2021年前九個(gè)月的樓市，幾乎可以用波詭云譎來(lái)形容。特別是對(duì)于杭州來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)與城市的“利好”與政策的“利空”幾乎是前后腳邁進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，讓G20峰會(huì)前后開(kāi)始快速奔跑了多年的樓市有了剎車(chē)跡象。
我們來(lái)梳理一下，前九個(gè)月出現(xiàn)的大的“利好”與“利空”：
城市利好：
行政區(qū)劃調(diào)整，亞運(yùn)會(huì)倒計(jì)時(shí)一周年，各類規(guī)劃、配套的官宣和落地，人才引進(jìn)持續(xù)向好。
市場(chǎng)利好：
127“紅盤(pán)潮”之后，市場(chǎng)出現(xiàn)“房荒”，導(dǎo)致各類資產(chǎn)價(jià)值提升。
政策利空：
1、共有產(chǎn)權(quán)房等新的模式開(kāi)始吹風(fēng)；
2、“805新政”進(jìn)行了限購(gòu)加碼；
3、土地“集中出讓”制度；
4、信貸政策。
潛在政策利空：二手房指導(dǎo)價(jià)。
Part 02丨貳
我們把影響市場(chǎng)走勢(shì)的這四大類因素再次詳細(xì)分析一下，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些好玩的事：
1、城市方面：行政區(qū)劃調(diào)整，杭州及各區(qū)開(kāi)始重新擬定“十四五”規(guī)劃，一切都在重新步入正軌；
2、市場(chǎng)層面：5月7-8日集中出讓的土地，10-11月份開(kāi)始集中上市，對(duì)沖市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局面，但二次集中供地仍未跟上，2022年一季度之后，市場(chǎng)房荒將再次開(kāi)始；
3、“共有產(chǎn)權(quán)房”等，短期不會(huì)快速且集中落地，對(duì)市場(chǎng)的影響幾乎可以忽略不計(jì)；
4、“805新政”并未改變市場(chǎng)需求。記�。盒枨蟛粫�(huì)被消滅，只會(huì)被延緩。“805新政”加了兩年社保，意味著24個(gè)月之后，大量的需求還是會(huì)釋放，如今2個(gè)月已經(jīng)過(guò)去了；
5、國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始逐步放松信貸，不讓信貸政策誤傷剛需；
6、“二手房指導(dǎo)價(jià)”，本意是穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格，縮小一二手房?jī)r(jià)差，減少倒掛，降低市場(chǎng)“打新”預(yù)期。如今二手房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)在松動(dòng)，短期內(nèi)指導(dǎo)價(jià)不會(huì)出臺(tái)。
這意味著什么？
意味著政策的“利空”已經(jīng)基本出盡，而城市的利好兌現(xiàn)則在持續(xù)。
優(yōu)質(zhì)城市的轉(zhuǎn)機(jī)已經(jīng)開(kāi)始。
Part 03丨叁
只是，大型的轉(zhuǎn)機(jī)總是靜悄悄的。先在悄無(wú)聲息中積蓄力量，等到量變到一定程度，就會(huì)引發(fā)根本性的質(zhì)變。
這一次，暖風(fēng)仍從南方來(lái)：
國(guó)慶節(jié)前的深圳土拍，22宗地中的17宗觸頂，其中國(guó)企央企拿走了17宗，中海、保利、華潤(rùn)拿走一半。
對(duì)比9月26-27日的廣州土拍，幾乎也是這個(gè)邏輯：成交23宗地，央企國(guó)企拿走了16宗。
▲深圳9月28日土拍結(jié)果
是不是像極了2015年底、2016年初，普通的企業(yè)看不懂行情，而平安、信達(dá)等等機(jī)構(gòu)頻頻出手？
還是原來(lái)的配方，還是熟悉的味道。
所以，每一次政策的“利空”基本出清，都是先行者抓住機(jī)會(huì)的開(kāi)始。
莊家已經(jīng)在行動(dòng)。
Part 04丨肆
而這一次，與以往的任何一次行情都不同。
因?yàn)槭状渭谐龅睾投渭谐龅氐?ldquo;空窗期”太長(zhǎng)（從5月到10月，接近半年無(wú)土地供應(yīng)），杭州即將在2022年二季度開(kāi)始面臨大面積的“房荒”。
大概可以推算一下：
1、首次集中供地前、2021年3月之前出讓的土地，2021年基本能消化得差不多；
2、2021年5月的集中出地，2021年11月份開(kāi)始陸續(xù)上市，50多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)月就算只去化10個(gè)，頂多半年，也就到2022年4-5月也基本出清了；
3、二次集中出地10月份才開(kāi)始，10宗競(jìng)品質(zhì)地塊已流拍，剩下的地塊實(shí)在太少，至多也就夠2-3個(gè)月的市場(chǎng)消化；
4、2021年之前已經(jīng)出地的潛在供應(yīng)，其實(shí)已經(jīng)不多，特別是主流板塊；
5、亞運(yùn)會(huì)前還面臨時(shí)間未定的停工，會(huì)繼續(xù)減少供應(yīng)。
可以想見(jiàn)，2022年杭州的“房荒”將比2021年3月更嚴(yán)重。
江南岸，濱江、奧體、寧圍、市北西、南部臥城、蕭山科技城、蕭山主城、湘湖、戴村等等板塊，明年推盤(pán)數(shù)量都會(huì)極少；
江北岸：金沙湖、九堡沿江、錢(qián)江新城二期、江河匯、城東新城、艮北、臨平新城、丁橋、運(yùn)河新城、祥符、勾莊、申花、大關(guān)、未來(lái)科技城、之江、瓶窯等等，可能都會(huì)在上半年出清。
除非開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，否則，起碼有數(shù)十個(gè)板塊，在明年上半年之后，就會(huì)無(wú)房可賣(mài)。
等待，依然是最大的成本。
特別是對(duì)于現(xiàn)在還有房票和資金的客戶來(lái)說(shuō)，政策最嚴(yán)的時(shí)候，卻是買(mǎi)房最容易的時(shí)候。因?yàn)檎邠踝×舜罅康母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，“805新政”已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)月，22個(gè)月之后，續(xù)滿兩年社保的需求又會(huì)大量釋放了。
不要等到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手被放出來(lái)和你搶房的時(shí)候才想到出手。
理解了所有這些背景，我們就能判斷莊家出手的原因；而讀懂了莊家的策略，自己就可以做出選擇：
政策利空基本出盡、城市利好持續(xù)兌現(xiàn)、莊家開(kāi)始行動(dòng)而市場(chǎng)又即將無(wú)房的行情之下，最好的選擇，也許就是趕緊抓住擁有收益且相對(duì)容易得到的。
來(lái)源：斯文
