最近這把“小推盤潮”終于也搖得七七八八了。
嗯，沒出意外，限售盤又多了一摞。
云帆未來(lái)社區(qū)和華鴻·東潮云庭就不說(shuō)了，開盤前就被定為了“熱盤”，五年限售是“鐵打的”。而且從中簽率來(lái)看，即便這倆盤不是熱盤，按照普通盤無(wú)房戶優(yōu)先50%的比例搖，八成也得搖成“五年限售”。
剩下的綠城·春風(fēng)金沙，中簽率7.45%；曲江新鷗鵬·杭州第三城，中簽率4.59%；大家湛景·天承美筑，中簽率3.35%；陽(yáng)光城·檀映里中簽率最低，只有2.79%。
東樓拿著手上的開盤明細(xì)表啊，也是醉了，杭州樓市的這個(gè)中簽率啊，簡(jiǎn)直是越來(lái)越低。要知道，現(xiàn)在的中簽率還是在一波小規(guī)模的集中推盤下形成的，假如分散、分流推盤，中簽率還得降一截。
從開盤的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，現(xiàn)在主城區(qū)（上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)）內(nèi)，除了城東方向的少數(shù)盤，包括筧橋、下沙等板塊，還有一些相對(duì)高端的排屋、洋房等，普通的高層板樓“開盤即限售”幾乎就是板上釘釘?shù)氖虑椋瑳]有懸念。
東樓統(tǒng)計(jì)了下，從1.27調(diào)控新政以來(lái)至今，杭州全市（包括富陽(yáng)、臨安）全部推盤約32000套，其中“5年限售”的套數(shù)已經(jīng)有14000+套，“限售開盤比”大概是44%。
簡(jiǎn)單講，如今杭州開100套新房住宅，“5年限售”的就有44套。
我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)“5年限售”的敏感度，其實(shí)很低，似乎大部分購(gòu)房者并不特別在意限售。至少在統(tǒng)計(jì)的意義上，我們絕對(duì)可以得出這個(gè)結(jié)論。
東樓記得，今年1/27剛出“五年限售”調(diào)控那會(huì)兒，不少人還覺得這對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是個(gè)大殺器，認(rèn)為中簽率會(huì)因此走高。但現(xiàn)在看起來(lái)，妥妥地是打臉了，中簽率其實(shí)仍在走低。
限售，表面上看似乎可以約束樓市投機(jī)分子，畢竟大幅拉長(zhǎng)了套現(xiàn)獲利的時(shí)間，短炒的成本驟然加大。但這套理論并不能解釋執(zhí)行“5年限售”以來(lái)，杭州中簽率還是低的現(xiàn)象。
理論與實(shí)踐對(duì)不牢，肯定是理論錯(cuò)了。
數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒；匯總計(jì)算：東樓
東樓這兩天在翻《杭州統(tǒng)計(jì)年鑒2016-2019年》，算了上面這個(gè)圖，大家可以感受下這幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的幅度。
東樓新房均價(jià)的算法非常簡(jiǎn)單：均價(jià)=總銷售額/銷售面積。都是公開數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)上有，大家也可以自己去算。
那么我們折算一下，攤到每年的漲幅差不多是14%。換句話說(shuō)，杭州新房均價(jià)每年上漲14%。注意了，這還是在全面限價(jià)的情況下形成的價(jià)格漲幅。
所以對(duì)于這幾年買到新盤的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賺錢效應(yīng)的感受是很強(qiáng)烈的�；蛘哒f(shuō)購(gòu)房者的“獲得感”，那是非常明顯的。反正房?jī)r(jià)不會(huì)跌，手上多拿5年，咋啦？14%以上的漲幅呢！資金成本頂天了也就7%，凈利潤(rùn)還是很可觀的嘛！
東樓一直懷疑，“限售”這個(gè)政策，還有其他目的（或者說(shuō)其他效果）。 之前跟幾個(gè)朋友討論，我說(shuō)現(xiàn)在的搖號(hào)，盡管不少盤都定了無(wú)房家50%的優(yōu)先搖號(hào)比例，但從全市的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，真正參與搖號(hào)的無(wú)房家庭（含人才無(wú)房戶）也就是25%，剩下75%全是“二套房家庭”。 甚至如果較真點(diǎn)的話，25%的無(wú)房家庭中，真正無(wú)房家庭的純度，怕是還得打個(gè)折扣。
所以你想啊，都叫“二套房家庭”了，說(shuō)明這個(gè)群體其實(shí)并不缺住的。因此，他們買樓自然就是打了“別的主意”。注意，這個(gè)比例是75%。
那么問(wèn)題就來(lái)了，假如不搞限售的話，一旦兩三年后，限價(jià)新盤開始成規(guī)模地交付，套利的群體搞得不好就將“奪門而出”。75%的比例哎，就是攔腰斬也不是個(gè)小數(shù)，想想還是有點(diǎn)后怕的。
可只要“5年限售”一搞，瞬間就減少了未來(lái)集中套現(xiàn)的拋盤量，預(yù)期價(jià)格可不就能穩(wěn)住了么？
不理解的話，再細(xì)細(xì)體會(huì)下。
再一個(gè)，東樓嚴(yán)重懷疑，在接下來(lái)的推盤中，杭州會(huì)越來(lái)越多地選擇“集中放量”、“集中推盤”的方式開盤。
集中推盤這個(gè)事情，是2020年9月開始搞的，當(dāng)時(shí)剛出了調(diào)控新政（2020/9/4）。隨后預(yù)售證大量派發(fā)，在9月形成了一波規(guī)模宏大的推盤潮。
兩波主升浪是“分批襲來(lái)”，13-17號(hào)一輪，18-22號(hào)一輪，但被“巧妙地隔絕”了第一波主升浪的搖號(hào)時(shí)間和第二波之間的登記日期，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)稱為“鎖盤分流”。
2021年1月，也是在調(diào)控后（1/27）出現(xiàn)了推盤潮，盡管總推盤量與上一輪相當(dāng)，都是1w+套，但主升浪只有1輪。也就是說(shuō)，單次推盤的密度比之前加強(qiáng)了。
最近其實(shí)我們又經(jīng)歷了一輪推盤潮，但規(guī)模和量級(jí)是比不上前兩輪了，算上富陽(yáng)、臨安的話，推盤量大約5500套。
集中推盤確實(shí)有好處，大大分流了房票，中簽率會(huì)提升一些。
但或者也可能是一種無(wú)奈之舉。假如不集中推盤的話，細(xì)水長(zhǎng)流地推，中簽率究竟會(huì)如何？
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
