“地王”對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，似乎是一個(gè)很久遠(yuǎn)的名詞了。
特別是“
樓面價(jià)地王”，杭州的歷史記錄要追蹤到2016年的
綠城鳳起潮鳴地塊（45368元/㎡），距今已經(jīng)有近8年沒(méi)有被打破。
即便是“總價(jià)地王”，也要追溯到2019年的IFC地塊（總價(jià)132.6億），已過(guò)去近5年。
就在一個(gè)月前，蘇州、廈門(mén)、寧波三座城市同日刷新了土拍地王紀(jì)錄。而與之形成巨大反差的，竟然是杭州！
兩天后的杭州土拍，居然有2宗地塊出現(xiàn)了“流拍”，對(duì)現(xiàn)階段的杭州樓市信心來(lái)說(shuō)，打擊可不小。
直到這個(gè)時(shí)候很多人才反應(yīng)過(guò)來(lái)，杭州好像已經(jīng)很久沒(méi)有刷新地王紀(jì)錄了！
杭州之所以這么多年沒(méi)有刷新地王紀(jì)錄，特別是樓面價(jià)紀(jì)錄，主要原因還是新房限價(jià)限制了開(kāi)發(fā)商的想象力。
新房只能賣(mài)6萬(wàn)+，樓面價(jià)怎么去突破4.5萬(wàn)呢？
但是，杭州現(xiàn)在也確實(shí)很需要一個(gè)“地王”，重振樓市信心！
別急，這次可能真的有希望了！
就在今天上午，杭州市規(guī)劃和自然資源局公示了“蔣村文新單元XH030203-01地塊”的規(guī)劃調(diào)整報(bào)告。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，本次調(diào)整其實(shí)是一次“商改住”，但鑒于蔣村板塊目前不缺商業(yè)也不缺商務(wù)辦公樓的現(xiàn)狀，這樣的調(diào)整也不算過(guò)分。
畢竟本次規(guī)劃調(diào)整，原商業(yè)商務(wù)地塊除了調(diào)整出宅地外，還有一宗教育用地（初中）和一宗公共服務(wù)/社區(qū)服務(wù)用地。
這對(duì)周邊居民來(lái)說(shuō)算是增加了配套，總比空著長(zhǎng)草的商業(yè)商務(wù)用地要好。
當(dāng)然，我們今天要關(guān)注的是本次新調(diào)整出來(lái)的宅地，畢竟它太優(yōu)秀了！
優(yōu)秀到讓我們看到了它身上的“地王氣質(zhì)”。
首先是蔣村宅地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
地塊位于蔣村單元核心區(qū)域，它的隔壁是西湖區(qū)文體中心、杭州市公安局西湖區(qū)分局等，可以說(shuō)，這里是西湖區(qū)重點(diǎn)打造的行政文化中心。
蔣村宅地往南400米，就是杭州除西湖以外最有名的旅游名片之一的西溪濕地。
而西溪濕地的北門(mén)就在附近，未來(lái)這里的業(yè)主飯后就能前往西溪福堤散個(gè)步，這樣的環(huán)境和生活氛圍足以媲美西湖邊。
作為杭州少數(shù)幾個(gè)互聯(lián)網(wǎng)IT企業(yè)核心板塊之一，蔣村最不缺的就是高能產(chǎn)業(yè)+購(gòu)買(mǎi)力。
蔣村宅地北側(cè)一路之隔的中節(jié)能首座，曾經(jīng)是菜鳥(niǎo)的總部所在地，直至其自己的總部大樓建成。
中節(jié)能首座目前還有51信用卡等獨(dú)角獸企業(yè)，板塊內(nèi)還有滴滴等頭部大廠分公司。
蔣村板塊的另一大亮點(diǎn)是文教氣息濃厚，浙大紫金港校區(qū)、學(xué)軍中學(xué)紫金港校區(qū)等都在板塊內(nèi)。
西湖區(qū)作為一個(gè)教育強(qiáng)區(qū)，蔣村的中小學(xué)資源也是一大優(yōu)勢(shì)。蔣村宅地隔壁一起調(diào)整出來(lái)的18班初中，同樣值得期待。
交通方面，蔣村核心區(qū)宅地的條件自然不差。
杭州黃金地鐵線19號(hào)線西溪濕地北站，距離地塊僅數(shù)百米的步行距離。如果愿意多走幾步，沿著東側(cè)的崇仁路往北900多米就是5號(hào)線浙大紫金港站。
地塊北側(cè)是文一西路快速路，往東一點(diǎn)就是紫金港快速路，開(kāi)車出行也十分便利。
商業(yè)配套上，龍湖西溪天街、西溪銀泰城等都在附近。
這樣的配置，難怪蔣村一直是杭州樓市最熱門(mén)的板塊，而本次調(diào)整出的宅地，更是占據(jù)了最核心的位置。
看到這里，可能有很多人會(huì)跳出來(lái)反對(duì)：
就算區(qū)位再好也只是蔣村吧，又不是武林、錢(qián)江新城這樣的一線板塊，談何“地王”呢？
沒(méi)有錯(cuò)，蔣村確實(shí)算不上杭州的塔尖板塊，二十年前甚至還是農(nóng)村。
不過(guò)，之所以說(shuō)蔣村宅地有“地王氣質(zhì)”，絕不僅僅只是它所處的板塊，還有它的規(guī)劃指標(biāo)足夠有“魅力”！
根據(jù)規(guī)劃公示，蔣村宅地總用地面積約3.55萬(wàn)方，大小中規(guī)中矩。最亮眼的是，它的容積率和限高分別只有——
1.01和15米！
沒(méi)看錯(cuò)，這是一宗低密宅地，而且15米的限高注定只能造4-5層的住宅。未來(lái)該項(xiàng)目極有可能做出4層的上下疊產(chǎn)品，甚至還會(huì)有排屋！
1.01的容積率在郊區(qū)應(yīng)該很能理解，但在蔣村這樣的比較核心的板塊，確實(shí)屬于罕見(jiàn)級(jí)別了！
如果再加上一個(gè)西溪濕地呢？這簡(jiǎn)直是極品了！
地段核心、交通發(fā)達(dá)、緊鄰5A景區(qū)、商業(yè)繁華、產(chǎn)業(yè)密集、容積率極低……這樣的產(chǎn)品，似乎找不出什么大缺陷了。
如果硬要說(shuō)一個(gè)，那么附近的
蔣村花園、西溪花園等都是回遷房，缺少一絲絲豪宅的聚集感。
當(dāng)然了，能不能出地王，最關(guān)鍵的還是看限價(jià)。
蔣村低密宅地的限價(jià)，其實(shí)是有參考的。早幾年蔣村板塊有一個(gè)頂級(jí)紅盤(pán)——中杭府，它的疊墅限價(jià)大約是6.2萬(wàn)/㎡左右。
不過(guò)，新的蔣村宅地與中杭府又不能完全類比。
首先是產(chǎn)品，中杭府雖然有疊墅，但它屬于高低配，整盤(pán)容積率達(dá)2.4。而蔣村新宅地的容積率只有1.01，是一宗純粹的低密宅地。
其次是地段，中杭府位于蔣村板塊的最邊緣，與繞城高速、留石快速路互通相鄰。這與蔣村核心宅地的條件是無(wú)法相提并論的。
既然地塊規(guī)劃指標(biāo)更優(yōu)，區(qū)位條件更佳，那么我們就能大膽猜測(cè)，這宗新地塊的限價(jià)有沒(méi)有可能突破7萬(wàn)/㎡。
如果保留建排屋的可能，那么它的限價(jià)甚至可能更高。
單價(jià)突破7萬(wàn)/㎡，等于超出了現(xiàn)在錢(qián)江新城6.98萬(wàn)/㎡的最高限價(jià)，出現(xiàn)地王就完全有了可能性。
更重要的是，現(xiàn)在杭州的土拍已經(jīng)不設(shè)溢價(jià)率上限了，開(kāi)發(fā)商只要保留2萬(wàn)/㎡的建設(shè)和利潤(rùn)空間，樓面價(jià)就能達(dá)到5萬(wàn)/㎡。
這不就輕輕松松就刷新鳳起潮鳴地塊4.5萬(wàn)/㎡的紀(jì)錄了嗎？
眼下杭州樓市的處境，相信大家有目共睹。
且不論一些遠(yuǎn)郊板塊，即便是一年前還紅極一時(shí)的熱門(mén)板塊，開(kāi)發(fā)商也只能通過(guò)“降價(jià)”等手段來(lái)促銷。
杭州樓市需要好地塊+好品質(zhì)+好價(jià)格，進(jìn)一步刺激改善消費(fèi)市場(chǎng)。
杭州樓市更需要一個(gè)標(biāo)桿性“地王”和地王項(xiàng)目，刺激消費(fèi)市場(chǎng)的信心。
供給側(cè)的刺激，需要的是政府和開(kāi)發(fā)商共同努力。在現(xiàn)階段的樓市環(huán)境下，我們大可不必繼續(xù)“收著打”。
蔣村低密宅地，應(yīng)該就是一個(gè)很好地突破口。
究竟它什么時(shí)候能掛牌？限價(jià)會(huì)是多少？最終能不能刷新地王？
讓我們拭目以待吧！
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
