01先搞清幾個基本概念中國的房地產(chǎn)，有很多“討伐”的地方，比如越調(diào)越漲、期房欺詐，公攤面積坑人等等。這些話題，時不時就要拿出來“熱炒”一下，相關(guān)的網(wǎng)文，不管寫得如何，一定迎合流量、綁架情緒。
今年兩會，全國政協(xié)委員周世虹提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房。 這個話題老生常談，但絕不影響關(guān)注度。
2019年2月，住建部公布了一份《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，全文三萬多字，大家可能沒多少印象，但里面的一句話，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，引發(fā)輿論高潮，你一定看過這樣標(biāo)題的文章《別了，公攤！買房按套內(nèi)面積算！》。
再往前的2018年，有媒體宣揚，重慶是全國唯一一個按套內(nèi)面積給商品房計價的城市。既然重慶可以采取“套內(nèi)面積”，那么就應(yīng)該向全國推廣普及，全面實施住房“套內(nèi)面積”，以確保消費的公平性與合理性。房價這么貴，公攤不透明，老百姓確有可能被開發(fā)商坑。
然而真相，是如此嗎？
講這個問題之前，先厘清一下基本概念：房子的面積有幾個測算維度，由小到大有套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、房屋建筑面積。
套內(nèi)使用面積：即套內(nèi)房屋使用空間的面積，就是你居家生活中，實際能用到的面積，包括：套內(nèi)臥室、客廳廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺的部分或全部、內(nèi)部的樓梯等。
套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套內(nèi)墻體面積，就是套內(nèi)使用空間的分割墻、承重墻、公共墻的面積，均按水平投影計入，公共墻計算一半；陽臺建筑面積，按陽臺外圍與房屋外墻間的水平投影面積計算，開放陽臺計一半，封閉陽臺全計入。
公攤建筑面積：每套房子依法應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。每套房與公用建筑之間的分隔墻以及外墻，以水平投影面積一半計算。注意，獨立使用的地下室、樓下車棚、地下車庫、為社區(qū)或多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，人防地下室都不計入。
房屋建筑面積：房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積，也就是銷售面積。
計價方式變化，對總價沒影響
開發(fā)商在賣房時，以房屋建筑面積計價。房子竣工驗收的時候，在交付前住建局的測繪部門會精細(xì)測量，給出實際面積。開發(fā)商按照房屋建筑面積和實際面積的差異，多退少補。這樣，房子才能驗收通過。所以，套內(nèi)建筑面積也好、使用面積也好，都好測量，存在的問題比較小。
最關(guān)鍵的，就是公攤建筑面積。
一方面，套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積，這些概念直觀、容易理解，但哪些是公攤、哪些不是，怎么計算，是不是公平等等，對普通百姓來說比較難理解。
另一方面，現(xiàn)在開發(fā)商賣的都是期房，老百姓買房時，一般會知道房子多大面積，但對于上面幾個面積的關(guān)系，不一定會知道。等到房子拿到手上，突然告訴你說，100平方米的房子，現(xiàn)在實際使用面積只有80平方米，存在這么大的差距，直觀感覺是，“是不是被騙了？”
再說，現(xiàn)在房價這么高，開發(fā)商會不會抓住老百姓不太了解公攤面積的現(xiàn)實，故意夸大公攤，賺取不義之財呢？
退一步，即便開發(fā)商不這么做，但花這么多錢買的房子，居然還有10%-20%的面積，不是我能使用的，但我必須要為它買單。這么想，老百姓的心理就不平衡了。
目前，正在執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”。也就是說，商品房一直是以套內(nèi)建筑面積行計價的。不管新房、二手房，任何一份合法的銷售合同上，必須標(biāo)明房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積。而計價方式的變化，對房屋總價沒有任何影響。
上圖是筆者朋友最近掛牌的一套二手房，即便是與中介簽署的《房屋委托協(xié)議》，也明白無誤地標(biāo)出了房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積。
這套房子建筑面積38.87平方米，套內(nèi)建筑面積為32.03平方米。也就是說，這個房子的公攤面積是6.84平方米，公攤率達(dá)到了17.6%。
實話說，這套房子的公攤率還是比較大的。一般來說，別墅公攤率最低，一般在1%-8%；其次是多層住宅，7層以下住宅公攤率為7-12%；7-11層公攤率為10-16%。高層建筑有電梯、電梯前室及安全通道等，公攤面積更大，12-33層住宅公攤率通常為14-24%，這一套就屬于這種情況。
03為了賣房，開發(fā)商其實拼命縮公攤
一般而言，有建筑測繪，住宅套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積和使用面積）不會有問題。如果還不相信的話，自己可以去市場上找測量師。
那么，開發(fā)商會不會通過做大公攤面積，來坑買房人呢？
不會。因為，開發(fā)商在拿地時，地塊占地面積、容積率，都已經(jīng)固定下來了，總建筑面積是一定的。總建筑面積=占地面積*容積率因此，做大了公攤面積，就縮小了房屋的建筑面積，房子就很難賣了。
試想，你去售樓處，銷售說這房子100平米，但公攤要50平米，你花錢買100平方米的房子，只能用到50平米，你還會買嗎？這對開發(fā)商沒好處。所以在現(xiàn)實中，開發(fā)商往往是挖空心思想著，怎么做大房子的面積。但凡有面積贈送的項目，都非常受歡迎。
過去很長一段時間，偷面積、“高贈送”的戶型大行其道。不能做大房屋面積的，就偷面積。
筆者以前在一家TOP60開發(fā)商工作，這個開發(fā)商的產(chǎn)品競爭力一般，但在激烈的市場競爭中生存，靠得就是“高贈送”。
怎么做呢？
拿到地以后，項目總建筑面積是一定的，設(shè)計部門就開始做“強排方案”，即根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)、建筑規(guī)范，盡可能布局建筑輪廓，包括大中小戶型、高中低檔產(chǎn)品的配比，以及交通出入口、花園設(shè)置等。說白了，就是怎么設(shè)計，才能產(chǎn)出最多的房子、最受市場歡迎的產(chǎn)品，實現(xiàn)利潤的最大化。
我的前東家，疊墅產(chǎn)品較多，就靠做大地下室、天臺面積等，增加總建筑面積，贈送率有時高達(dá)40%左右。100平米的房子，實際建筑面積140平米，想想就開心�？傊�，總建筑面積框得死死的，要賣更多的房子，就必須最大程度地減少公攤建筑面積。
現(xiàn)在，房價很高，買房都希望使用面積大一些，攤下來的均價就低了，這樣的產(chǎn)品在市場上的競爭力就很強。把公攤面積做大了，房子建筑面積就少了，沒有哪個開發(fā)商會這么傻。
04最應(yīng)解決的是公攤的種種問題
但是當(dāng)前以建筑面積計價，肯定也有弊端。比如要防止開發(fā)商違背著政策規(guī)定，故意夸大公攤面積，讓老百姓多買單。
而且，公攤面積大了，相關(guān)的費用也多，比如繳納的暖氣費，就包含了樓梯、過道等；精裝房還有公共區(qū)域裝修成本分?jǐn)�；買房繳納的稅費，也以建筑面積征收。
所以，公攤被夸大了，對老百姓就是一種損害，幾百、幾千戶加總起來，可是一個大數(shù)目。而且，公攤屬于全體業(yè)主，但收益卻沒給到業(yè)主，典型如電梯廣告。
進(jìn)一步講，社區(qū)物業(yè)用房，搞二手房代理租售、會所搞經(jīng)營、游泳池對外經(jīng)營，也會損害業(yè)主利益。
周世虹委員還提議，“由于公攤面積缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商委托測繪，容易產(chǎn)生暗箱操作等導(dǎo)致公攤面積無序增加。”確實，房價這么高，百姓迫切需要將住宅公攤面積這個不透明的大雜燴分解開來，搞清楚哪些應(yīng)納入公攤，怎么計算面積，標(biāo)準(zhǔn)是什么等。
但其實標(biāo)準(zhǔn)一直有，現(xiàn)行的國家建筑標(biāo)準(zhǔn)以及《住宅項目規(guī)范》，對走廊和公共部位通道及公共樓梯等設(shè)置了建筑標(biāo)準(zhǔn)：
走廊和公共部位通道的寬不小于1.2m，局部凈高不低于2 m；公共樓梯梯段凈寬不小于1.00m；建筑高度超過18m時，公共樓梯梯段凈寬不小于1.10m；公共出入口門洞口寬度不小于1.20m。
所以，不是沒有標(biāo)準(zhǔn)，而是有沒有執(zhí)行，執(zhí)行到不到位。有沒有公開監(jiān)督，投訴受理等，執(zhí)行層面的環(huán)節(jié)到位了，自然就打消了老百姓的疑慮。
總之，周委員與其建議“以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房”，不如建議把公攤面積種種不合理問題解決了。
05房子爛尾，不能全怪預(yù)售制
而關(guān)于周委員提的“取消商品房預(yù)售制度”，也是如此。房子爛尾，貨不對板，就喊取消預(yù)售，完全無視監(jiān)管的問題。
其實，商品房預(yù)售的監(jiān)管制度，我們比西方國家規(guī)定的還嚴(yán)，具備“用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證”，才能辦理報建；形象進(jìn)度到了，預(yù)售資金監(jiān)管了，才能辦理預(yù)售；房子竣工了，物業(yè)維修基金到位，公建配套跟上了，才能辦理竣工驗收等。
因此，從報建到開工、再到預(yù)售和銷售，最后到竣工驗收，我們有一套完備的監(jiān)管體系。即便有漏洞，但只要預(yù)售資金監(jiān)管到位了，全部用在項目上，不得挪用，直到竣工驗收，也不會有大問題。
出問題的、爛尾的，都是相關(guān)環(huán)節(jié)上掉鏈子。
所以，問題出在監(jiān)管上，不是有了問題就要取消預(yù)售制。殊不知，取消預(yù)售，開發(fā)商建設(shè)周期拉長、融資成本增加不少、房子供應(yīng)減少，房價其實會上漲，這對百姓沒好處。
監(jiān)管到位，開發(fā)商成本降低、房子建得也快，房價也低，這不是好事嗎？
公攤也是一樣的，制度和規(guī)范都有，重要的是看有沒有披露和執(zhí)行，對市民的呼吁有沒有解決。
總之，以什么方式計價，這不重要，對房價也沒影響。比如，某套建筑面積100平方米、套內(nèi)面積80平方米的房子，售價為800萬。按照建筑面積計算，均價為8萬元/平方米，按套內(nèi)面積計算的話，均價為10萬元/平方米。不能因為按套內(nèi)面積計價了，就說房價上漲了。
06購房建議
最后，凡事沒有絕對，公攤小并不一定意味著社區(qū)舒適性高，得有個取舍。
比如過去的筒子樓得房率很高，但沒有電梯、配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低，一般在70%-80%，但有高速電梯，有物業(yè)管理，有花園泳池，采光通風(fēng)也好。
但是要注意，有些中小戶型的剛需盤，樓層高、一梯多戶、公攤大，不太受歡迎。這類二手房居住體驗不太好，再出手也難，購買時要謹(jǐn)慎。
由于建筑新規(guī)的要求，高贈送、偷面積已是過去式了，現(xiàn)在的新樓盤基本沒有了。如果能夠買到這類二手房，居住體驗會很不錯，性價比也高，未來也好出手。贈送面積多，下家一算，攤下來的房價會低不少，是一個大賣點。
當(dāng)然，對于改善型的房子，不能一味地看公攤大小，而是在公共設(shè)施和居住空間上權(quán)衡。公攤適當(dāng)，社區(qū)服務(wù)好、公共設(shè)施齊全，才談得上改善。盡管，這類房子的得房率一般只有80%，但空間利用的好、格局緊湊，也不錯。
這幾年，房價漲得快，緊湊型的3-4房越來越受歡迎。所以，大家選新房也好、二手房也好，如果是改善需求，就應(yīng)該選這類房子。最怕的就是，兩邊都不靠，買了無贈送、公攤大，服務(wù)和配套還差的房子。
公攤面積，的確牽扯出一堆問題。好在市場越來越成熟，監(jiān)管越來越完善。對于大家來講，在合理維護(hù)權(quán)益的同時，也要關(guān)注公攤給房子帶來的價值，而不是因噎廢食，得小失大。
來源：大咖聊房
