第三次土拍大部分封頂搖號(hào)，釋放五大信號(hào)

從側(cè)面反映三次土拍封頂搖號(hào)+限價(jià)提升的模式，把控的太死的房地產(chǎn)留出一線(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的空間和余地。

舉個(gè)例子：綠城1月拍下的潮聽(tīng)明月地塊30045元/㎡，限價(jià)4.24萬(wàn)元/㎡，而這次艮北地塊封頂28464元/㎡，限價(jià)則提高了2000元/㎡，也就是說(shuō)一上一下利潤(rùn)比此前多了3500+元/㎡。

梳理清楚后，會(huì)發(fā)現(xiàn)控價(jià)、賺錢(qián)和發(fā)展，三者其實(shí)并不矛盾。

政策面，中央層面首次提出“支持更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，以及高層重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法；

貨幣政策端，央媽實(shí)質(zhì)性下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放貨幣供應(yīng)和流動(dòng)性，緩解產(chǎn)業(yè)鏈的融資壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)……

政策面適度暖風(fēng)，加上經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的壓力，清晰定調(diào)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)求“穩(wěn)”的預(yù)期，差的市場(chǎng)需要提振，好的市場(chǎng)也需要保持開(kāi)發(fā)量保證供應(yīng)。有預(yù)期、有信心、還有政策性利潤(rùn)，無(wú)怪乎勾地積極性甚至比首拍還高。

| PART 3 |

其二，板塊分裂和重組還在加劇。

好地差地，不僅購(gòu)房者知道，開(kāi)發(fā)商更是門(mén)清。前幾天盤(pán)點(diǎn)了一下明年可能上市的杭州改善盤(pán)，給人最恐怖的結(jié)論就是供應(yīng)量太少，供需失衡嚴(yán)重。

85新政后，杭州的供需市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的逆轉(zhuǎn)。一城一策的效用瞬間體現(xiàn)。

主城改善市場(chǎng)本就擁擠，加上供應(yīng)量的短缺，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，在這樣的背景下適度放寬利潤(rùn)空間來(lái)保證供應(yīng)，即使不能足量，至少也能適度舒緩。

因此，能夠?qū)��?yīng)越多需求的板塊，或是普遍都看好的這些主流板塊無(wú)一愁賣(mài)。主城區(qū)、世紀(jì)城、未科，一、二手價(jià)差足夠大，預(yù)期又足夠穩(wěn)定的好板塊自然是主戰(zhàn)場(chǎng)。

甚至二擋的艮北、市北、運(yùn)河新城、城東新城，這些相對(duì)性?xún)r(jià)比不錯(cuò)的好板塊雖然不斷釋放供應(yīng)，但無(wú)奈追的人太多，難搖的程度只會(huì)高不會(huì)低、拼社保還會(huì)是主旋律。

而預(yù)期較弱的板塊，偏遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)量偏大，或是偏遠(yuǎn)郊區(qū)無(wú)地鐵支撐的，例如臨安、富陽(yáng)非核心地段，流搖、被嫌棄將會(huì)更普遍出現(xiàn)。

土地市場(chǎng)是市場(chǎng)整體的縮影，新房、二手房市場(chǎng)一樣，板塊分裂和重組只會(huì)愈演愈烈。

| PART 4 |

其三、戰(zhàn)略性板塊的供應(yīng)依然不足，限價(jià)控制仍緊。

第三次土拍濱江核心區(qū)的限價(jià)非常確定的錨定在了5.15萬(wàn)/㎡；運(yùn)河新城、艮北、市北分別漲了2000元/㎡從到3.8-4萬(wàn)/㎡，4.24-4.44萬(wàn)/㎡，3.75-3.95萬(wàn)/㎡；

申花北漲了1200元/㎡；申花慶隆漲了1000元/㎡；

大江東、未科2.0漲了1500元/㎡；大江東從1.98萬(wàn)/㎡到2.13萬(wàn)/㎡；未科2.0從2.9到3.05萬(wàn)/㎡；可以肯定的說(shuō)，限價(jià)調(diào)整依然不能反映板塊價(jià)值真正差異，當(dāng)然這也不可能一蹴而就。而也可以肯定的是未來(lái)高價(jià)、低價(jià)板塊小步緩漲，好板塊中間價(jià)位頻繁補(bǔ)漲的輪動(dòng)還會(huì)持續(xù)。

另一方面，未科1.0僅剩屈手可指的供應(yīng)，未科2.0逐漸也消化殆盡，本次供應(yīng)增加依然遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，云城供應(yīng)成了城西主戰(zhàn)場(chǎng)。

而未科中高端居住需求幾乎全部落在蔣村、城西文教區(qū)，后續(xù)增加城西供應(yīng)依然非常緊迫；或許適當(dāng)調(diào)整云城定位人才、租賃、商務(wù)的供應(yīng)，適當(dāng)增加商品住宅供應(yīng)是條出路。

還要適當(dāng)抬升新房限價(jià)，逐漸縮小未科一、二手房?jī)r(jià)差，釋放出未科二手房空置的供應(yīng)量，平衡職住。

特別是云城的杭騰社區(qū)（又一個(gè)天街或?qū)⒚媸校┫迌r(jià)僅3.61萬(wàn)/㎡、申花的華豐造紙廠TOD僅4.62萬(wàn)/㎡限價(jià)略顯偏低，未來(lái)到新房市場(chǎng)，肯定是人才、無(wú)房、社保巨子專(zhuān)享，限價(jià)調(diào)節(jié)供需的作用有限，這些戰(zhàn)略性好板塊補(bǔ)非常必要。

| PART 5 |

其四、一年三次土拍，供應(yīng)鏈戰(zhàn)線(xiàn)被迫拉長(zhǎng)。

這次土拍總共37宗住宅用地，407萬(wàn)㎡總供應(yīng)量，大致3萬(wàn)多套，雖說(shuō)量不小，但是分散在30多個(gè)板塊，只能勉強(qiáng)維持不斷供。

而今年首次集中土拍的供應(yīng)量到目前大多消化殆盡，因不可抗的亞運(yùn)停工預(yù)期，封頂搖號(hào)確定中簽開(kāi)發(fā)商的政策，基本排除拍地和施工報(bào)批設(shè)計(jì)方案同步進(jìn)行的可能性，加上農(nóng)歷新年將近，施工中斷影響。

這次土拍能在明年上半年大多無(wú)望入市，供應(yīng)量基本要在下半年才能開(kāi)始形成供應(yīng)，明年新房市場(chǎng)青黃不接是注定的。

這樣就會(huì)極端壓縮明年的供應(yīng)量，土拍量的精準(zhǔn)控制和周期意識(shí)必須加強(qiáng)，未雨綢繆的調(diào)整土拍節(jié)奏，22年的土拍盡量提前，這樣22年底23年初才能形成新的良性供需平衡。

其五、杭州城策放松概率小，二手房市場(chǎng)有望價(jià)穩(wěn)量升。

在新房供應(yīng)依然緊缺，房住不炒、一城一策、“穩(wěn)”字當(dāng)頭主基調(diào)的背景下，杭州城策放松的概率偏小。

同時(shí)，在限購(gòu)控制，需求新增有限、交付逐步走入連續(xù)大年的情況下，二手大幅度反彈無(wú)望，市場(chǎng)進(jìn)入博弈階段，價(jià)穩(wěn)量升是大概率事件。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，疫情反復(fù)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力，都需要房地產(chǎn)繼續(xù)作為壓艙石，因此，大勢(shì)判斷上，房產(chǎn)市場(chǎng)依然是空間換時(shí)間的走向，政策面抗風(fēng)險(xiǎn)和金融手段適時(shí)收緊、放松的調(diào)控將頻繁交替。

房住不炒主基調(diào)不動(dòng)搖，但是也不妨礙局部的政策調(diào)整，一城一策才是關(guān)鍵。

庫(kù)存大的三四線(xiàn)城市、人口沒(méi)有增長(zhǎng)甚至流出的城市，需要政策挺一把很正常，但是中長(zhǎng)線(xiàn)前景依然不看好

一、二線(xiàn)強(qiáng)市場(chǎng)，政策面繼續(xù)壓制的概率更高，哪怕房地產(chǎn)稅暫時(shí)不出，也不能太過(guò)樂(lè)觀，企穩(wěn)可望，大幅反彈不現(xiàn)實(shí)。

購(gòu)房者角度，還需要各自按照自己所在城市、自身的需求情況，來(lái)決定購(gòu)房策略。