沒有暴漲過的城東新城，現(xiàn)在行情冷了，能買到怎樣的二手房？

01
十年河?xùn)|轉(zhuǎn)河西，莫笑窮人穿破衣。 

去年年中，全杭州雞血打得最多的中介，大概都在城東新城。 

當(dāng)時(shí)，城東新城9盤貼身肉搏，流搖都是常事。我去城東新城跑盤，一下車，就有一堆中介、“小蜜蜂”圍上來(lái)，七嘴八舌地給我介紹各個(gè)項(xiàng)目。

然而，去年的城東新城你愛理不理，今天的城東新城你卻買不到了。 

萬(wàn)萬(wàn)沒想到，僅1年半時(shí)間，城東新城供應(yīng)竟然見底。隨著花語(yǔ)天境府、德信中心等盤售罄，目前城東新城僅1盤在售。

 唯一在售樓盤——佳兆業(yè)印月，也并不好搖。

5月項(xiàng)目領(lǐng)出首張預(yù)售證，227套房源有4861人報(bào)名，中簽率僅4.7%。 

搖號(hào)難度指數(shù)蹭蹭上升，新房的機(jī)會(huì)越來(lái)越渺�！，F(xiàn)如今，你想在城東新城買房，基本只能買二手。
新房供應(yīng)見底、搖號(hào)難度上升，也給了城東新城房東們底氣。從去年底到現(xiàn)在，部分房源漲價(jià)幾十萬(wàn)不止。
而且，當(dāng)時(shí)城東新城不好賣，買房的多為自住購(gòu)房者，上一批次新房又早已換過一輪，因此現(xiàn)在市場(chǎng)上拿出來(lái)急賣的二手房并不多。
現(xiàn)在的城東新城，價(jià)格想完全回到過去，怕是有點(diǎn)難了。
好在市場(chǎng)大環(huán)境下行，能比高峰期價(jià)格低一點(diǎn)，也給了大家一些機(jī)會(huì)。那現(xiàn)在二手房賣多少？我們能買到怎么樣的房子？
城東新城二手房小區(qū)很多，價(jià)格跨度也很大。我分別找了800萬(wàn)、600萬(wàn)、400萬(wàn)三個(gè)維度，在城東新城看了一天房。
02 

由于首開東城金茂府、世茂錢塘天譽(yù)的房源起步都是120㎡左右，且價(jià)格也屬于第一梯隊(duì)，因此總價(jià)都比較高。 

其中，首開東城金茂府是城東新城的價(jià)格天花板，800萬(wàn)只能算是入門級(jí)價(jià)格。最便宜的一套119㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，位于2樓，也要810萬(wàn)。 

不過，據(jù)說(shuō)房東是誠(chéng)心出的，看中之后價(jià)格可以再談。它的掛牌價(jià)已經(jīng)調(diào)整過7次，7月掛牌時(shí)報(bào)價(jià)910萬(wàn)。 外立面裙樓以下是石材，裙樓之上是仿石材質(zhì)鋁板，質(zhì)感還不錯(cuò)。
小區(qū)內(nèi)亮點(diǎn)有不少，像茂密的植被、水景、入戶大堂屋檐金屬勾邊等等，營(yíng)造出了一種高大上的氣質(zhì)。 不過，這么高級(jí)的小區(qū)，竟然沒有會(huì)所，多少讓我有點(diǎn)小失望。 

房間內(nèi)的科技系統(tǒng)，真的yyds。打開科技系統(tǒng)，沒一會(huì)，剛剛在太陽(yáng)底下的燥熱感消散不少。 

在我看來(lái)，除了價(jià)格高點(diǎn)，沒其他大毛病，另外就看能不能接受2樓。
對(duì)科技系統(tǒng)有情節(jié)的有錢人，可以沖。相比其他兩座金茂府，首開東城金茂府價(jià)格還算便宜。如果對(duì)科技系統(tǒng)沒要求，我還是建議再看看別的二手房，畢竟800萬(wàn)以上，奧體都可以試一下了。
同樣的預(yù)算，在世茂錢塘天譽(yù)能買到更大一點(diǎn)的房子。 

我看的一套世茂錢塘天譽(yù)的129㎡，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，12樓，報(bào)價(jià)818萬(wàn)。 

房源的掛價(jià)同樣經(jīng)過幾次調(diào)整，昨天就降了57萬(wàn)。這還不是底線，最后價(jià)格可以再談，具體根據(jù)付款方式來(lái)定。 

我個(gè)人更喜歡錢塘天譽(yù)的外立面，灰白色的石材干掛+大面積玻璃，很顯質(zhì)感。另外，雙會(huì)所、恒溫泳池等也是加分項(xiàng)。 

園林綠化稍顯不足，但好在有風(fēng)雨連廊、水景、格柵元素等，還比較精致。

室內(nèi)裝修方面，中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)等該有的都有，品牌用的漢斯格雅、博世、唯寶、TOTO等也都是一線大牌。 不出意外的話，這兩套房800萬(wàn)以內(nèi)都能談下來(lái)。
不過，兩個(gè)小區(qū)今年才交付，業(yè)主心理預(yù)期也起伏不定，掛牌價(jià)相差比較大。如果不是急著買房，都可以再等等。
目前城東新城整個(gè)市場(chǎng)行情一般，尤其是第一梯隊(duì)次新房，成交相對(duì)困難。而隨著利率、新政的效果持續(xù)，二手房短期行情可能會(huì)一直這么慘淡。說(shuō)不定，再過兩個(gè)月，價(jià)格還有驚喜。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，錢塘天譽(yù)最近一套成交是在10月7日，單價(jià)48093元/㎡，面積119㎡，不排除做低的可能性。
03 

600萬(wàn)預(yù)算，中介推薦了都會(huì)風(fēng)華、森林海尚、東宸三個(gè)小區(qū)。 

都會(huì)風(fēng)華距離地鐵站最近，樓下就是在建中的十字天幕街，未來(lái)直接連通地鐵站。小區(qū)體量不大，才5幢樓，綠化景觀目之所及。

事實(shí)上，都會(huì)風(fēng)華的價(jià)格也不算低，但好在有小戶型。 

中介帶我看了一套13樓的房源，建面約94㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，報(bào)價(jià)618萬(wàn)。房東已經(jīng)備注了一個(gè)底價(jià)595萬(wàn)，不過按照現(xiàn)在的行情，要是雙方坐下來(lái)談，可能還有一些空間。 

房源精裝修交付，其他配置其實(shí)都不缺。但少了墻紙，感官上就略顯一般。
不管別人如何，我暫時(shí)是不愿意當(dāng)這個(gè)接盤俠的。

在森林海尚，我同樣看了一套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，不過面積是89㎡。 

一方面這套房源單價(jià)本來(lái)就低，另一方面少了幾個(gè)平方面積，因而總價(jià)差的很多。這套房源報(bào)價(jià)才520萬(wàn)。

房源是邊套，也位于13樓。面積小了一點(diǎn)，空間尺度肯定不一樣，不過個(gè)人覺得影響不大。送了一個(gè)臥室的拓展空間，整體舒適度還可以，適合一家三口的剛需家庭。
看房時(shí)房東也在場(chǎng)，態(tài)度非常熱情，很詳細(xì)地給我介紹了裝修，踢腳線用了金屬包邊，新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)、墻紙、電動(dòng)卷簾等都有。
園區(qū)配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)，是夠得上改善、豪宅標(biāo)準(zhǔn)的。但旁邊有一條高速路，破壞了整個(gè)小區(qū)的調(diào)性。從房間內(nèi)望出去就能看到，我個(gè)人會(huì)比較介意。

東宸的交付時(shí)間要比前兩個(gè)小區(qū)早幾年，但走在園區(qū)，感受不比都會(huì)風(fēng)華、森林海尚差。
看的房源是毛坯約112㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三個(gè)房間尺度都很舒服，還有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。 

報(bào)價(jià)565萬(wàn)，單價(jià)只要50782元/㎡，總價(jià)、單價(jià)都是小區(qū)最低。 當(dāng)然，這也是有原因的。房源位于三樓，且沿馬路，噪音、采光等多多少少受些影響。正常情況下，580-590萬(wàn)能買到一套毛坯約112㎡的房子。
我也看了手邊買房數(shù)據(jù)，最近成交一套是110㎡，單價(jià)54343元/㎡，和中介告訴我的成交價(jià)相差不大。
相比較而言，同樣的價(jià)格，在東宸能買到更大的戶型。如果有適合的樓幢、樓層出現(xiàn)，我是愿意坐下來(lái)和房東談?wù)剝r(jià)格，定下來(lái)的。

04 

經(jīng)常聽到城東新城上6萬(wàn)或者上7萬(wàn)的消息，所以很容易產(chǎn)生買不起城東新城的錯(cuò)覺。 

我原本也以為400萬(wàn)在城東新城可能買不到什么好房子，但看了才知道，總價(jià)400萬(wàn)，其實(shí)也能簡(jiǎn)單挑挑揀揀。 

不過位置上，只能靠近筧橋，或者靠近原農(nóng)藥廠地塊附近，距離核心區(qū)稍微有點(diǎn)距離，比如曙光之城、天陽(yáng)文暉、天陽(yáng)尚城國(guó)際、錦潤(rùn)公寓等。 又或是產(chǎn)品上只能選一些回遷房、老小區(qū)，比如東港嘉苑等。 

這一梯隊(duì)二手房，價(jià)格已經(jīng)比新房限價(jià)還低了。同樣是89㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，天陽(yáng)尚城國(guó)際二期最低一套只要380萬(wàn)。 

天陽(yáng)尚城國(guó)際二期綠化做的還行，但體量也不大，各類設(shè)施自然也比較簡(jiǎn)單。我看的一套房源位于8樓，三房?jī)尚l(wèi)，只是簡(jiǎn)裝，后期需要重新裝修。 

目前，房東給出的底價(jià)是378萬(wàn)。聽中介意思，還價(jià)空間應(yīng)該不大了。
另一套天陽(yáng)尚城國(guó)際的房子，總價(jià)430萬(wàn)，精裝修，比上一套高出50萬(wàn)左右。房東正好在場(chǎng)：“只要房子看好，價(jià)格我們可以坐下來(lái)好好談。”
4萬(wàn)出頭點(diǎn)的價(jià)格買城東新城，我覺得很劃算了。除了學(xué)區(qū)不給力之外，其他配套已經(jīng)可以秒殺市面上很多4萬(wàn)+二手房。

錦潤(rùn)公寓一套更便宜，83㎡報(bào)價(jià)344萬(wàn)，基本格局為三房一衛(wèi)，后期可以自己改造。 價(jià)格便宜的原因在于，首先房源是毛坯，其次位于頂樓，再者面積少了幾個(gè)平方。
如果不是對(duì)樓層和衛(wèi)生間有要求，我會(huì)考慮把它拿下。 作為一個(gè)均價(jià)4萬(wàn)左右的小區(qū)，景觀做的很良心，得房率也不錯(cuò)。
從成交數(shù)據(jù)上看，錦潤(rùn)公寓幾乎完勝不少小區(qū)，近90天成交了6套。掛牌房源中，漲價(jià)8套，跌價(jià)3套。在現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)上，還能漲價(jià)比跌價(jià)多，也是屬實(shí)難得了。

最后我去看了一套回遷房東港嘉苑的房源，面積118㎡，報(bào)價(jià)415萬(wàn)，單價(jià)只要35146元/㎡。房間空間倒是很大，三房?jī)尚l(wèi)一儲(chǔ)物間。
剛走進(jìn)園區(qū)，就有一輛車迎面而來(lái)，不得不避讓。小區(qū)綠化一般，地上有一些停車位。
年輕人不建議去買，實(shí)在是沒必要。這樣的二手房，在未來(lái)升值空間也很有限。

05
總的來(lái)說(shuō)，只要想買，基本能找到對(duì)應(yīng)總價(jià)段的房子。 

三個(gè)價(jià)格段，其實(shí)也正好代表著三個(gè)梯隊(duì)的二手房。 

城東新城是分為東西兩塊的。西面一塊就是第三梯隊(duì)二手房，但是配套和位置沒有東面一塊來(lái)的更好。東面一塊的二手房就是第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)幾個(gè)小區(qū)。
一分價(jià)格一分貨。注重性價(jià)比，可以選第二梯隊(duì)、第三梯隊(duì)二手房，小區(qū)、產(chǎn)品都不差，價(jià)格也實(shí)惠。有錢人，當(dāng)然首選金茂府和錢塘天譽(yù)，均好性出色。
事實(shí)上，整個(gè)城東新城掛牌量都不多。
像是錢塘天譽(yù)，在貝殼網(wǎng)上，目前顯示掛牌量只有23套。另外，首開東城金茂府掛牌15套，東宸掛牌7套，萬(wàn)科中央公園掛牌11套......
由于沒有大量炒房客入駐，價(jià)格沒有經(jīng)歷暴漲，因此也沒有出現(xiàn)大幅回調(diào)。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，城東新城的價(jià)格還是比較夯實(shí)的。
來(lái)源：地產(chǎn)小王子