最近，住建部到成都溜達(dá)一圈。隨即，成都就發(fā)布新政。
先看看新政的主要內(nèi)容。
一、增加住宅供給、限地價(jià)
2021年全市住宅用地供應(yīng)總量同比增長20%以上，占經(jīng)營性用地比重不低于65%；中心城區(qū)全面實(shí)施“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”。
二、熱點(diǎn)樓盤限售期3年變5年：登記人數(shù)是出售新房套數(shù)三倍以上的紅盤限售5年。
三、“法拍房”納入限購及限售。
四、穩(wěn)定二手房價(jià)格：借鑒深圳，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
從內(nèi)容來看，每一項(xiàng)都是精準(zhǔn)打擊，不得不說這一次成都調(diào)控終于要來真的！
成都近年來房價(jià)為何會上漲？
我之前去成都調(diào)研的時(shí)候就有說過，
1、橫盤兩年多了，需求積累到一定程度需要釋放；
2、成都新房處于供不應(yīng)求的局面；
3、地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。
這次成都新政首先在“面粉”上下功夫。
之前成都的新盤一直處于供不應(yīng)求的局面，去年成都調(diào)控后，二手房增值稅由2年改為5年，使得大部分剛需轉(zhuǎn)頭只能打新。
這樣導(dǎo)致新房供需更加不平衡，新房打新越來越火爆。
緊接著地價(jià)不斷節(jié)節(jié)攀升，每次出地王，大家都很亢奮緊張。
新房需要搶，地價(jià)又在漲，普通人把這些看在眼里，心里能不著急，能不焦慮嗎？只能跟著大勢一起搶。
但其實(shí)成都房價(jià)上漲，底氣并不那么足，從成交量就能窺探一二。
從成交數(shù)據(jù)可以看到，成都住宅交易主要是以新房為主，新房和二手房成交量差距越來越大。
關(guān)鍵是從2020年四季度開始一直到現(xiàn)在，成都的新房、二手房成交量不斷下降，尤其是二手房，成交量甚至還不如前兩年橫盤的時(shí)候。
可見目前成都處于量跌價(jià)漲的階段，而價(jià)格之所以能漲，就是我上面說的：新盤不夠搶，地價(jià)又上漲。
這把樓市即將上漲的聲音放大，從而引發(fā)市民的“恐漲情緒”，現(xiàn)在這種情緒已經(jīng)達(dá)到頂峰了。
但如果新增供應(yīng)能夠到位，同時(shí)限地價(jià)，那么短期的“恐漲情緒”會得到一定程度的緩解。
第二點(diǎn)是限售，熱點(diǎn)紅盤限售杭州也干過，要求中簽率在10%以下的紅盤，而且取得房本后再限購5年。
不過這個開發(fā)商可以操作，比如說限制打新的人數(shù)，或者是要求全款或7成，提高門檻也能減少參與人數(shù)。
不過總而言之，減少紅盤“萬人搖”的現(xiàn)象出現(xiàn)，有助于讓市場回歸理性。
第三，把法拍房納入限購限售范疇，這一點(diǎn)就是打補(bǔ)丁，堵住炒房漏洞，杭州上海都這么干，沒什么好說的。
最后一點(diǎn)比較值得關(guān)注。
借鑒深圳，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
1、要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得受理和對外發(fā)布明顯高于樓盤合理成交價(jià)格的掛牌價(jià)格；
2、相關(guān)部門會先從熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤入手，梳理二手住房的實(shí)際成交價(jià)格，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價(jià)格，用于指導(dǎo)二手房市場的買賣。
目前成都的市場還是新房為主，二手房成交占比不到新房一半，所以即便出臺指導(dǎo)價(jià)也是先從熱點(diǎn)片區(qū)高新區(qū)和天府新區(qū)入手，不會全市一刀切。
成都的二手房成交量本來就萎靡，投資客也不多，這次建立二手房指導(dǎo)價(jià)主要目的是為了穩(wěn)定房價(jià)。
在新房的帶動下，成都二手房1月、2月環(huán)比上漲分別為1%、0.8%，同比上漲均為9.3%。
關(guān)鍵是最近成都出現(xiàn)了抱團(tuán)漲價(jià)的現(xiàn)象，“抱團(tuán)漲價(jià)”是樓市最忌諱的事情，既傷了自己，又影響大局。
成都高新區(qū)的某“小區(qū)價(jià)格指導(dǎo)委員會”被網(wǎng)絡(luò)曝光
2021年初，成都高新南一小區(qū)就出現(xiàn)了抱團(tuán)漲價(jià)的行為。
2月初，成都多部門聯(lián)合打擊炒作“抱團(tuán)漲價(jià)”行為，并點(diǎn)名批評了幾個帶頭小區(qū)。
因?yàn)檫@件事情，現(xiàn)在在中介平臺上，成都已經(jīng)下架了二手房的成交數(shù)據(jù)。
但出臺二手房指導(dǎo)價(jià)是一項(xiàng)相當(dāng)繁雜的工作，估計(jì)政府也要花一段時(shí)間來整理，不過既然說了，短期內(nèi)是可以穩(wěn)定市場預(yù)期的，達(dá)到二手房房降溫的效果。
可能后續(xù)會有官方文件發(fā)布，大家拭目以待。
總而言之，成都這一次調(diào)控還是“有料”的，而且在住建部考察后不到兩天就出臺新政，說明成都反應(yīng)速度非常快，調(diào)控也是雷厲風(fēng)行。
最后不得不多說一下，這次住建部不僅僅考察了成都，還有西安！
說句實(shí)在話，西安這兩年漲的實(shí)在是讓人有點(diǎn)妒忌。
先看官方的數(shù)據(jù)：3月中旬，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新房價(jià)顯示，西安新房環(huán)比上漲0.8%，二手房環(huán)比上漲0.9%。
關(guān)鍵是西安新房已經(jīng)連漲59個月了，差不多五年�。∵@大牛行情，鄭州看了都要眼紅。
今年開年以來，西安就誕生了新地王，樓面價(jià)再破天花板，拍出了2.4萬+/㎡的天價(jià)。
而且上兩個月，西安新房供應(yīng)緊缺，市場立刻火起來，2月份出現(xiàn)了兩個“千人搖”和一個“萬人搖”。
其實(shí)去年西安調(diào)控過一次：連漲55個月，西安終于迎來了調(diào)控！，原本期待新政帶來樓市降溫的購房者也開始慌了。
三月份隨著新盤的加推，目前出現(xiàn)了7個“千人搖”紅盤，一些新盤正向萬人沖刺。
至于二手房，去年西安調(diào)控后， 新房拿證門檻更高了，市場供應(yīng)逐漸減少，剛需們只能轉(zhuǎn)頭過來買二手房，現(xiàn)在帶好學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房也是十分搶手。
西安最近二手房漲的快的主要是一些名校學(xué)區(qū)房為主。
比如位于曲江的萬科翡翠，同樣的戶型，最近的成交價(jià)格和去年11月相比，三個月多的時(shí)間，漲了20多萬。
除了價(jià)格上漲，成交周期也在不斷縮短，去年成交一套房子都在一個月以上甚至半年，今年不到一周就可以成交一套。
一方面，地價(jià)暴漲，一方面，供應(yīng)緊缺，西安樓市恐怕一時(shí)還難以降溫。
除非出臺強(qiáng)有力的調(diào)控政策。
這次住建部考察后，成都和西安均表示，接下來會在以下三方面下大力氣。
1、增加住宅用地供應(yīng)；
2、強(qiáng)化二手房交易管理；
3、打擊投機(jī)炒房。
住建部的威力大家是見識過的，深圳、上海無一不是立馬出臺新政，如今成都已經(jīng)在乖乖執(zhí)行了，西安恐怕現(xiàn)在也在加班研討調(diào)控對策。
總而言之，住建部到來之時(shí)，那距離調(diào)控就不遠(yuǎn)了。
