上周，杭州掛出了60宗涉宅地塊。
杭州掛出“800億”土地，房企拿地要靠“猜價(jià)格”這批土地中，對(duì)56宗地塊的層高和架空層做了硬性規(guī)定。1、所有地塊所建住宅，層高不得低于3米；2、除了底層設(shè)置配套公建的單元外，高層住宅需設(shè)置架空層且架空層層高不小于4米，合理布置相應(yīng)的居民活動(dòng)、鄰里交往空間和設(shè)施。
這算是對(duì)“競(jìng)品質(zhì)”有了更為具體詳細(xì)的規(guī)定。
杭州的購(gòu)房者，應(yīng)該對(duì)架空層都不陌生。
現(xiàn)在很少有樓盤(pán)做會(huì)所，把心思都花在了架空層上。尤其是限價(jià)之前，杭州很多開(kāi)發(fā)商都做架空層，整個(gè)社區(qū)文化、鄰里文化都體現(xiàn)在架空層，有很強(qiáng)的品牌輸出目的。
架空層一度成為住宅溢價(jià)的王牌，東原、融創(chuàng)等房企都是把架空層拿來(lái)做品牌辨識(shí)度。
各家的軟文一度把重點(diǎn)放在架空層上，樓盤(pán)的格調(diào)都靠架空層來(lái)拔高。健身房、長(zhǎng)者空間、書(shū)房、童玩區(qū)都不算什么，更有開(kāi)發(fā)商把架空層雕出花來(lái)，畫(huà)展、美術(shù)館、親子烘焙、4點(diǎn)半課堂等等……
總之，種類(lèi)繁多，內(nèi)卷得厲害。
當(dāng)然，作為購(gòu)房者，我們自然欣喜這樣的內(nèi)卷。那時(shí)候開(kāi)發(fā)商的內(nèi)卷之下，架空層的打造一度成為新盤(pán)開(kāi)發(fā)的必備。某種層面上來(lái)說(shuō)，架空層提升了樓盤(pán)的檔次。
所以，這次集中掛牌，強(qiáng)制規(guī)定了做架空層，大部分人是拍手叫好的，提升品質(zhì)的事情誰(shuí)不喜歡？增加了小區(qū)的公共活動(dòng)空間，提高居住舒適度。
我個(gè)人是非常羨慕近幾年交付的樓盤(pán)，架空層內(nèi)容很豐富，也很有設(shè)計(jì)感。
像我們小區(qū)，2014年交付的房子，雖然每棟樓都有架空層，但內(nèi)容就非常單一。除了放幾把休閑座椅外，最大的功能就是快遞柜，其他無(wú)。高大上沒(méi)有體會(huì)到，反而經(jīng)常因?yàn)橛袠I(yè)主把電瓶車(chē)停在架空層而增加了物業(yè)維護(hù)的負(fù)擔(dān)。
本來(lái)是開(kāi)發(fā)商因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主觀(guān)產(chǎn)品打造行為，現(xiàn)在卻成了硬性要求。
市場(chǎng)的背景大約是這樣的：大家都認(rèn)可架空層增加了樓盤(pán)的居住品質(zhì)，希望開(kāi)發(fā)商延續(xù)架空層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
開(kāi)發(fā)商為什么現(xiàn)在不愿意做架空層了呢？
說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是因?yàn)橄迌r(jià)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)被壓縮。
做架空層沒(méi)有大家想象中的那么簡(jiǎn)單，要打造一個(gè)好的架空層，其實(shí)要花很多心思。開(kāi)發(fā)商除了要肯花錢(qián)外，還要注重設(shè)計(jì)的儀式感、主題化和參與性。
架空層既是大堂的空間延伸，又是景觀(guān)的一部分，要考慮墻地面的裝飾性、燈光的色調(diào)、家具的格調(diào)等，哪哪都要花錢(qián)。這么麻煩的事情，在沒(méi)有溢價(jià)，或者說(shuō)不需要促進(jìn)賣(mài)房的前提下，差不多就是“多做多錯(cuò)、少做少錯(cuò)，不做不錯(cuò)”。這幾年，很少能看到令人眼前一亮、被驚艷到的產(chǎn)品，原因也在于此。是不是有點(diǎn)懷念那個(gè)內(nèi)卷的市場(chǎng)？根本不需要硬性規(guī)定，就把架空層雕成花的市場(chǎng)。
不過(guò)也有人質(zhì)疑：“架空層是不是意味著公攤更大了？起步的戶(hù)型也就更大？”
還有人把架空層跟容積率關(guān)聯(lián)起來(lái)，意味架空層讓公攤更大了，自己的套內(nèi)面積就小了。
這個(gè)想法真的沒(méi)有任何根據(jù)。
首先，起步戶(hù)型大不大，跟架空層沒(méi)什么關(guān)系，很多主打90方的剛需樓盤(pán)，也做了架空層。一些不做架空層的樓盤(pán)，也做了大戶(hù)型。
目前還沒(méi)有在土地出讓說(shuō)明文件上，對(duì)于戶(hù)型有硬性規(guī)定，不過(guò)開(kāi)發(fā)商倒是自發(fā)地跟約好似地把戶(hù)型越做越大。開(kāi)發(fā)商為什么現(xiàn)在都做大戶(hù)型？
杭州早幾年，就對(duì)架空層計(jì)不計(jì)入容積率有明確規(guī)定，截至目前并沒(méi)有變化。
架空層被定義為架空層，應(yīng)滿(mǎn)足以下條件：以柱、剪力墻落地、視線(xiàn)通透、空間開(kāi)敞；無(wú)特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。
我給大家翻譯一下：架空層內(nèi)的開(kāi)放式敞開(kāi)的空間不計(jì)入容積率的，但是電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部門(mén)應(yīng)計(jì)入容積率。要計(jì)入容積率的部分，哪怕不做架空層做成正常的一樓，也會(huì)有這部分公攤。
當(dāng)然也會(huì)存在這樣的情況，為了架空層的舒適度，門(mén)廳、過(guò)道會(huì)做大，但平攤下來(lái)的面積非常小，不用過(guò)分在意。這也是為什么架空層后期改造不當(dāng)，會(huì)被認(rèn)定為“違章建筑”，本質(zhì)就在于應(yīng)敞開(kāi)的空間沒(méi)有敞開(kāi)。這個(gè)顧慮應(yīng)該可以解除了吧？
來(lái)源：獨(dú)立評(píng)房
