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陽光明媚、柳芽萌動……春天終于來了。
伴隨著氣溫回升，杭州二手房市場也迎來了久違的暖意。3月7日成交191套，創(chuàng)1月12日以來新高。按目前增長態(tài)勢，本月成交量相當可觀。
誰在引領回暖潮？主力當然是一眾剛改盤，但在千萬級豪宅市場，申花卻是“一枝獨秀”。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，3月1日-7日，宜和園累計網(wǎng)簽5套。2月25日至今，沁園網(wǎng)簽2套。2月22日至今，錦繡之城網(wǎng)簽2套……
尤其宜和園，高居3月首周二手住宅成交榜首。一周成交量，就抵去年下半年的量。
再回想一下，節(jié)后復工不久，杭州就流傳著一張“申花二手豪宅成交井噴”的截圖。而去年截圖最熱鬧的世紀城、江河匯、南星橋和未來科技城，卻至今啞然無聲。
上周，又是2套法拍房直接把申花再次推上9萬+的瘋狂，價格直追世紀城、江河匯。
如果說是全國政策性回暖，為什么杭州其它熱點豪宅板塊仍紋絲不動？如果說有什么規(guī)劃紅利，申花的概念顯然不如江河匯、綠汀路。
不少旁觀者的第一反應是：不會是有什么“申花魏姐”又在行動了吧？畢竟虛假截圖、左右手互倒甚至網(wǎng)簽再撤銷，技術上都很簡單，去年也曾大范圍流行。
不過，從我昨天到現(xiàn)場的走訪看，已網(wǎng)簽的幾套大多有跡可尋（除非中介聯(lián)合做局），真實成交概率較大。
02
首先要明確一點，雖然年后申花話題不斷，但二手成交價并沒有想象的高。
以宜和園、養(yǎng)云靜舍、武林邸等為例，掛牌均價雖動輒9萬+、10萬上下�？蓮闹薪樘幜私獾�，實際最高成交單價也就8萬5上下，且是很好的樓層。
對比去年巔峰時，差距仍然不小。
去年9月30日，宜和園一套中間樓層的155㎡，折合網(wǎng)簽單價達95336元/㎡。前后幾個月里，還有不少單價8萬-8萬7的網(wǎng)簽。
去年3月24日，養(yǎng)云靜舍也有一套低樓層125㎡，折合網(wǎng)簽單價81906元/㎡。
還有武林邸，今年1月網(wǎng)簽了5套，其中4套是低樓層。原因就在于低樓層性價比高，這之后2月至今，武林邸至今無一套網(wǎng)簽。
至于兩套9萬上下的法拍房，也沒有看起來那么貴。因為買受人只需繳納契稅、印花稅等小頭，大頭的雙稅由出賣人承擔，真實成本相當于8萬5上下。
而且法拍房往往有“贏家的詛咒”，許多時候是沖動下的產(chǎn)物，并不能等同于二手可成交價。
在許多二手房網(wǎng)站上，仍能找到不少同小區(qū)掛牌低于法拍價的房源。
還有幾天前，網(wǎng)傳
濱江錦繡之城一套162㎡，不帶車位1630萬成交。戶型確實贊，162㎡能做四房三衛(wèi)，還是三房朝南格局，可實際上并未簽約。
中介表示價格太高了，畢竟突破10萬了，能接受的客戶少之又少。
03
“基本是本地和周邊改善客。”說起近期網(wǎng)簽的接盤俠來源，中介小哥這樣說。
比如，3月5日成交的那套宜和園。據(jù)說買家住在橋西，孩子在申花讀民辦。為了方便讀書加改善，就下單了一套大四房，還是二套按揭的。
中介表示，開年后看房量明顯增加，但多數(shù)是改善客戶，而且只看好房子。
“這些客戶手上一般有一套小戶型，單價也要六七萬。賣個六七百萬，加點積蓄，基本就買得起申花的大戶型了。”中介分析道。
這或許就是開年后，申花率先發(fā)力的關鍵所在。但為什么其它熱點市中心，沒有同樣的現(xiàn)象？
我覺得是因為申花有一個合理的置換層級生態(tài)。
申花早一批的商品房，如萬家花城、
尚景國際、紳華府、上尚庭等，以中小戶型居多，交付時間早的，距今已超過10年。
十來年住下來，隨著家庭結構的變化，出于結婚生子、父母養(yǎng)老，抑或子女讀書的需求，存在大量改善需求。
與之相比，武林邸、宜和園、養(yǎng)云靜舍等次新，立面園林、裝標戶型等都剛好是一個迭代，戶型面積也平均大了20—50㎡，板塊大環(huán)境又越來越好，足以促發(fā)“原地改善”的動力。
我們可以比較一下濱江區(qū)政府板塊。
這里上一代商品房如彩虹城、風雅錢塘和
春江時代等，二手房價大多只有4萬-5萬多，但濱江頂流三大次新柳岸曉風、金茂府和壹號院，最高網(wǎng)簽價均超11萬。
賣掉一套春江時代，你離柳岸曉風的距離，可能還差好幾套彩虹城。
再比較一下去年二手豪宅頂流奧體-世紀城。
與申花相比，這個板塊投資客占比太高，第一批換籌還沒完成，許多業(yè)主還沒入住，當然更談不上什么“原地改善”的需求。
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還有一個大家可能忽視的原因：新房競爭。
江河匯的改善在等IFC和棲江攬月，南星橋的改善在等海潮望月，世紀城的改善在等SKP和傲世邸，未科的改善還鎖在杭珹未來中心。傳言中，3月是這些盤集中開閘的季節(jié)。
不去這些大紅盤試一把手氣，賺足限價倒掛的紅利，誰甘心直接去花大價錢接高價次新？
相比之下，申花附近的新房無論華豐造紙廠、小河油庫還是地上項目，距上市都還有好幾個月的時間，心急的接盤俠自然先下單了。
此外，雖然申花沒有激動人心的頂級規(guī)劃，但界面日新月異，且沒什么競爭板塊。
無論武林、申花、橋西、老城西還是未來科技城的阿里高P，要在原生活范圍內找一個成片的豪宅區(qū)改善，似乎都只有申花一個選擇。
地鐵5號線、10號線、大悅城均已開通、開業(yè)；2019年還引進了拱墅區(qū)知名的育才登云小學，就在家門口，接送十分方便。
這兩年交付的次新房，產(chǎn)品也升級不少。139㎡、155㎡就能實現(xiàn)大四房兩衛(wèi)，191㎡能做到五房，哪怕響應國家號召生個二胎、三胎，也能滿足居住需求。
當然，申花的“爆發(fā)”，離不開大環(huán)境的轉變。
開年后，房貸利率一降再降，現(xiàn)在二套房貸普遍5.7%就能拿下，部分中小銀行只需5.6%，光利率就省下不少。
房東賣房積極性也高，速度快的網(wǎng)簽后半個月就能拿到尾款。
“利率降了，加上小陽春預警、法拍的刺激，一些年前觀望的客戶，索性就下單了。”中介總結道。
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從長遠來看，申花并不具備在杭州豪宅板塊中“一枝獨秀”的條件。
首先，眼下申花新房供應，只是暫時進入了斷檔期。
去年第三次集中供地，地上競得的慶隆小河單元地塊，以及華潤和偉星拿下的華豐造紙廠地塊，可提供數(shù)千套住宅房源。
46200-55000元/㎡的精裝限價，一旦上市，屆時勢必分流大量改善需求。
其次，在杭州最新的城市規(guī)劃中，無論十四五期間的投資額還是官方認證的城市站位，申花都不在頂級風口內，又少了錢塘江兩岸特有的“江景加成”。
由純粹的改善需求撐起如今的房價，申花樓市很扎實，但它缺少一些激情的部分，做不到獨領風騷。
所以，如果接下來申花次新繼續(xù)一騎絕塵，量價齊升，那么應該多去關注那些“行情還未啟動”的市中心或相鄰板塊——這些板塊會補漲。
比如與申花一路之隔的運河灣、萬達板塊，比如剛有學區(qū)利好的城東明石、艮北板塊。
最后，如果申花次新一路狂奔踏破10萬，一些無學區(qū)需求的潛在接盤者可能會轉投300㎡商業(yè)資產(chǎn)，比如濱融府、清來嘉座、建發(fā)縵云和綠城吉祥里、藍城云河里。
面積更大、裝標更高，單價只要3萬-5萬多，花更少的錢得到更大的享受，也會是一部分人的選擇。
申花很好，但現(xiàn)在追高可能已經(jīng)遲了。
來源：層樓
