未科新房與二手房的風(fēng)評，一直都處在兩個極端。
熱度從未暫停過的新房市場，杭珹未來中心連開三次，三度限售。時常被人們詬病的二手房市場，掛牌6、7萬/㎡的房源隨處可見，同時，總有好事者抨擊：“繞城外，也能賣這么貴。”
4月，未科三兄弟成交了幾套房源，其中未來悅一套140㎡二樓房源流傳最為廣泛，該房源含車位總價780萬，折合單價5.57萬/㎡。
就是在這么一個行情低迷，成交價不斷萎縮的階段，又一批新房即將進(jìn)入二手房市場，接受檢閱。
▲天空之城后臺掛牌房源
2019年底，天空之城一期首開一千多套，中簽率13.25%。
搖中這期的業(yè)主是幸運(yùn)的，因為項目首開13.25%的中簽率不算低，此后的接連加推，中簽率降至10%以下。20年9月，天空之城已被定義為熱點(diǎn)樓盤，剩下的房源僅供人才、無房戶搖號，且限售五年。
如今，天空之城一期即將交付。
作為一批不限售的房源，不少房東早已按捺不住，將自家房子掛到二手房平臺上試試水的心情。這樣關(guān)注度極高的樓盤，即使只是后臺的掛牌房源，也難免會流出。圖中，天空之城后臺掛牌房源均在6萬/㎡以上，最高則掛到10萬/㎡。
天空之城似乎拿到了與西溪公館雷同的劇本。
2020年5月，遠(yuǎn)洋接手的西溪公館重新登上銀幕。
這一推，就吸引了約6萬人前來登記，創(chuàng)下了杭州新房市場“6萬人搖”的搖號傳奇。
搖到這批房源的人生贏家，幸運(yùn)可遠(yuǎn)不止于此。20年新政之后，曾出現(xiàn)過萬人搖的區(qū)域均被定義為熱點(diǎn)區(qū)域，其中的樓盤也僅限人才、無房戶可搖。西溪公館的后續(xù)房源，也僅僅供給人才與無房戶，并且需要限售五年。
天空之城也是如此。同樣是萬千人關(guān)注的超級紅盤；同樣有一批房源搶占了時機(jī)，逃過了限售。
后來的故事，我們大概也聽了一遍又一遍。
西溪公館高調(diào)交付，卻在二手房市場慘遭滑鐵盧，從搖號傳奇、開局王炸，到最后卻經(jīng)歷了瘋狂降價、踩踏出貨的反轉(zhuǎn)，一時間竟成了投資客砸盤的典型。
那么，即將交付的天空之城能否走出屬于自己的“獨(dú)立行情”？
先來看看天空之城與西溪公館之間的區(qū)別。
首先，天空之城是個業(yè)態(tài)豐富的復(fù)合型超級TOD大盤。除了住宅外，天空之城集辦公樓、學(xué)校、商業(yè)街、文化藝術(shù)中心、公園于一身，仿若是可自我循環(huán)的微型小城。
尤其是在疫情時期，這樣一個能夠“自給自足”的大社區(qū)會更受歡迎。
相比較之下，西溪公館是個比較純粹的住宅小區(qū)，周邊除了一個比較破敗的博雅城外，缺乏亮點(diǎn)。
其次，天空之城作為地鐵車輛段上蓋工程，家門口便是五常站，而西溪公館北面的機(jī)場快線正在加班加點(diǎn)，未來機(jī)場快線也會在文一西路與荊長路的交叉口設(shè)置站點(diǎn)，從西溪公館出發(fā)步行可達(dá)。這點(diǎn)上，兩者大致打了個平手。
▲天空之城實拍 圖源網(wǎng)絡(luò)
西溪公館石材干掛的外立面，有著豪宅的底子，會留給購房者不錯的初印象。天空之城的外立面玻璃幕墻，輔以真石漆，從照片來看，顏值在線。
綜合來看，天空之城在二手房市場上競爭力絕對不弱于西溪公館。若是以我個人的意愿，我覺得業(yè)態(tài)更齊全的天空之城更宜居。
當(dāng)然，僅僅憑這些還不夠，天空之城走出“獨(dú)立行情”的關(guān)鍵在于沒有致命的短板。
天空之城一期投資門檻遠(yuǎn)高于西溪公館，其首開均價3.7萬/㎡，加推均價3.5萬/㎡，此外還有疊墅均價4.5萬/㎡，而西溪公館兩次加推均價不到3萬/㎡。
同時，西溪公館戶型繁多，還有一居室的小戶型，入手門檻低，最終才吸引6萬人搖號。
天空之城一期共計吸引1萬多人搖號，相比之下投資客比例便少了太多。
由于西溪公館繁多的戶型，而且經(jīng)歷了多年的更新迭代，部分戶型有些落伍，其小區(qū)存在多套價格體系，然而買家往往只看得到小區(qū)整體的均價，對待西溪公館價格體系上，有著嚴(yán)重的認(rèn)知偏差，進(jìn)而影響成交。
▲天空之城實拍 圖源網(wǎng)絡(luò)
此外，西溪公館還是毛坯交付。目前，市場上主流的新房都以精裝交付，毛坯交付的房源既需要一段漫長的裝修期，又影響看房人的觀感，在價格也不容易上得去。
天空之城精裝交付，起步就是三房兩衛(wèi)的主流戶型，總體來看更有優(yōu)勢。
再來仔細(xì)看看上圖那張后臺掛牌房源，你會發(fā)現(xiàn)天空之城業(yè)主們的預(yù)期其實不算太高。
這些掛牌房源均為6層、7層、10層的洋房、小高層，這樣的低密產(chǎn)品在二手市場上客觀存在一定的溢價。
除卻個別7萬、10萬的掛牌，6萬+的掛牌再算上可以往下談的空間，其實算不得離譜。
天空之城與西溪公館交付時間上也有戲劇性的差異。
去年交付的西溪公館經(jīng)歷了樓市從火熱到冰凍的過山車式大轉(zhuǎn)彎，政策層層加碼、房貸利率瘋狂攀升，銀行貸款額度不斷收縮。
期間，新房、二手房市場都遭了程度不一的打擊，其中二手房市場成交持續(xù)萎靡，西溪公館的業(yè)主們甚至還沒有反應(yīng)過來，二手房市場上就已經(jīng)沒人買房了。
到了今年，全國開始了普遍性的購房政策寬松，杭州的房貸利率也降至5%左右，盡管二手成交依舊極低，但政策已經(jīng)見底，隨時都有可能出現(xiàn)買房的好時機(jī)。
天空之城的交付時間有可能碰上市場由冷轉(zhuǎn)熱的節(jié)點(diǎn)。
目前，大家對未科的關(guān)注都集中在以未科三兄弟、湖境云廬為首的綠汀路一帶。
屆時，待到天空之城交付，它能不能扛起未科的第二面房價大旗？我們拭目以待。
來源：杭州樓市動態(tài)
