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“杭州城區(qū)，702㎡獨(dú)棟大別墅，1280萬(wàn)業(yè)主誠(chéng)售，單價(jià)1萬(wàn)8入住綠城房。”
看到這消息，眼前一亮有沒(méi)有？杭州單價(jià)1萬(wàn)8的獨(dú)棟大別墅，還是綠城開(kāi)發(fā)，這是天上掉餡餅了嗎？
不對(duì)啊，就現(xiàn)在樓市這熱度，新房靠運(yùn)氣、二手房拼手速，人人充當(dāng)氣氛組，高性?xún)r(jià)比的二手房還沒(méi)上架，已被搶訂一空，哪還輪得到。
果不其然，這套獨(dú)棟大別墅出自綠城青山湖紅楓園，今年1月中旬上架。據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，近30天僅2組帶看。
青山湖紅楓園并非個(gè)例，類(lèi)似在售的獨(dú)棟大別墅，青山湖周邊一抓一大把。
比如緊挨著的青山湖玫瑰園，同期也有套427㎡五室兩廳五衛(wèi)的獨(dú)棟別墅在售，房東對(duì)外報(bào)價(jià)760萬(wàn)，折合單價(jià)不到1萬(wàn)8。
一個(gè)月過(guò)去才一組客戶(hù)看房，房東眼看成交無(wú)望，索性將掛牌價(jià)調(diào)高到850萬(wàn)。
青山湖畔的獨(dú)棟大別墅，掛牌3個(gè)多月賣(mài)不掉屬于常態(tài)，好些掛牌長(zhǎng)達(dá)2年多，依舊找不到下家。
青山湖玫瑰園有套400㎡獨(dú)棟別墅，五室三廳五衛(wèi)，毛坯掛價(jià)900萬(wàn)，首次掛牌是在2019年3月20日；另一套336㎡獨(dú)棟別墅，四室兩廳五衛(wèi)，晚個(gè)5天掛牌，毛坯掛價(jià)700萬(wàn)，同樣兩年多沒(méi)賣(mài)出。
要說(shuō)房東心太兇，要價(jià)過(guò)高，倒也不是。單價(jià)不過(guò)2萬(wàn)到2萬(wàn)2，是整個(gè)小區(qū)掛牌單價(jià)最便宜的幾套，還不敵周邊限價(jià)新房貴。
差不多時(shí)期入市的同人山莊，獨(dú)棟別墅也出現(xiàn)低價(jià)賣(mài)不出的現(xiàn)象。貝殼網(wǎng)上掛牌單價(jià)最便宜的幾套，上線(xiàn)時(shí)間最短是11個(gè)月前，且不乏兩年前掛牌在售房源。
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不論是就當(dāng)前的市場(chǎng)大行情，還是別墅類(lèi)產(chǎn)品去化，滯銷(xiāo)結(jié)果都在意料之外。
有網(wǎng)友認(rèn)為，賣(mài)不掉純粹是別墅風(fēng)格過(guò)時(shí)。早年的法式、地中海風(fēng)格，不符合現(xiàn)代人審美。
風(fēng)格固然有影響，可它跟服裝設(shè)計(jì)一樣，是很主觀且不停輪回的。真正讓青山湖獨(dú)棟大別墅受冷落，實(shí)則有更深層次原因。
首要因素，自然還是價(jià)格。
青山湖掛牌在售的獨(dú)棟別墅，單價(jià)看似便宜，可由于面積動(dòng)輒三四百平、甚至上千平，總價(jià)不菲。比板塊內(nèi)在售的精裝別墅、合院價(jià)格還貴。
這是歷史遺留問(wèn)題。2015年前的青山湖，主力開(kāi)發(fā)的多是大面積別墅。
青山湖別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)，始于上世紀(jì)末。那時(shí)，一大波本地開(kāi)發(fā)商跑去臨安拿地，體量動(dòng)輒上千畝。個(gè)個(gè)躊躇滿(mǎn)志，意在打造繼之江、桃花源后，杭州又一個(gè)高端獨(dú)棟別墅區(qū)，甚至不惜斥巨資邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，園林景觀也格外舍得下成本。
自那之后的十余年里，少說(shuō)開(kāi)發(fā)了十余個(gè)別墅類(lèi)項(xiàng)目，諸如青山湖玫瑰園、觀唐驪景、郡原列島、麒麟山莊等等，面積普遍集中在400-1200㎡。
青山湖玫瑰園早期開(kāi)發(fā)的山地別墅，廣告語(yǔ)打的就是：戶(hù)均占地約3畝，建筑面積約700-1100㎡不等；就是最小的合院小墅，起步也在330㎡。
我數(shù)了數(shù)，青山湖玫瑰園在貝殼網(wǎng)上掛牌出售共38套，其中400㎡以上的獨(dú)棟別墅，有14套，超三分之一；1000㎡以上的有2套，一套掛價(jià)3000萬(wàn)，另一套掛價(jià)3800萬(wàn)。
普遍沒(méi)有裝修，還維持著交付時(shí)的毛坯狀。
依照現(xiàn)在的人工費(fèi)、材料費(fèi)，一套四五百平的獨(dú)棟別墅，裝修費(fèi)動(dòng)輒兩三百萬(wàn)，甚至更高。光裝修的錢(qián)，都?jí)虻蒙显谂R平山北、南部新城等板塊買(mǎi)套高層了。
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這批獨(dú)棟別墅，去看過(guò)就知道，透著濃濃的年代感。
別看面積有四五百平那么大，也就設(shè)計(jì)了4-6房；就是上千平的獨(dú)棟別墅，也就6個(gè)套房。市面上在售的小別墅，兩三百平也能做到類(lèi)似居住功能。
格局設(shè)計(jì)上，也不是現(xiàn)在流行的大面寬、大玻璃盒子，通透敞亮；而是窄窗、多窗，窗墻比極低，一面墻上能設(shè)計(jì)三到四面窗戶(hù)，晴天還好、一到陰雨天，采光大大減弱。
當(dāng)然，這跟建筑風(fēng)格有關(guān)。早年青山湖周邊的獨(dú)棟別墅，風(fēng)格五花八門(mén)，有歐式、法式，也有中式、澳洲風(fēng)情等，偏重整體的儀式感，弱化切身的居住需求。
根據(jù)早年意向客群分析，青山湖獨(dú)棟別墅的主要購(gòu)買(mǎi)人群有三類(lèi)：杭州境內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主，國(guó)營(yíng)企業(yè)高管，省內(nèi)投資客。
有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但普遍未上升到金字塔尖級(jí)別。
早年青山湖獨(dú)棟別墅，室內(nèi)窗墻比低
原本，青山湖別墅區(qū)的興起，就是承接之江別墅區(qū)、桃花源等客群外溢。最初定位就是“5+2”中的2，也就是周末度假型別墅。從定位以及買(mǎi)房偏好上，屬于次一級(jí)選擇。
因此，在整個(gè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較其他老牌經(jīng)典別墅區(qū)偏弱。杭州樓市低迷的2014年前后，青城山語(yǔ)間為自救，率先打出58折賣(mài)房的先例。
雖說(shuō)房子是用來(lái)住的，但買(mǎi)別墅與普通高層意義還不同，別墅還關(guān)乎著買(mǎi)家的面子、榮譽(yù)。
TVB經(jīng)典商業(yè)劇中，香港頂級(jí)富豪的日常居所，是半山的獨(dú)棟別墅，帶私家泳池與花園；財(cái)富、地位越高，住的越高，且一代代往下傳承。
房子跟玉器一樣，需要靠人養(yǎng)著。一旦這口氣斷了，衰敗速度比預(yù)期更快。
還記得兩年前，杭州中式大宅鼻祖十
錦園，無(wú)數(shù)人心目中的“終極夢(mèng)想大宅”，其中一套近千平的獨(dú)棟被拍賣(mài)。
房子內(nèi)部那叫一個(gè)荒涼。只見(jiàn)木質(zhì)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)廊因風(fēng)吹雨淋，頹敗感漸顯；曾經(jīng)水上的書(shū)房、臨水的美人靠，以及各種路廊島橋的景致，成了蚊蟲(chóng)繁衍的溫床。
曾經(jīng)繁榮昌盛的世家大宅，到衰敗腐朽，耗時(shí)不過(guò)兩年。青山湖不少獨(dú)棟大別墅，交付至今長(zhǎng)達(dá)十余年，即便物業(yè)日常有維護(hù)，整個(gè)房子的氣勢(shì)，也弱了一大截。
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更現(xiàn)實(shí)的拷問(wèn)是：即使有能力上車(chē)青山湖獨(dú)棟大別墅，住別墅的成本可有計(jì)算過(guò)？
說(shuō)實(shí)話(huà)，1000多萬(wàn)在杭州買(mǎi)套獨(dú)棟大別墅是有誘惑力的。尤其是當(dāng)下，同樣價(jià)位也就只夠在錢(qián)新、奧體、申花等熱門(mén)地段，買(mǎi)套140㎡的高層；但在青山湖，能換到四五百平的獨(dú)棟別墅。
總價(jià)差別不大，但140㎡與四五百平的居住成本，差太多了。
物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等日常開(kāi)支，起碼翻倍；別墅這么大，得雇個(gè)保姆吧，又是一筆開(kāi)支；還有上下班的通勤成本；日常衣食住行的支出，普遍比市中心更多。
獨(dú)棟別墅不光是房子大，花園更大，動(dòng)輒幾百平的私家花園，得請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的園藝師負(fù)責(zé)打理吧，又是一筆固定開(kāi)支。
根據(jù)貝殼研究院兩年前的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)購(gòu)房者中，80后接棒70后，成為購(gòu)房第一大群體，購(gòu)房者的平均年齡是29.5歲，是全世界置業(yè)最年輕的國(guó)家之一。
現(xiàn)在，買(mǎi)房的平均年齡，還在往下降。
年輕意味著財(cái)富仍在積聚中，換言之，通勤距離、便利性等，依然是買(mǎi)房首要考慮要素之一。
即便當(dāng)下，地鐵16號(hào)線(xiàn)通車(chē)，距離依然是青山湖繞不開(kāi)的BUG。
雖說(shuō)這兩年，杭州二手別墅迎來(lái)一波量?jī)r(jià)齊漲，可不論是之江、湘湖別墅群，還是桃花源，普遍是自住需求外溢。這些板塊，到熱門(mén)的錢(qián)江新城、奧體、未來(lái)科技城，都十分方便。
青山湖的直線(xiàn)距離，更適合城西一帶的購(gòu)房者，奧體、錢(qián)新距離都太遠(yuǎn)了，得跨過(guò)大半個(gè)杭州城。
城西可供挑選的低密別墅、排屋又多，不一定非得跑青山湖。
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一句話(huà)形容青山湖獨(dú)棟大別墅的現(xiàn)狀，那就是：理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨感。
這也是為何，2015年桃李春風(fēng)83㎡小別墅一經(jīng)入市，一夜爆紅。
它不僅打破了青山湖別墅區(qū)的固有格局，也為區(qū)域迎來(lái)新的生機(jī)。自那時(shí)起，趁著還有剩余土地未開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商們紛紛修改規(guī)劃，主打小戶(hù)型別墅、合院，將總價(jià)門(mén)檻降低。
諸如青城山語(yǔ)間，三期拿出一塊地打造200多㎡的聯(lián)排，總價(jià)只需100多萬(wàn)；青山湖玫瑰園新亞洲風(fēng)組團(tuán)溪廬、頤和山莊的中式小別墅，還有大華西野風(fēng)韻新組團(tuán)春山明月等，別墅面積都控制在200㎡以下。
直到現(xiàn)在，一兩百平的合院、別墅，依然是青山湖明星主打產(chǎn)品。
雖說(shuō)獨(dú)棟大別墅是不少人夢(mèng)想中的終極居所，但買(mǎi)套小面積、低總價(jià)的別墅，未嘗不是更好的選擇，淺嘗輒止。
一來(lái)，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不會(huì)太大；二來(lái)，即便未來(lái)存有變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)更小。
來(lái)源：層樓
