5月末的杭州樓市，超乎想象地狂熱！
西溪公館、幸福里等網(wǎng)紅熱盤(pán)，來(lái)得是猝不及防。眼看著“雙萬(wàn)人搖”，在快馬趕來(lái)的路上。
現(xiàn)在，購(gòu)房者們就怕，萬(wàn)一和光塵樾也跟著領(lǐng)證，那真是不知道該選哪家了。
開(kāi)發(fā)商們也沒(méi)閑著，一邊趁著這波火熱行情，加速去化，好完成半年度指標(biāo)；另一邊，伺機(jī)在土地市場(chǎng)補(bǔ)倉(cāng)。
就在昨天，時(shí)隔十年再度出讓的濱康綜合體，整整叫價(jià)53輪，比拼了兩個(gè)多小時(shí)，最終龍湖以近72億的高價(jià)，收入囊中。熱度大超預(yù)期。
土拍的狂歡，仍未中止。
就在今天，蕭山又有5宗涉宅地塊上新。其中4宗均分布在寧圍、余下1宗在新街，全是比拼到自持的火熱板塊。
狂熱氣氛的裹挾下，今天的5宗涉宅地塊，只怕又將迎來(lái)激烈對(duì)決。
蕭山寧圍開(kāi)閘連推四地
今天土拍的重點(diǎn)當(dāng)屬寧圍，一口氣推出了4宗宅地。
說(shuō)起寧圍，大多數(shù)人的感覺(jué)，可能比較陌生。這不奇怪，近幾年來(lái)，寧圍基本淡出了土地市場(chǎng)，僅有一個(gè)新盤(pán)亮相：濱江碧桂園·翡翠江南。
拿地時(shí)間需追溯至2017年9月，當(dāng)時(shí)由濱江集團(tuán)以封頂樓面價(jià)19805元/㎡，加自持31%競(jìng)得。
但只要打開(kāi)地圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它的區(qū)位很“中心”。
以翡翠江南為基點(diǎn)，直線距西北方向的奧體紅盤(pán)御虹府約2公里，直線距正南方向的市北東樓盤(pán)悅潮府約1公里。
圖源：好地訊
本次推出的四宗宅地，就位于翡翠江南四周。
嚴(yán)格地說(shuō)，2宗為宅地，2宗為商住地，出讓面積共100171㎡，可建筑體量約25萬(wàn)㎡。
2宗宅地起始樓面價(jià)均為17000元/㎡，需配建5%公租房；2宗商住地起始樓面價(jià)均為16000元/㎡，商業(yè)建筑面積比例均不小于25%，需配建5%公租房。
4宗地塊容積率均為2.5，商品住宅限價(jià)3.35萬(wàn)元/㎡（含裝修3500元）。
從限價(jià)看，與翡翠江南基本持平，與市北東一致。
2019年4月，翡翠江南最后一次加推，小高層精裝均價(jià)在35424元/㎡，首開(kāi)高層精裝均價(jià)則為33300元/㎡。
最近上市的悅潮府，精裝均價(jià)同為33500元/㎡。
繼續(xù)封頂+自持？
種種跡象顯示，寧圍受追捧的概率極高。
首先，當(dāng)前市場(chǎng)熱度很高。以悅潮府為例，首推207套房源，共有2208戶(hù)登記，中簽率低至9.38%。
其次，就在4月30日，寧圍已經(jīng)有一宗宅地成交。
該地塊面積約39489㎡，容積率2.4，可建筑面積94773㎡，精裝銷(xiāo)售均價(jià)上限33500元/㎡。
除了需配建5%公租房（4739㎡），還需代建代建幼兒園（12班）一所，用地面積6020㎡，容積率不大于1，無(wú)償移交區(qū)教育部門(mén)。
另需代建道路用地面積7539㎡，建成后按審計(jì)認(rèn)可的成本價(jià)有償移交。
盡管地塊附加要求眾多，結(jié)果卻相當(dāng)激烈。
當(dāng)天經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)后，由大家以封頂價(jià)209114萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)22065元/㎡，溢價(jià)率29.79%，自持2%。
從跨江發(fā)展到擁江發(fā)展，錢(qián)江南岸的樓市分量早已今非昔比。
市場(chǎng)重心也隨著錢(qián)塘江一路東移，由濱江區(qū)政府、奧體，到如今，錢(qián)江世紀(jì)城成為了主要的樓市戰(zhàn)場(chǎng)。
不過(guò)綜合來(lái)看，這一帶的整體供應(yīng)，相當(dāng)大。
亞運(yùn)村數(shù)千套的潛在供應(yīng)，寧圍新推的5宗宅地，以及可售盤(pán)高達(dá)10個(gè)以上的市北東和市北西，加上大量陸續(xù)交付的次新房，未來(lái)上行壓力亦不小。
新街繼續(xù)拼自持？
另一宗涉宅地塊（蕭政儲(chǔ)出【2020】23號(hào)地塊），在蕭山新街。
地塊東至國(guó)槐路，南至北塘路綠化帶，西至合歡路，北至建設(shè)一路。從四至上看，23號(hào)地塊在新塘線以東，距離東南海直線約1公里，并不是新街主流開(kāi)發(fā)區(qū)。
距離23號(hào)地塊最近的，是地鐵7號(hào)線合歡路站，約700米；前一站是盛東路站，聚集著翡麗公園、東南海等網(wǎng)紅盤(pán)。
地塊出讓面積43744㎡，容積率2.5，起拍價(jià)131232萬(wàn)，最高限價(jià)170232萬(wàn)，相對(duì)應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別為12000元/㎡、15566元/㎡。
這是“雙限”新政后，新街板塊出讓的首宗涉宅用地。根據(jù)出讓公告，未來(lái)地塊毛坯銷(xiāo)售均價(jià)22000元/㎡，裝標(biāo)不高于3000元/㎡。
均價(jià)2萬(wàn)5，幾乎錨定了新街板塊的新房?jī)r(jià)格。
目前板塊內(nèi)暫無(wú)新房在售，待售倒有兩盤(pán)。一個(gè)是中鐵諾德雅逸府，2018年3月拿地，樓面價(jià)19044元/㎡，外加3%自持；另一個(gè)是保利欣品，2019年5月拿地，樓面價(jià)18194元/㎡，外加5%自持及10611㎡公租房。
參照此前土地出讓?zhuān)?3號(hào)地塊完全有爆紅的潛質(zhì)。
起拍樓面價(jià)太便宜了，才12000元/㎡。雖然地塊需配建5468㎡的公租房，但跟區(qū)域內(nèi)另兩盤(pán)相比，還是便宜。
即便地塊拍至封頂，參照2萬(wàn)5的限價(jià)，拿地房企依然有利潤(rùn)。
當(dāng)然，不確定性也有：第一，高層均價(jià)2萬(wàn)5，市場(chǎng)接受度如何，尚未有檢驗(yàn)；第二，欣品、雅逸府均有大量洋房，可提升溢價(jià)，23號(hào)地塊大概率是全高層，貨值恒定。
第三，地塊并不在新街核心區(qū)，周邊界面的市場(chǎng)認(rèn)可度高不高，還得另說(shuō)。
畢竟，新街板塊并非無(wú)房可售。純新盤(pán)有欣品、雅逸府可挑；二手房有東南海、郡望府，馬上翡麗公園、君奧時(shí)代也要交付，可選擇余地更大。
不過(guò)，照目前土拍市場(chǎng)的熱度來(lái)看，23號(hào)地塊大火的可能性很大。
來(lái)源：層樓
