投資界有一句話：只有在潮水褪去的時候，才知道誰在裸泳。
巴菲特的這句話是的意思是在市場極端不好的時候，才能看出來誰的風險更大。
這句話本意是在提示風險。
其實在二手房交易市場，這句話一樣可以提示風險，“只有交易完成的時候，才知道誰在裸泳”。
在交易沒有完成之前，任何一個二手交易都可能是一個巨大的坑。
01
買房有風險
最近有兩起新聞報道，都是和二手房交易造成交易某一方巨大損失有關(guān)的。
一起是上海的，該交易給買方造成了巨大損失。
一名上海90后女生，首付745萬買房倒賠490萬，被稱為“最慘購房者”。
她首付745萬元買房，但因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規(guī)定時間付尾款。
最后不但房子沒了，還要支付違約金、房屋整修費等總計490萬元。
該事件終審判決書于2021年12月31日發(fā)布，買房者損失慘重。
02
賣房需謹慎
第二件發(fā)生在重慶，多位賣房者被某中介公司與購房者惡意詐騙，被坑得房子沒了，錢也收不到，可謂“錢房兩失”。
一位姓石的女士在去年6月份賣了一套房，首付40萬、定金2萬、按揭125萬。
按照常規(guī)流程，在交易雙方在過戶完后，石女士和買家、中介一起去銀行完成按揭面簽。
原以為安心等著銀行放款、自己收錢就可以，但等了幾個月都沒有收到銀行的尾款。
一問才知道，買家早就撤銷了按揭申請。
石女士的房子已經(jīng)過戶給買家，卻沒有收到賣房的尾款，相當于房子沒了，還損失了整整125萬的賣房款。
事件曝光后，有記者調(diào)查出涉及的賣家人數(shù)眾多，而且買他們房子的“買家”并不是真正的買家，而是房子的“代持人”。
代持人可能接近100多個，而且這些代持人也沒占什么便宜，被背上了巨額債務。
現(xiàn)在可以肯定的是，這是一個分工明確作案團伙。
03
交易要專業(yè)
這兩個案例與前不久鬧得轟轟烈烈的杭州奧體“更名房”騙局不同，交易中損失一方不是因為貪婪、輕信了謊言而進行了錯誤的投資。
而是對于二手交易復雜的環(huán)節(jié)不熟悉導致自己被騙（重慶案件），或者自己合同簽署不嚴密導致自己的損失（上海案件）。
曾經(jīng)還有一個案例，長三角某大城市中介促成一則交易，買方全款后沒有資金監(jiān)管，也沒有對房子采取措施。
賣家拿到錢后又抵押了房子，然后出逃境外，1200萬購房款全部損失。
附近另一個城市也出現(xiàn)了先支付首付款，等房子過戶后立即拿該房產(chǎn)抵押借款，得到借款后卻不向賣房人支付余款的案子。
手法是買家先以購買二手房為名，與賣房人簽訂買賣合同；在支付購房首付款后，謊稱要向銀行貸款支付剩余的購房款。
而根據(jù)規(guī)定，只有辦了房產(chǎn)過戶，銀行拿到抵押權(quán)后才能放貸。
在賣房人把房產(chǎn)過戶后，買家立即把房產(chǎn)拿到民間借貸公司抵押借款，而不是到銀行貸款。
這些人的民間借貸都是到期不還，房產(chǎn)最終都歸借貸公司。
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04
此坑很難防
有人看到這里一般會說，二手房這么麻煩，我買一手不就解決了？
這種想法只能說“too young too simple”，你可以不買二手，你還能不賣二手了？
你的房子只要賣出就一定會遇到類似的場景和問題。
而且，賣房的風險比買房大多了。
買房的風險就是你付出去的資金，只要控制好付款節(jié)奏，一般損失不會太大；
賣房則完全不同，弄不好就是“錢房兩空”，甚至于你的購房資格騰不出來。
那么，一般而言有哪些風險點呢？
主要來自房子本身、對手方、中介、合同、貸款等幾個方面。
房子本身包括了權(quán)屬的完整性和房子的居住屬性。
權(quán)屬完整性包括房子有沒有糾紛或潛在糾紛，是單獨所有還是多人所有，是否涉及隱含的其他權(quán)利方（組織或個人），是否有抵押等等。
居住屬性包括通常講的噪音、漏水、鄰里不和等不適合居住的問題。
對手方指的是賣方或買方，主要是判定是否是虛假身份，是否涉及決策者和交易者分離，是否存在其他風險等。
中介主要是中介是否盡了告知義務，是否與對手方合謀，是否專業(yè)，是否存在違規(guī)行為等。
合同主要是合同是否有明顯瑕疵，是否不利于己方，對于關(guān)鍵條款是否詳盡，關(guān)鍵時間節(jié)點是否中立、公平、抗風險。
貸款主要是貸款方是否存在征信瑕疵、放款前是否有可能有不當行為（例如重慶案件，例如申請網(wǎng)貸）。
05
怎么避免
首先就是詳盡了解你的目標城市二手交易的整個流程。
這個流程不同城市之間差距極大，這也是我為什么不深入分析前面案例的原因。
一方面是深入分析要非常熟悉流程的人才懂，二是每個城市其實有差異。
其次就是找靠譜的品牌中介，也要側(cè)面打聽一下所選的中介或者門店有沒有不良歷史。
因為你自己再專業(yè)，最終交易還是要在中介的協(xié)助下辦理，中介不靠譜就算你很懂也非常累，也存在風險。
第三就是也可以找本地很專業(yè)的團隊和專家。
這些團隊和專家其實早在和買家或賣家首次見面時，就已經(jīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗進行了客戶篩選。
那些有風險的房源或者買家，一般都不會推薦，因為他們也希望賺安全合法的錢。
尤其是投資房產(chǎn)，中介反而專業(yè)度不夠。
買賣房產(chǎn)是件技術(shù)活，各位切記切記要做好功課。
來源：真叫盧俊
