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杭州二手房回暖，江南岸的濱奧助力不小。
尤其是一些高端改善盤，充當(dāng)了領(lǐng)頭羊角色。比如奧體頂流豪宅壹號院，和江南實驗明星次新房曉風(fēng)印月，活躍度都非常高。
但打開成交量榜單，你會發(fā)現(xiàn)，還有一個特殊的小區(qū)表現(xiàn)不落下風(fēng)。
它就是大熱紅盤
萬科·江斕映象府南側(cè)一路之隔的湘云雅苑，也是
濱江區(qū)最大的安置房小區(qū)之一。
截至昨日，手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近30天湘云雅苑網(wǎng)簽量高達(dá)14套。
這是什么概念？在整個濱江區(qū)，與保利天匯并列第二，蓋過曉風(fēng)印月的13套，僅次于杭州壹號院的17套。
至于老牌學(xué)區(qū)房東方郡（5套），更是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
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湘云雅苑位于西興路、濱和路交叉口，共分四期，建成年份從2002年到2018年不等，共計3577戶，常住人口約1.5萬人（去年底數(shù)據(jù)）。
自2021年2月首套二手成交出現(xiàn)后，累計網(wǎng)簽已超120套。
但像今年開年這么密集簽約，還是首次出現(xiàn)。相當(dāng)于1個月，賣掉了過去25個月八分之一的房子。
從可憐的掛牌量看，更凸顯成交量的強(qiáng)悍。
貝殼找房顯示，湘云雅苑雖有數(shù)千戶，在售房源卻只有23套。作為對比，東方郡光東區(qū)就有73套掛牌。
如此高的掛牌成交比，怎么做到的？
掛牌量少，有兩方面原因——愿意賣的房東不多，及短期可上市交易的房源不多。
而成交量高，主要是因為學(xué)區(qū)。周邊中介表示，湘云雅苑可以說是江南實驗門檻最低的小區(qū)了，買家基本都是為了小孩讀書。
目前，湘云雅苑五六十方的兩房，成交總價在兩百五六十萬，折算單價5萬上下。如果是80多㎡、120多㎡、150多㎡，單價更低。
但從網(wǎng)簽價看，卻頗為耐人尋味。
以近30天為例，單價最高的是一套5樓（共7層）的51.77㎡，網(wǎng)簽價50608元/㎡；最低的是一套17樓（共18層）的155.6㎡，網(wǎng)簽價25707元/㎡。
雖說小戶型貴是常識，但近一倍的價差，似乎又太離譜了。
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更夸張的是，3月11日成交的一套83.85㎡戶型，總價僅260萬，還不及上文這套50多㎡小戶型。
仔細(xì)一看，這是一套1樓房源，或許是拉低價格的原因之一。
但根本原因，還是因為這是一套“黃牛房”。何為“黃牛房”？簡單地講，就是有一批人專門提前“收購”拆遷戶的房子，先簽署線下協(xié)議，待可上市交易后，再行轉(zhuǎn)讓交易。
中介給我舉了個例子：
拆遷戶A因為賭博缺錢，被黃牛B以50萬價格提前買走了房子，先付了30萬定金。三年后上市賣了250萬，A只能得到20萬，而B凈賺200萬。
因為收購成本不高，所以為了快速出貨，往往在價格上容易讓步。
不僅是湘云雅苑，迎春、繽紛等濱江區(qū)安置房，都有類似提前收房再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃牛”。
像6號線星民路站地鐵旁的繽紛小區(qū)，從網(wǎng)簽單價看，差異也非常大，貴的小戶型5萬+，便宜的大戶型不到3萬。
“諾，那些單價3萬的150㎡大戶型，不少就是黃牛甩賣的。”中介小哥說。
按中介說法，有些瘋狂的黃牛，可能收了幾十套房，持續(xù)出貨中。所以從某個角度看，黃牛也是安置房成交量（愿意低價甩賣）放大的助力之一。
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不過，現(xiàn)在想再做這生意，估計不太行得通了。
以往，黃牛這么操作之所以成功率高，主要是打了個信息差、時間差和觀念差——通常5年不能交易，拆遷戶對樓市沒什么概念……
但現(xiàn)在，很多安置房的上市規(guī)則在變，也就說時間差不好把握了。
更重要的是，經(jīng)歷過這幾年二手房的猛漲和調(diào)整，耳濡目染之下，輕易賤賣的拆遷戶也在減少。
且從流通角度看，多數(shù)老破小真得不好賣。
沒辦法，所有人都去擁抱“核心資產(chǎn)”去了。加上持續(xù)供地，很多老破小已經(jīng)幾年不漲價，未來也看不到太好的出路。
另外，共有產(chǎn)權(quán)房的沖擊也不容忽視。
比如最近，上城區(qū)（九堡）、拱墅區(qū)（運(yùn)河新城）、錢塘區(qū)（下沙沿江）僅3個人才共有產(chǎn)權(quán)房，就推出了1337套房源。
戶型小到50㎡大到160㎡，地段也不差，關(guān)鍵5折就能買到。
總價差不多，你買大新房還是老破�。�
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當(dāng)然，對比普通老破小和外圍新房，那些核心區(qū)的老小區(qū)（包括安置房），憑借地段優(yōu)勢，仍能在市場上占有一席之地。
尤其經(jīng)歷老舊小區(qū)改造后，生活便利度也在提升。
像湘云雅苑最早的那批6層樓梯房，已加裝了電梯。繽紛則被改造成了未來社區(qū)，新增了兒童游樂區(qū)、托育所、社區(qū)醫(yī)院、食堂、書房等諸多配套。
若還有學(xué)區(qū)屬性，那在市場上就更易受青睞。
會選擇買市中心老房子的，不是為了小孩讀書，就是在杭工作多年的剛需購房者。
雖然安置房（老小區(qū)）存在種種不足（品質(zhì)、物業(yè)等），但在房價居高不下的杭州，仍然是許多人留在這座城市的落腳點(diǎn)。
來源：層樓
