天下武功、唯快不破。
上半年的杭州樓市，總結(jié)下來就一個(gè)字：快！
不論是推盤速度，還是拿地方案公示，甚至是土地出讓，都像在趕進(jìn)度條。
繼昨天蕭山市北西、臨安3宗涉宅地塊高價(jià)出讓后，今天，杭州主城區(qū)跟著又有3宗涉宅地塊待拍。
一宗，位于大熱的申花核心區(qū)，錦繡之城西面，雙地鐵傍身；另一宗，在房價(jià)高倒掛的三墩北，建發(fā)金輝紫璋臺東面；余下一宗，在約113萬㎡的“巨無霸”綜合體運(yùn)河灣北面。
3宗涉宅地塊的限價(jià)，均未上漲。
據(jù)悉，今天土拍已吸引了十余家知名房企，磨刀霍霍準(zhǔn)備拿下。
慶隆地塊，限價(jià)5萬4
這是今天拿地成本最高的一宗涉宅地塊。
起拍價(jià)近23.6億，最高限價(jià)近30.6億。不過，地塊（杭政儲出【2020】41號地塊）位置是真的核心。
與融創(chuàng)宜和園就隔著條登云路，東面是申花二手房價(jià)標(biāo)桿的濱江錦繡之城；再往東，是中糧大悅城。 斜對角，還有育才登云小學(xué)。
雖不是地鐵上蓋，可有5、10號線雙地鐵傍身。距離最近的，是地鐵10號線莫干山路站，直線僅約150米。到地鐵10號線隱秀路站與已開通的地鐵5號線和睦路站，直線僅約500米。
地塊體量不小，占地面積有48365㎡，容積率2.5，可建面積近12.1萬㎡。實(shí)際可建面積更大，根據(jù)出讓文件要求，鼓勵(lì)地下空間開發(fā)，地下室不少于2層。
單看樓面價(jià)，慶隆地塊不貴。起拍樓面價(jià)才19481元/㎡，封頂樓面價(jià)不過25270元/㎡。
此前，綠城、九龍倉、融信、杭房等房企這兩年在申花拿的地，成交樓面價(jià)普遍得37500-40700元/㎡。
高層限價(jià)5萬4，與在售的九龍倉天璽、天薈一致。
可今天出讓的慶隆地塊，是宗商住地。住宅占比不到50%，建筑面積僅58080㎡，其中5808㎡用于配建公租房，實(shí)際可售住宅只有52272㎡。
這對拿地房企而言，是一大考驗(yàn)。尤其是商業(yè)上的操盤能力，直接影響利潤。
住宅部分難度不大，從近期的反饋來看，5萬4的申花，市場基本已經(jīng)接受。就連此前流搖的樓盤，這兩個(gè)月已搖起號來，去化成績比預(yù)期更甚。
根據(jù)限高限低要求（高度大于24米、小于54米），未來住宅部分將打造為小高層、高層，洋房疊墅直接PASS。
截至發(fā)稿，地塊已有一輪出價(jià)。
三墩北：限價(jià)28100
幸福里過后，杭州最有可能“萬人搖”的板塊，市場公認(rèn)會發(fā)生在三墩北。
扛起板塊熱度的，是下半年入市的建發(fā)金輝紫璋臺。
一來，現(xiàn)房銷售，進(jìn)貨、出貨速度極快；二來，三墩北限價(jià)被緊緊摁在28100元/㎡，一二手倒掛上萬。
前不久，紫璋臺北面的西雅圖，剛有一套4萬3的二手房成交。最近一個(gè)多月，該小區(qū)89㎡小戶型，3萬8到4萬成交的，還有不少。
肉眼可見的倒掛紅利+現(xiàn)房，三墩北的熱度，未來一兩年內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)。
今天要出讓的三墩北地塊（杭政儲出【2020】40號地塊），就在紫璋臺東面。占地面積27208㎡，容積率3.1，可建面積近8.5萬㎡。
起拍價(jià)104689萬，最高限價(jià)135689萬，相對應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別為12412元/㎡、16087元/㎡。
不論是起拍樓面價(jià)還是封頂樓面價(jià)，40號地塊都比今年1月10日，錢江拿下的三墩北地塊，要貴個(gè)786-1069元/㎡。
而且，地塊除了要配建8435.5㎡的公租房外，還需配建12班幼兒園（附設(shè)4個(gè)托班），隱性成本更高。
不過，這宗地塊的優(yōu)勢也很明顯：雙河景（南面、東面沿河）；東北方向不到500米，就是星洲小學(xué)。
據(jù)悉，已有十余家房企報(bào)名參拍。
地塊的不足之處就是沒地鐵。錢江三墩北地塊情況剛好相反，地鐵優(yōu)勢明顯。
錢江拿下三墩北地塊時(shí)，溢價(jià)率接近封頂。綜合各方面因素考慮，今天三墩北地塊的溢價(jià)率也不會低，只是要想拍到跟鐵路北地塊一樣封頂+自持，估計(jì)有難度。
畢竟，地價(jià)漲了，而限價(jià)卻一分沒漲。
運(yùn)河新城，限價(jià)3萬8
截至昨晚22:00，運(yùn)河新城宅地（杭政儲出【2020】42號地塊）僅一輪出價(jià)。
地塊名雖然寫的是運(yùn)河新城，但實(shí)際位置卻在運(yùn)河灣綜合體北面，還得跨過上塘高架。
還記得去年9月10日，香港置地拿下的運(yùn)河新城宅地（杭政儲出【2019】44號地塊）嗎？今天要出讓的42號地塊，就在香港置地南面約400米。
地塊占地面積30626㎡，容積率2.5，起拍價(jià)139372萬，最高限價(jià)180372萬。相對應(yīng)的起拍樓面價(jià)與封頂樓面價(jià)，分別為18203元/㎡、23558元/㎡。
地價(jià)上，與香港置地運(yùn)河新城地塊，并無不同。
但位置上，今天出讓的地塊更貼近運(yùn)河；劣勢也很明顯，南面挨著上塘高架。小范圍內(nèi)比較，并沒有香港置地位置好。
整個(gè)區(qū)域的界面觀感也一般，麗水路雙層隧道正在興建、金昌路上貨車、渣土車扎堆，整體略顯荒涼，需要時(shí)間等待蛻變。
去年，香港置地拿下44號地塊時(shí)，溢價(jià)率僅12.7%，成交樓面價(jià)不過20488元/㎡。
今天的42號地塊，熱度會否超過？
房價(jià)雖說參照拱墅區(qū)，限價(jià)3萬8。但就在運(yùn)河西面，隔河相望就是余杭的勾莊，高層精裝限價(jià)2萬9。
9千價(jià)差只為余杭與拱墅差異，市場只怕未必會接受。
況且，同樣限價(jià)3萬8，為何不選擇祥符、留石高架北側(cè)一帶的新房呢。
