住在橋西的一位朋友，很激動地找我發(fā)泄不滿：“橋西房價為什么拼不過申花？”
把我都問懵了，橋西的房價和申花差不多啊，何來“拼不過”一說？
一問我才知道，原來是因為凱德龍灣南面那宗宅地的限價，讓他覺得定的太低，“才51000元/平米”，他認為不符合這塊一線運河景觀地的身份。
51000元/平？這……我怎么不知道？
這宗地學名叫：“橋西拱宸橋單元 GS0609-12地塊”，出現(xiàn)在第三批集中供地中的名單中。
其實住在附近的居民 ，對這塊地再熟悉不過了，再掛牌之前，這宗地是一個停車場。和凱德龍灣一樣，緊貼著京杭大運河，地段極好。
我經(jīng)常跑步路過這塊地，順手拍了一張照片，白色建筑就是凱德龍灣。
這宗地其實就夾在凱德龍灣和在建的小河公園中間。
這個地段，還需要過多強調有多優(yōu)越嗎？是人都看得出來，是一宗“寶地”。限價比申花低？似乎真的有點說不過去。
更何況，這宗地的容積率才1.7，在市中心地段，這已經(jīng)可以算是一塊低密度的宅地了。
學名太長，還是叫它“小河油庫宅地”吧，大家都聽得通。
如果我沒記錯的話，第三批集中供地目前還是預公示階段，原先截止的時間是11月10日17點，后來延期到11月18日17點。
延伸閱讀為什么又延期了？？？
我疑惑的點是：預公示階段中，也并沒有給出“限價”。
我問朋友：“你哪里來的信息？我沒有查到官方的信息。”
他發(fā)了我一個鏈接，某個公眾號發(fā)布的一篇文章，其實是作者的猜測和預判。
預測的參照物就是周邊新盤的限價。
為什么參照周邊的新盤呢？因為橋西上一次宅地出讓，就是
金地大運河府。
這就要要追溯到2015年11月20日，當時金地以13.03億元總價競得拱宸橋單元GS0605-04地塊，成交樓面價16842元/平米。
大運河府的容積率是2.8，小河油庫宅地1.7的容積率可見有多低了。大運河府都可以被規(guī)劃成了高層+疊墅，小河油庫宅地就更可以有洋房、疊墅、合院這樣低密度的產(chǎn)品了。
6年前的數(shù)據(jù)，沒什么參考價值。
于是，也就只能參考周邊板塊新盤的限價，放在整個限價體系中來預測。
被參考的板塊，一個是大關的新盤：望品和杭源里；另一個就是申花，應該嚴謹一點是申花慶隆單元。
望品是50180元/平米，不過望品地段比小河油庫宅地差多了，都不在運河邊。相較而言還是杭源里更貼近一些，杭源里高層48000元/平米，洋房52200元/平米。
申花就比較簡單了，一直都有新盤，高層限價也一直都是 54000元/平米。
這位作者得出的結論就是：小河油庫宅地的限價應該在51000元/平米左右。
不能說不對，也不能說不合理，畢竟杭源里的地塊也很優(yōu)秀，確實距離運河也很近，配套也很成熟�？偛荒苷f你在運河的西邊，就不東邊更貴吧。
這么一對比，我瞬間不太理解申花為什么限價可以到54000元/平米？
不過限價51000元/平米左右，我個人是覺得不可能的，畢竟這宗地塊的容積率才1.7，西邊限高36米、東邊限高24米。這樣一宗低密度的地塊，我們不能拿高層的限價標準去衡量。
申花天薈洋房的均價就是62000元/平米。
即便是62000元/平米，在橋西依舊有倒掛優(yōu)勢。根據(jù)好找房的數(shù)據(jù)，凱德龍灣近一個月掛牌均價70440元/平米，運河宸園近一個月掛牌均價在92025元/平米。
這宗地體量不到4萬方，其實滿打滿算也就300多套房源。這300多套房源面對的可是整個橋西龐大的改善群體，社保拼到頂格是毫無疑問的。
“學區(qū)黨”肯定要挑了，學校沒有申花優(yōu)質，其實凱德龍灣的學區(qū)是育才京杭小學，小河油庫宅地不出意外應該也是同一所學校。
申花最優(yōu)質的教育資源現(xiàn)在就是育才登云小學，都屬于育才教育集團，并沒有很大的差別，都挺不錯的。
至于說，登云路以北的文瀾實驗和育才京杭小學哪個更好？現(xiàn)在雙減之下，在我眼里都算是很靠譜的學校，大可不必再比較出個上下。
我個人倒是覺得，哪怕只有“一線運河景觀”這一點，沒有學區(qū)，照樣也會被搶破頭。
小河油庫宅地的限價多少是一個懸念，另一個選就是華豐造紙廠的住宅限價會是多少？畢竟距離它最近的春月杭寧府限價不過45000元/平米。
來源：獨立評房
