主觀的情緒宣泄沒有意義，理性的分析對比才有價值。我們走進亞運村，為大家?guī)Щ亓俗钚滦畔ⅰ?/div>
02
桂冠東方位于亞運村東北區(qū)域，約2700戶，分四個小區(qū)六大組團。
走在中間的道路上，抬眼望去四面都是大面玻璃的灰色外立面（6幢超高層），在陽光照耀下，還是相當亮眼的。
我參觀了一區(qū)
潮鳴苑和四區(qū)聞濤苑（南），園區(qū)配置類似。
闊綽的小區(qū)大堂、露天泳池、風雨連廊，塑膠跑道、富有層次的園林綠化、及各種主題架空層。比如童玩區(qū)、共享廚房、健身房……
室內(nèi)裝修也不錯，地暖、中央空調(diào)、新風三大件齊備，標配洗碗機、烤箱。
雖是限價時代的產(chǎn)品，但亞運村的整體品質(zhì)，明顯好于多數(shù)同期樓盤�，F(xiàn)場一業(yè)主收房后直言，比現(xiàn)在自住的世紀城某紅盤強。
6個組團還環(huán)抱一個面積約1.28公頃的市政公園。
設(shè)有兒童游樂設(shè)施、塑膠漫步道，中間還有一個下沉式廣場。有業(yè)主表示，這就是固定遛娃點了。
代建的亞運村幼兒園也在邊上，江南風的灰瓦“人字形”屋頂，很是搶眼。
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不過，桂冠東方也有一些客觀問題。
首先，園區(qū)體量大，共37幢住宅。而小區(qū)有一側(cè)相對靠鐵路，使得樓幢之間的噪音影響，差異不小。
站在四區(qū)聞濤苑（南）園區(qū)，或樓幢陽臺上，高鐵呼嘯而過的聲音，還是挺清晰的。因為是火車東站進出線，白天的車次頻率也不低。
從鳥瞰圖上看，一區(qū)潮鳴苑的東側(cè)樓幢和四區(qū)聞濤苑的東側(cè)樓幢，大概率影響最大。
6月21日開始交付的萬科·日耀之城，也存在類似問題。其中的三角地塊組團，也比較靠近鐵路。
其次，由于先前供運動員居住，戶型比較繁雜。
“差不多有20來個戶型，有些還是非主流。”中介表示，估計不同戶型，價格會拉得很開。
既有小到100㎡左右的中間套三房，也有大到200多㎡的大五房。還有另類的105㎡兩房“手槍”戶型，東南側(cè)直接缺了一個角。
受制于建筑規(guī)范，亞運村得房率普遍一般。
以實地看的一套152㎡為例，四開間南，只做了四房兩衛(wèi)，居然還有點緊湊。
同行的中介朋友說，除了南向一體餐客廳感覺開闊，其他尺度感受不如創(chuàng)世紀的139㎡四房三衛(wèi)（四開間南）。
另外，部分樓幢可看江，這也會左右房源價值。
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就桂冠東方而言，房價跨度應(yīng)該會比較大。
總體來說，既能看江（同時離地鐵近）又遠離鐵路的樓幢價值高；其次是小區(qū)內(nèi)景觀資源最佳的樓幢，接著是正常樓層房源。
最后是低區(qū)小戶型。尤其是沿鐵路的，而且恰恰也是離地鐵最遠的。
按照這個標準，中介朋友大致排了個序。
第一梯隊：二區(qū)聽瀾苑（南）3號樓高區(qū)。離鐵路遠，又直面錢塘灣總部基地，有開闊江景面，還是165㎡和171㎡大戶型�？煞Q之為“區(qū)王”。
第二梯隊：各組團樓王，其中一區(qū)潮鳴苑的2號樓最為特殊。
往東離鐵路不算遠，可能存在一定噪音影響。但南側(cè)直面狹長的市政公園，視野十分開闊。同時，只有17層高。
第三梯隊：靠近鐵路的低樓層。（個人觀點僅供參考，無需認真）
目前房東主流報價5-8萬多，整體比較理性，沒有跳脫現(xiàn)有世紀城價格體系之外。
比如四區(qū)聞濤苑（南）的5號樓，有一套152㎡中低樓層報價918萬帶車位，還有一套165㎡西邊套報價1023萬，折合單價5.7-6.2萬。
報價8萬上下的，集中在景觀資源較好的高區(qū)房源。5萬多的，低區(qū)小戶型居多。
不過就現(xiàn)在看，買賣之間分歧不小。
探訪那天，路口偶遇一對想買亞運村的中年夫妻，想求購一套170-180㎡的大戶型，出價5萬7。
還有中介告訴我，有客戶想入一套能看江的西邊套，預期6萬左右。但中介聯(lián)系了所有能聯(lián)系的房東，最低也要7萬。
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亞運村交付前，關(guān)于價格的爭論，就已甚囂塵上。
有人認為，天花板房源必破10萬，甚至列出了俯瞰眾生的價值階梯圖；有人認為亞運村的下限是三兄弟的上限；也有人認為，天量交付出貨，投資客必然踩踏。
9萬、10萬+也好，踩踏破發(fā)也罷。
每個人都能甩出一堆有理有據(jù)的事實。你愛亞運村自成一體的完善配套和摩登天際線，我喜歡三兄弟更高的得房率和沒增值稅，誰也說服不了誰。
口舌之爭沒有意義，一切交給市場說話。
不過亞運村首套正式成交，可能還得看萬科。桂冠東方雖率先交付，但大證未出，不能辦產(chǎn)證（不能公開掛牌），還無法正式交易。
而一切就緒的日耀之城，只待21日交付（已有房東預收房，可辦證了）。
從以往經(jīng)驗看，一個熱門紅盤從交付到出現(xiàn)首套成交，往往需要2周左右或更長時間。畢竟，買賣雙方需要試探博弈，才能找到平衡點。
“大量房源未交付，沒法對比，客戶不敢輕易出手。”中介說。
亞運村整體交付完畢相當漫長，綠城要持續(xù)到本月底，萬科本周五正式交付，華潤預計7-8月啟動。
可以預見，接下來一段時間，有關(guān)亞運村的各種消息，會鋪天蓋地。
作為買家，不被誤導，多實地靈市面才是王道。
讓價格再飛一會兒！
來源：層樓
