| PART 1 |
二手房成交很熱，但今年或許也是二手房的大考之年。
想要理解以上這句話，我們首先需要回顧下新冠疫情以來的杭州樓市走勢。
| PART 2 |
2019年底新冠疫情突如其來，一切經(jīng)濟活動都陷入了停滯，也包括了樓市，所以度過那段艱難時間后，2020年初幾乎所有人都認為，接下來樓市將受重挫。
彼時我們也做出了相應的判斷，認為需求只會遲到，而不會不到，事實也是如此。
2020整年，杭州樓市走出了全面修復的行情線，這條行情線一直延續(xù)到了2021年的年底。
從2020年到2021年底，整整兩年時間杭州樓市都在瘋狂的復蘇，用復蘇兩個字來形容并不準確，爆發(fā)式反彈或許更加合適當時的市場狀況。
如果說2019年相較于2018年，是全年溫和的復蘇，那么2020年相較于2019年就是拉升、拉升、再拉升，二手房與新房熱度的不斷達峰，誰也不知道行情的終點究竟在哪。
這種近乎癲狂的行情之下，房子晚買兩個月總價差百萬絲毫不鮮見，焦慮不斷蔓延，杭州樓市隨之沖向沸騰。
與焦慮的剛需相對的是，投機和投資的狂歡，那兩年，杭州最不缺的就是造富神話和造富神盤。
新房買到賺到成為整個市場的共識，乃至像是一些近郊剛需盤也是如此，兩百萬買，三百萬賣，兩三年便可到手百萬收益。
而更多熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)新盤，很多人期待著翻倍。
按照2021年二手高點倒推，以上收益和市場共識確實有實現(xiàn)的可能，可想而知，如此巨大的套利空間能刺激多少投機性需求進入。
加之二手房與新房的倒掛不斷張開，更多的投機性需求進一步涌入打新場，在2021年中，打新熱達到了高潮。
那時，即使是當前極度失落的剛需近遠郊板塊新房都是一房難求的存在，中簽率個位數(shù)比比皆是，崇賢、東湖新城、大江東、南臥、瓶窯、星橋等，這些熱門的剛需剛改板塊皆似有追趕核心區(qū)的勢頭。
可以說，2020中至2021年末，杭州新房搖號場的投機、投資氣氛應該是史無前例的高。
超高的投機比例，在狂熱的市場環(huán)境下也根本算不了什么，投資比例高甚至在一定程度上被視為樓盤價值的認證。
可惜的是，期房交付是有周期的。
經(jīng)過了兩三年的建設周期，這批新房陸續(xù)在今年將迎來交付高峰，這批投機、投資客的集中出貨恐怕也是不可避免的。
| PART 3 |
根據(jù)相關數(shù)據(jù)，2020年杭州市區(qū)新房成交總量超過15.3萬套，其中住宅成交11.8萬套，2021年杭州新房成交20.9萬套，住宅成交17.6萬套，合計兩年成交新房住宅約29.4萬套。
可以明顯發(fā)現(xiàn)，在這亢奮的兩年，杭州新房成交量顯著偏離了杭州年均十萬套出頭的量級，從數(shù)據(jù)端也印證了兩年樓市爆熱。
超量的成交配上極高的投機比例，結(jié)果一定是交付集中出貨的壓力高峰。
2023年很不巧的遇上了這波即將到來的出貨高峰，近30萬套的高比例投機房源中，有多少套有短期出貨的需求，大家可以大膽的暢想。
集中出貨的市場壓力又有多大？我想沒有比西溪公館更好的案例。
六萬人搖號，極高的短期投機需求參與，預期五萬+的房價，在不到一年時間便被打落至3萬+。
當然西溪公館是個極端案例。
一是投機比例確實極高，二是產(chǎn)品有先天的諸多硬傷，再加之毛坯天然的群租特性，總的來說，放大了超高投機比例帶來的負面影響。
但無論如何，在它身上我們都看到了投機房源擠兌對二手市場的沖擊能量。
它山之石可以攻玉，可以預期到，當2020年至2021年這批二三十萬套的高投機比例的新房一旦陸續(xù)交付，它們的出貨需求必定會對市場形成事實上的供應沖擊。
何況當前的二手房庫存本就略顯嚴重。
可以說，今年這批新房的交付對于二手房高企的庫存來說，必定是雪上加霜。
| PART 4 |
即使杭州樓市相較于去年下半年復蘇跡象明顯，近期二手房成交放量，行情一片向好。
但就如我們不久前的推文所說，進一步寬松大概率要遲到，那么按照當前的供需情況而言，市場行情繼續(xù)大幅向上的概率不大，甚至隨著在場的存量需求被逐漸消耗，行情再次走淡的概率也不小。
下半年的行情走勢，更多的還是看政策面的是否繼續(xù)深度放松。
假如后續(xù)決策者仍選擇概率更大的邊際寬松，那么這波新房交付潮，對于二手房行情的穩(wěn)定必定又是一座“大山”，二手房的行情逆轉(zhuǎn)無異難上加難。
這座大山的分量有多重?簡單估算下，或許你就很容易心中有數(shù)。
2020、2021兩年，住宅新房成交近30萬套，假如投機、投資比例在30%（可能還不止），那么中短期有出貨需求的總房源量就接近10萬套。
這10萬套房子只要有一半有短期套現(xiàn)的需求，那么短期將增加近五萬套的二手房供應量。
五萬套是什么概念？大致接近市場低谷——2022年杭州二手房的成交總量（5.4萬套），即使只增加3萬套集中出貨的房源，也可滿足2022年杭州近半年的二手房需求。
對于庫存已然很大的杭州二手房市場而言，邊際庫存的增加壓力還并非是線性的。
所以說，別看現(xiàn)在二手房交易一片火熱，其實后面還有不小的考驗。
政策面、庫存、投資屬性最強的一批新房的集中交付等，都是接下來可以充分影響二手房行情變化的不確定因素。
| PART 5 |
其實在這兩年中，為了抑制過熱的樓市，杭州也陸續(xù)出臺了多次新政，在一定程度上還緩解、預防了投機擠兌的現(xiàn)象。
如2020年9.4新政和2021年1.27新政，兩次新政分別增加了熱點樓盤的認定，和細化了限售的條例。
只要是熱點樓盤、以及整體中簽率小于10%的樓盤，都不可在取得不動產(chǎn)權證五年內(nèi)出售。
根據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2022年初，杭州限售房源已超過了3萬套。
但對于兩年近30萬套的新房成交總量而言，3萬套也只是零頭。
2023年，二手房回暖注定不會一帆風順。
來源：杭州房叔
