臨安的樓市可持續(xù)嗎？
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城西科創(chuàng)大走廊、地鐵16號(hào)線(xiàn)、杭州唯一不限購(gòu)政策......
撤市設(shè)區(qū)以來(lái)，種種因素，讓臨安的房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；馃�。
新房成交量、成交價(jià)格逐年突破新高，更在2021年杭州購(gòu)房新政刺激下達(dá)到峰值。
但臨安的樓市熱度可持續(xù)嗎？
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這幾年，在重分銷(xiāo)、高傭金的背景下，
臨安既有庫(kù)存去化加速，1萬(wàn)+的新房房源越來(lái)越少，房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)也越來(lái)越小。
近期，擦著限價(jià)開(kāi)盤(pán)的城北某樓盤(pán)、苕溪邊某樓盤(pán)、錦北某樓盤(pán)，
單價(jià)都只有2萬(wàn)出頭，送車(chē)位，優(yōu)惠1-3個(gè)點(diǎn)不等，
開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅銷(xiāo)售了當(dāng)期的3-5成，
遠(yuǎn)不及預(yù)期。
甚至在錦南，本土知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的配有恒溫泳池的某續(xù)銷(xiāo)樓盤(pán)，單價(jià)1.8萬(wàn)左右，最近一次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天也僅賣(mài)了一半左右。
這與一季度火爆的市場(chǎng)已形成明顯反差。
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據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年9月設(shè)區(qū)以來(lái)，臨安總出讓土地約500.6萬(wàn)㎡，可建建筑面積約902.5萬(wàn)㎡，其中，臨安城區(qū)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅總套數(shù)約8萬(wàn)套。
按平均每戶(hù)3人測(cè)算，可容納24萬(wàn)人居住。
根據(jù)臨安統(tǒng)計(jì)年報(bào)，截至2020年底，臨安城區(qū)人口僅約21萬(wàn)人。
單這三年新建的住房，整個(gè)城區(qū)的人都住不滿(mǎn)。
這還未包括1萬(wàn)套左右的安置住房及長(zhǎng)租公寓之類(lèi)的福利性住房。
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據(jù)《2021年臨安讀地手冊(cè)》顯示：臨安今年可出讓土地46宗，約2787.71畝。
其中，涉宅用地29塊，可建總建筑面積合計(jì)約301.2萬(wàn)㎡，按主流90㎡計(jì)算，預(yù)計(jì)約3.3萬(wàn)套。
另外，臨安目前還有不少已出讓但尚未開(kāi)發(fā)的地塊存量。
例如：青山湖玫瑰園、青山湖畔、青山桂語(yǔ)（頤和山莊）、中天郡府南區(qū)、春山明月等項(xiàng)目的未開(kāi)發(fā)地塊。按各自主流面積推算，可開(kāi)發(fā)住宅數(shù)量約1.4萬(wàn)套。
下一個(gè)三年周期，僅上述已明擺著的潛在供應(yīng)已達(dá)約4.7萬(wàn)套，而明年、后年推出地塊數(shù)量，即使不增加，單與今年持平，預(yù)測(cè)至少也應(yīng)該在6萬(wàn)套以上。
這還是按當(dāng)下主流90㎡戶(hù)型估算的結(jié)果。
事實(shí)上，不少開(kāi)發(fā)商推出的很多是70㎡及以下面積段戶(hù)型。
5、
僅過(guò)去三年到未來(lái)三年，
臨安建成及將建成的新房預(yù)測(cè)至少有18.7萬(wàn)套，
需56.1萬(wàn)人的有效人口增加，才能支撐起上述新建住房的居住率。
這幾乎相當(dāng)于再增加一個(gè)“臨安區(qū)”。
如果，再加上下一個(gè)三年呢？
想想，真的細(xì)思極恐！
6、
與海量的新建住房面市形成鮮明對(duì)比的是:
臨安的吸虹效應(yīng)并不理想。
作為一個(gè)典型的旅游之城，臨安沒(méi)有特別強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，也沒(méi)有多少新增人口。
撤市設(shè)區(qū)三年，人口遷入總共約5200人，平均每年只有1700多人，遠(yuǎn)不足以消化這些新建住房。
而臨安本地市場(chǎng)的需求也已極度萎縮。
據(jù)《臨安統(tǒng)計(jì)年報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2017—2020年臨安人口年自然增長(zhǎng)率均在4‰以下，2020年甚至只有0.5‰，僅增長(zhǎng)了830人。
按照這個(gè)速度，即便本外地新增人數(shù)相加，一年也只3000人左右，6年不足2萬(wàn)人，與56.1萬(wàn)人的居住缺口相去甚遠(yuǎn)。
這還不包括3年以后的供應(yīng)。
未來(lái)的臨安，很可能會(huì)是一座空城。
7、
人口新增緩慢的情況下，
數(shù)量龐大且源源不斷還在增加的新建住房及其轉(zhuǎn)化的二手房，將來(lái)由誰(shuí)接盤(pán)呢？
依然只能還是投資客。
問(wèn)題是臨安頭上還始終懸著一把達(dá)摩克里斯之劍！
一旦限購(gòu)利劍落下，投資客被阻，臨安樓市還會(huì)像現(xiàn)在這么熱嗎？
青山板塊或許還可以憑借距離優(yōu)勢(shì)及一二手房?jī)r(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)而承接部分未來(lái)科技城的剛需外溢，不至于太過(guò)慘烈。
但是臨安主城區(qū)板塊呢？
雖說(shuō)地鐵已通，但科技城上班族居住在錦城的實(shí)際通勤時(shí)間多數(shù)單程仍在1小時(shí)以上。
這樣的距離時(shí)間，他們的選擇其實(shí)很多。
相比離未來(lái)科技城更近的老余杭、閑林、瓶窯等地，無(wú)論房?jī)r(jià)還是租金，臨安的優(yōu)勢(shì)已不明顯。
另外，臨安主城區(qū)，無(wú)論錦北、錦南、錦城，一二手房?jī)r(jià)也并未如青山板塊一般倒掛。
當(dāng)錦城雙限政策下的新房，只能頂著限價(jià)2萬(wàn)+銷(xiāo)售，以期獲得微利的時(shí)候，巨量2萬(wàn)以?xún)?nèi)的二手房必然會(huì)對(duì)它們?cè)斐蓸O大的沖擊。
而一旦疊加限購(gòu)，雙限緊箍咒之下的錦城新盤(pán)，可能會(huì)舉步維艱，甚至寸步難行！
8、
未來(lái)臨安的樓市熱度還能持續(xù)嗎？還能一路高歌嗎？
事實(shí)上，當(dāng)下看似繁華的臨安樓市，
已然十分脆弱而敏感；
當(dāng)限購(gòu)真的來(lái)了，其金光閃閃的外衣之下，
一地雞毛，也是難以排除的！
