住在旖旎的西溪濕地旁，是許多人的愿望。西溪板塊，也是杭州樓市改善住宅的聚集地。
最近有網(wǎng)友爆料，與西溪濕地僅一路之隔的
西溪天堂悅居項目，有數(shù)套150㎡左右精裝房源掛牌550-600萬元出售，折合單價在37500-40000元/㎡之間。
這個價位，與2009年該樓盤首開時大致持平。換言之，項目交付多年，房價卻原地踏步，而周邊住宅及酒店式公寓的價格早就“輕舟已過萬重山”。
是什么原因，讓西溪天堂悅居的房價被冰封在了11年前？記者一行專程來到位于西溪濕地旁的這處樓盤一探究竟。
二手房經(jīng)紀(jì)人發(fā)出的西溪天堂悅居產(chǎn)品信息
這個項目二手房價格竟賣不過
11年前首開均價4萬+？
西溪天堂悅居項目為位于西湖區(qū)紫金港路沿線，面朝西溪濕地，為40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓項目，共規(guī)劃有8幢7層精裝電梯公寓，總計162套。
都市房網(wǎng)的二手房經(jīng)紀(jì)人小黃向記者介紹：“目前，西溪天堂悅居目前有十余套房源掛牌出售，面積集中在145-230㎡之間的房源帶看量最大，大約每周5-6次，但成交卻是老大難問題。”
西溪天堂悅居項目實景
成交數(shù)據(jù)顯示，該項目于7月17日成交了一套191.03㎡房源，總價為600萬元，折合單價為31409元/㎡。這也是近90天內(nèi)，西溪天堂悅居唯一的成交記錄。此前，該盤曾于3月5日成交了一套236.32㎡房源，總價為684萬元，單價為28944元/㎡。
西溪天堂悅居二手房成交量低迷、成交價原地踏步
據(jù)了解，西溪天堂悅居于2009年12月25日首開，當(dāng)時的均價為40000元/㎡。這一價格放在今天也不算便宜，在11年前則近乎于整個城西的價格天花板。
如今，通過這一項目的外立面、景觀綠化、樓幢入戶大堂等細(xì)節(jié)，依然能看到其高端定位的影子，特別是一梯一戶的設(shè)計在11年前，已是尊貴配置。
西溪天堂悅居景觀
目前，該小區(qū)不乏急于脫手的業(yè)主，大家的掛牌均價普遍集中在37000-40000元/㎡之間。換言之，當(dāng)年的首開均價成了如今二手房掛牌價的上限。
掛牌出售自家230㎡兩房兩廳的黃女士對記者說：“這套房子當(dāng)時買的時候花了將近930萬元，精裝花了100萬出頭，我們一家住了五六年�？們r950萬，家具家電全送，相當(dāng)于裝修的錢我們索性不要了。”
黃女士家的情況頗具代表性，但能夠原價買來原價買似乎已是幸運。已在國外定居的業(yè)主張先生在電話中表示：“自家150余㎡一房一廳房源位于該盤某樓幢2層，當(dāng)年購入價格接近600萬元，精裝花了約70-80萬元，現(xiàn)如今，他家的房源掛牌價僅為550萬元。”
總價高、戶型功能性缺失
成為二手房成交價原地踏步主因
盡管酒店式公寓的價值無法與住宅產(chǎn)品相提并論，但交付多年成交均價仍然原地踏步也是不正常的現(xiàn)象。
西溪天堂悅居的的二手房交易量低迷、成交價原地踏步，原因無外乎以下幾點原因：
首先，西溪天堂悅居的總價相對較高，150㎡的面積段，價格集中在550-600萬之間，230㎡的房源，普遍掛牌價要700-800萬元。這一價格門檻直接擋住了眾多剛需家庭。更何況，對于購房預(yù)算在600-800萬的家庭而言，在當(dāng)前的杭州樓市，有眾多板塊和住宅樓盤可供挑選。
其次，該項目在戶型設(shè)計上存在明顯硬傷。當(dāng)前，大平層相繼崛起，面積段在150㎡左右的房源普遍做到了四房，200㎡實現(xiàn)五房也并不稀奇。反觀西溪天堂悅居，其150㎡僅做一房一廳，230㎡兩房一廳，無疑難以滿足當(dāng)前絕大多數(shù)客戶所需的功能性。
西溪天堂悅居項目一處在售房源內(nèi)景
第三，當(dāng)前酒店式公寓成交活躍的，仍以小面積段、總價較低的剛需型產(chǎn)品為主。這部分客群大多由于總價預(yù)算原因，更多為了解決自身居住。
而杭州的大平層酒店式公寓，目前除錢江新城、奧體、濱江CBD等少數(shù)板塊外，包括西溪濕地周邊在內(nèi)的其它地段大平層酒店式公寓一時還難以被廣泛接受。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，同在城西的酒店式公寓中，劍橋公社目前成交價約為18100元/㎡，西溪鋒尚苑成交價達(dá)到了約23900元/㎡。
這兩個酒店式公寓產(chǎn)品當(dāng)前成交價均明顯高于當(dāng)時的開盤價。而且，它們均以小面積段產(chǎn)品為主，總價普遍集中在150-180萬之間。
此外，城西新建酒店式公寓項目，如紫荊辰光、泰禾廣場、龍湖紫荊上城等，主力產(chǎn)品總價均在150萬上下。剛需指向十分明顯。
城西在售的一處剛需型酒店式公寓產(chǎn)品實景
行情再好，這些坑也不能踩！
對于絕大多數(shù)家庭而言，買房無疑是件大事。這就意味著無論市場冷熱與否，購房選房都是一個需要理性思考的過程。
在力所能及的情況下，盡可能挑選主流產(chǎn)品才能最大限度地避免“踩坑”，具體說來，則需要綜合考量板塊發(fā)展、配套資源、戶型設(shè)計以及價格等多方面因素。
首先，在購買住宅產(chǎn)品的過程中，務(wù)必要結(jié)合家庭預(yù)算選擇教育、商業(yè)及軌道交通配套相對齊全的地段。對于酒店式公寓項目而言，則需重點考量周邊環(huán)境商業(yè)配套及軌道交通等實用配套。
西溪天堂悅居比鄰西溪濕地，但這無法與市中心沿江板塊的頂尖配套資源相提并論。對于酒店式公寓或大平層產(chǎn)品來講，優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢更多是錦上添花，而非雪中送炭。
西溪天堂悅居項目比鄰西溪濕地
其次，在戶型方面無論如何要考慮基本的功能性。特別是在功能性能夠得到滿足的前提下，面積段較低、總價可控的往往更受歡迎。目前，無論住宅產(chǎn)品還是酒店式公寓，三房兩廳兩衛(wèi)或四房兩廳兩衛(wèi)已成為主流產(chǎn)品。
記者通過對多個板塊樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，無論住宅產(chǎn)品還是大平層酒店式公寓，在戶型設(shè)計方面，三房和四房產(chǎn)品在成交量與單價方面差異表現(xiàn)并不十分明顯，但兩房戶型成交均價低于所在小區(qū)均價則是普遍現(xiàn)象。
西溪天堂悅居某在售房源臥室實景，該戶型為兩房設(shè)計
第三，目前在杭州市場上，酒店式公寓大致可以分為兩大類型，一類是30-70㎡小面積段的剛需產(chǎn)品，其總價往往在150萬以內(nèi)，這類房源更多是為了解決剛需家庭的自用問題；考慮此類產(chǎn)品的家庭應(yīng)更多考量實用性和總價預(yù)算。
另一類則是大平層產(chǎn)品，其產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、裝修配置更多考慮舒適性，當(dāng)然總價大多在千萬以上。
但值得注意的是，此類大平層酒店式公寓產(chǎn)品更多集中在錢江新城、奧體、濱江CBD等城市中心板塊。對于這類產(chǎn)品而言，高端的產(chǎn)品力和核心的地段價值往往決定了其市場走向。
來源：住在杭州網(wǎng)
