在港片的小宇宙里，九龍城寨絕對堪稱上古傳奇。
從上世紀(jì)四十年代開始，香港的寮屋難民便在此匯聚，自發(fā)形成了一個龐大的小型社會。
九龍城寨的樓房有十多層高，卻沒有專業(yè)建筑工程師參與，居民們都是一個搭一個自發(fā)而建。
數(shù)十年來，幾萬人就擠在那些搖搖欲墜、毫無規(guī)劃的老舊建筑里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看上去像極了一座軍事要塞或是古堡。
“三不管”的九龍城寨，酷似香港這座現(xiàn)代化國際大都市里的異度空間，以一種極其另類的方式，充當(dāng)著賽博朋克試驗場。
盡管九龍城寨拆了已經(jīng)快30年，但描寫它的電影依舊絡(luò)繹不絕，江湖上也依然有它的傳說。
時過境遷，在150公里外的廣州市天河區(qū)，一處翻版“九龍城寨”竟能悄咪咪地扛到2023年末。
匪夷所思啊！老鐵們…
真是鳥大了什么林子都有：
有人頭鐵改規(guī)劃，有人花錢買違建，有人圖便宜租危樓…
如果這幾樣buff都疊給一個樓盤，那也真是邪門兒到家了！
今天咱們要聊的大瓜，就是大名鼎鼎的廣州龍怡苑——
一處位于廣州天河中山大道BRT黃村站人行天橋北側(cè)的違建爛尾樓，在小半個大灣區(qū)無人不知、無人不曉。
大老遠(yuǎn)看去，幾棟臨街的樓房外墻都沒裝修，紅磚就赤裸裸地露在外面，很大一部分墻體已經(jīng)發(fā)黑，有些低樓層房源的陽臺已用水泥封牢。
樓下的底商聚集著各種小餐館、小賣部、手機維修…反正是城中村有啥，它有啥。
知道的這是廣州天河最貴爛尾樓，不知道的還以為九龍城寨轉(zhuǎn)世投胎。
更讓人觸目驚心的是，就這么一出廢墟一樣的半成品，如今已經(jīng)住滿了租戶。
一打聽才知道，住滿租戶的那幢樓為兩梯八戶，共128戶，出租方就是所謂的小區(qū)物業(yè)，按朝向、樓層、戶型不同，月租金在1500-3000塊不等。
電費9毛到1塊5一個字，水費4塊錢一噸，做飯只能用罐裝液化氣，俗稱煤氣罐；
除此之外，每月另收管理費40塊、垃圾處理費20塊，同樣是交給物業(yè)公司。
嘖嘖嘖，這日子都TM過回九十年代了…
聽到這兒，估計已經(jīng)有老鐵懵逼了——居住條件這么差，怎么還會有人愿意租？
別鬧了！誰愿意啊？
要不是生活所迫，誰愿意租這么個鬼地方��！
從龍怡苑出發(fā)，坐地鐵去珠江新城就30-40分鐘，到金融城不到4公里遠(yuǎn)，騎單車20分鐘就夠。
以兩室兩廳戶型為例，租龍怡苑2000塊打住了，但相似地段沒3000-5000塊，想都別想。
雖然身在一線城市廣州，但這里的許多租戶還真就一個月收入4000-5000塊，夫妻倆月入加一起不過萬的，比比皆是，一分錢當(dāng)然要掰成兩半花。
再一個，龍怡苑許多房源都是“物業(yè)直租”（對非商辦來講，這詞兒咱聽著都新鮮），沒有中介費，也不要求提供身份證、戶口本、居住證啥的，交齊押金，按月付租金就能入住。
對于很多初來廣州乍到、收入不穩(wěn)定、沒有完善社保的租戶來講，這可太方便了！
那又有小伙伴問了：違建樓連房產(chǎn)證都沒有，你往外租個錘子？
不要緊，人家小區(qū)物業(yè)有高招：
雖然沒有房產(chǎn)證，但咱們可以提供購房合同，如果遇到檢查不能住，還能退還租金。
能把爛尾樓運營得如此人性化，龍怡苑怕是蝎子拉粑粑——毒一份了。
但，違建就是違建，穿上馬甲照樣認(rèn)識它。
該處理的問題，您得及時處理吧？
今年11月底，當(dāng)?shù)亟值廊藛T做出回應(yīng)：龍怡苑確實是違建，問題很復(fù)雜，難以處理。
您這回復(fù)仿佛在說：“雖然我錯了，但我不改…”
常凱申聽了都得直呼“內(nèi)行！”
十年爛尾無人問，一朝住滿天下知，說多了都是眼淚。
那么問題來了，廣州市中心這么個奇葩樓，又是違建、又是爛尾的，到底是怎么來的？
小弟扒了扒這里的彎彎繞繞，可真是開眼了——
2003年7月，龍怡苑開盤，轉(zhuǎn)年8月，項目一、二、三期便已售罄。
彼時，靠著優(yōu)越的地段和設(shè)計新穎的外立面，吸引了不少天河區(qū)改善客戶。
然而好景不長，2004年11月底，已交付的一、二期業(yè)主每戶門前突然收到天河區(qū)《關(guān)于“龍怡苑”違法建設(shè)問題的公告》。
這份《公告》橫空出世，不知道給多少人的命運打開了潘多拉魔盒。
那里面嘮的嗑，就跟三句半里的第四個人似的，凈捅硬詞兒：
龍怡苑是未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，擅自興建的違法建筑；
所有住戶停止裝修并迅速搬離，否則將于2004年12月10日對小區(qū)停水停電。
剛剛喬遷之喜，哥們弟兄才請完客、上完禮，還TM沒三天呢直接讓人從自己家轟出去了…
擱誰誰能干？
打這以后，廣州最大的宅基地違建誕生了——
2000多名業(yè)主血本無歸，廣州市中心臨近金融城寸土寸金的地段多了一道扶不平的傷疤。
2004年12月，公安機關(guān)介入該案，調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
龍怡苑的9幢21層建筑物所在的20000多平方米用地中，有12000多平方米經(jīng)批準(zhǔn)作工業(yè)用地，后經(jīng)規(guī)劃部門調(diào)整為村民住宅用地，其余8000平方米均為農(nóng)用地。
即使是宅基地農(nóng)民住房，也得按規(guī)定申請報建，但龍怡苑的開發(fā)商，那叫一個“無知者無畏”：
從2002年動工起，這個項目壓根兒就沒辦理過任何規(guī)劃審批手續(xù)！
2005年2月，天河區(qū)前進(jìn)街前進(jìn)第一股份合作經(jīng)濟(jì)社原社長劉仲權(quán)、廣州市業(yè)祥實業(yè)發(fā)展有限公司法人代表劉業(yè)祥、副總經(jīng)理周考儀三人先后被拘留逮捕，同年6月份，項目包工頭被捕。
上述四人因非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪和單位行賄罪被判處1年半至3年半不等有期徒刑，合作經(jīng)濟(jì)社被判處罰金200萬元。
此外，這一案件當(dāng)年還揪出了當(dāng)?shù)爻枪芫C合執(zhí)法支隊的多名基層干部充當(dāng)“保護(hù)傘”的問題。
2009年底，龍怡苑項目開發(fā)商涉案人員出獄后，私自對樓房進(jìn)行裝修，并對外出租。
這才有了今天大伙兒看到的一幕…
荒誕又心酸。
我充分理解2000名業(yè)主買到違建爛尾樓的苦衷，
也充分理解1400多名租戶找到一處廉價居所的不易。
但是，問題總還是要解決的。
既然已經(jīng)確認(rèn)了“項目系違建”，那就理應(yīng)按照違建來處理——
該拆除拆除，該重建重建，對誰都好。
站在天河區(qū)或廣州市的角度講，解決這么一處違建，大概率能換回幾十億的土地出讓金收入，還能順便提升一把核心區(qū)域的城市面貌；
對于20多年前買了龍怡苑項目的業(yè)主而言，我相信沒有一家一戶能接受小半輩子血汗錢就換這么一處違建房；
對于住在這里的租客而言，不能只看到租金便宜，從而忽略了安全隱患。況且，隨著時間推移，這個半成品的安全隱患只會越來越棘手…
其實不光是龍怡苑，在廣州這座老牌一線城市，還有不少類似的歷史遺留問題——
像廣州“最大爛尾樓”——澳洲山莊，甚至已經(jīng)到了無人不知、無人不曉的地步。
許多人嫌棄廣州城中村太多，影響一線城市的市容；
但我想說，爛尾樓真的是比城中村丑陋百倍的東西！
我們在此大聲疾呼：以雷厲風(fēng)行的手腕整治爛尾樓，真的已經(jīng)到了刻不容緩的時刻。
一方面，通過解決時代留下的沉疴，足以彰顯保交樓的決心，為房企和老百姓重塑信心；
另一方面，許多爛尾樓擠占城市核心地段，積極盤活這些核心土地資源，有利于讓土地市場發(fā)揮領(lǐng)頭羊效應(yīng)。
同志們，啥叫好鋼用在刀刃上…
廣州違建樓爛尾多年，卻依舊能住滿人。
面對這么個糟心事兒，我們不妨再多想一步——
那些租住在里面的朋友，為啥不回老家去？
為啥寧可住爛尾樓，也要拼命留在一線城市？
原因很簡單，只有這樣的城市，才能給大伙兒提供足夠充分的就業(yè)。
在廣州，兩口子月入七八千，租住兩千元的違建爛尾樓確實很難！
但如果搬離廣州，看似離開了不那么體面的房子，但很可能連七八千也掙不到。
類似情況，在幾座頭部城市屢見不鮮：
在北京，許多人為了每月能多攢下1000-2000元，每天忍受著三四個小時的通勤時間；
在上海，許多打工人擠在簡陋的老房子里合租，在深圳，30-40%的居民常年住在城中村里…
這就是我們國人可愛可敬的一面——
哪怕自己委屈一下，多吃點苦，也想給家庭、為孩子多掙些錢。
從這個角度不難看出，當(dāng)今中國樓市最大的真相：
超大、特大城市的住房需求依然十分緊張！
統(tǒng)計數(shù)據(jù)告訴我們：
中國現(xiàn)有6億棟房屋！
是6億棟！不是6億套！
但這真的表示，中國人的住房已經(jīng)飽和了嗎？
那些群租在爛尾樓、城中村、大雜院、石庫門里的朋友——
相當(dāng)多一部分人在老家是有房子的：小到百八十平米，大到三五百平米！
從統(tǒng)計學(xué)意義上說，他們的居住空間不可謂不富裕…
但拋開統(tǒng)計學(xué)，回到現(xiàn)實生活，你去問問這些朋友：缺不缺房子住？聽聽人家怎么說？
所謂“住房已經(jīng)飽和”這種說法，在超大、特大城市是100%的偽命題。
你可能會質(zhì)疑，租住在違建爛尾樓的朋友，未來大概率會流向保障性住房。
我勸你首先考慮兩個現(xiàn)實問題：
其一，難道想要留在頭部城市的剛需客群，只有這部分人嗎？租住在正兒八經(jīng)單元樓的朋友要不要買房？
其二，將天量人口安置在保障性住房，可不可能一蹴而就？這個過程要花多少錢？要花多少時間？
樓市運行到筑底期，本質(zhì)上是擠掉前期炒作泡沫，部分稀釋了肉眼可見的套利空間；
若拉長時間軸線來看，核心城市中長期需求仍然是波動上行的。
這一點，是由未來的產(chǎn)業(yè)布局與人口聚集形式?jīng)Q定的，不以任何人的意志和情緒為轉(zhuǎn)移。
簡而言之，未來很可能只是換一批人賺錢、換一批人陪跑而已。
我們的確應(yīng)該用更加冷靜和審慎的眼光，來看待今天的樓市——
整體性飽和，是客觀現(xiàn)實；
結(jié)構(gòu)性短缺，卻從未改變…
來源：大碗樓市
