最近這把“小推盤潮”終于也搖得七七八八了。
嗯，沒出意外，限售盤又多了一摞。
云帆未來社區(qū)和華鴻·東潮云庭就不說了，開盤前就被定為了“熱盤”，五年限售是“鐵打的”。而且從中簽率來看，即便這倆盤不是熱盤，按照普通盤無房戶優(yōu)先50%的比例搖，八成也得搖成“五年限售”。
剩下的綠城·春風金沙，中簽率7.45%；曲江新鷗鵬·杭州第三城，中簽率4.59%；大家湛景·天承美筑，中簽率3.35%；陽光城·檀映里中簽率最低，只有2.79%。
東樓拿著手上的開盤明細表啊，也是醉了，杭州樓市的這個中簽率啊，簡直是越來越低。要知道，現(xiàn)在的中簽率還是在一波小規(guī)模的集中推盤下形成的，假如分散、分流推盤，中簽率還得降一截。
從開盤的經(jīng)驗來看，現(xiàn)在主城區(qū)（上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)）內，除了城東方向的少數(shù)盤，包括筧橋、下沙等板塊，還有一些相對高端的排屋、洋房等，普通的高層板樓“開盤即限售”幾乎就是板上釘釘?shù)氖虑�，沒有懸念。
東樓統(tǒng)計了下，從1.27調控新政以來至今，杭州全市（包括富陽、臨安）全部推盤約32000套，其中“5年限售”的套數(shù)已經(jīng)有14000+套，“限售開盤比”大概是44%。
簡單講，如今杭州開100套新房住宅，“5年限售”的就有44套。
我們會發(fā)現(xiàn)，市場對“5年限售”的敏感度，其實很低，似乎大部分購房者并不特別在意限售。至少在統(tǒng)計的意義上，我們絕對可以得出這個結論。
東樓記得，今年1/27剛出“五年限售”調控那會兒，不少人還覺得這對樓市來說是個大殺器，認為中簽率會因此走高。但現(xiàn)在看起來，妥妥地是打臉了，中簽率其實仍在走低。
限售，表面上看似乎可以約束樓市投機分子，畢竟大幅拉長了套現(xiàn)獲利的時間，短炒的成本驟然加大。但這套理論并不能解釋執(zhí)行“5年限售”以來，杭州中簽率還是低的現(xiàn)象。
理論與實踐對不牢，肯定是理論錯了。
數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計年鑒；匯總計算：東樓
東樓這兩天在翻《杭州統(tǒng)計年鑒2016-2019年》，算了上面這個圖，大家可以感受下這幾年來房價上漲的幅度。
東樓新房均價的算法非常簡單：均價=總銷售額/銷售面積。都是公開數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局官網(wǎng)上有，大家也可以自己去算。
那么我們折算一下，攤到每年的漲幅差不多是14%。換句話說，杭州新房均價每年上漲14%。注意了，這還是在全面限價的情況下形成的價格漲幅。
所以對于這幾年買到新盤的購房者來說，賺錢效應的感受是很強烈的�；蛘哒f購房者的“獲得感”，那是非常明顯的。反正房價不會跌，手上多拿5年，咋啦？14%以上的漲幅呢！資金成本頂天了也就7%，凈利潤還是很可觀的嘛！
東樓一直懷疑，“限售”這個政策，還有其他目的（或者說其他效果）。 之前跟幾個朋友討論，我說現(xiàn)在的搖號，盡管不少盤都定了無房家50%的優(yōu)先搖號比例，但從全市的統(tǒng)計來看，真正參與搖號的無房家庭（含人才無房戶）也就是25%，剩下75%全是“二套房家庭”。 甚至如果較真點的話，25%的無房家庭中，真正無房家庭的純度，怕是還得打個折扣。
所以你想啊，都叫“二套房家庭”了，說明這個群體其實并不缺住的。因此，他們買樓自然就是打了“別的主意”。注意，這個比例是75%。
那么問題就來了，假如不搞限售的話，一旦兩三年后，限價新盤開始成規(guī)模地交付，套利的群體搞得不好就將“奪門而出”。75%的比例哎，就是攔腰斬也不是個小數(shù)，想想還是有點后怕的。
可只要“5年限售”一搞，瞬間就減少了未來集中套現(xiàn)的拋盤量，預期價格可不就能穩(wěn)住了么？
不理解的話，再細細體會下。
再一個，東樓嚴重懷疑，在接下來的推盤中，杭州會越來越多地選擇“集中放量”、“集中推盤”的方式開盤。
集中推盤這個事情，是2020年9月開始搞的，當時剛出了調控新政（2020/9/4）。隨后預售證大量派發(fā)，在9月形成了一波規(guī)模宏大的推盤潮。
兩波主升浪是“分批襲來”，13-17號一輪，18-22號一輪，但被“巧妙地隔絕”了第一波主升浪的搖號時間和第二波之間的登記日期，當時業(yè)內稱為“鎖盤分流”。
2021年1月，也是在調控后（1/27）出現(xiàn)了推盤潮，盡管總推盤量與上一輪相當，都是1w+套，但主升浪只有1輪。也就是說，單次推盤的密度比之前加強了。
最近其實我們又經(jīng)歷了一輪推盤潮，但規(guī)模和量級是比不上前兩輪了，算上富陽、臨安的話，推盤量大約5500套。
集中推盤確實有好處，大大分流了房票，中簽率會提升一些。
但或者也可能是一種無奈之舉。假如不集中推盤的話，細水長流地推，中簽率究竟會如何？
來源：杭州樓市動態(tài)
