我內(nèi)心最想說(shuō)的，第三批地塊都應(yīng)該做產(chǎn)品力大升級(jí)。
杭州回饋房企，房企應(yīng)該回饋杭州人，這是腰部房企做口碑的好機(jī)會(huì)。
在堪比限價(jià)前的利潤(rùn)空間下，第三批房子再造不好，房企就真的要摸摸自己良心了。
特別是我們可能再也看不到濱綠融對(duì)某個(gè)板塊的控盤，這是好事也是壞事。
好事是可能加劇各房企產(chǎn)品性能競(jìng)爭(zhēng)，板塊內(nèi)產(chǎn)品能百花齊放，不至于再被“套娃盤”和“批發(fā)盤”。
壞事是可能依然擋不住高周轉(zhuǎn)房企，守住了項(xiàng)目利潤(rùn)，扯掉了產(chǎn)品下限。
你們回想下，杭州有多久沒(méi)有品質(zhì)交付潮了？少有的幾個(gè)，基本也都是2018年以前的項(xiàng)目。
總之，自住者盯住“口碑房企+第三批地塊”，說(shuō)不定有大驚喜。
高歌猛進(jìn)的杭州回來(lái)了，高歌猛進(jìn)的產(chǎn)品也應(yīng)該回歸了。
來(lái)源：房特首
