開篇語:
其實下面的這個是我13年寫的,一晃孩子已經(jīng)在學(xué)軍小學(xué)順利就讀,并且馬上要升入二年級了!回頭想想,當(dāng)時我為了買學(xué)區(qū)房還真是蠻拼的!雖然目前還在陸續(xù)還著別人的欠款,好在承受范圍之內(nèi),沒有過多地影響日常的生活.房子拍賣下來后,也花費了20萬好好裝修了一下,有機會再把溫馨的照片發(fā)上來!從當(dāng)時排斥老房子,現(xiàn)在早已習(xí)慣也慢慢住出了感情!常常有身邊的朋友問我入住學(xué)區(qū)房的感受,我也統(tǒng)一回復(fù)一下:
一.停車太難.因為學(xué)區(qū)房以老舊小區(qū)為主,停車是個大難題.反正我這幢樓有個奇葩的規(guī)定,現(xiàn)有的幾個車位已經(jīng)被老業(yè)主占用,新業(yè)主是不能停車過夜的,這種霸王條款我實在是無力爭辯也無能為力,所幸后來千辛萬苦找了朋友,在旁邊的單位找了個停車位!但是早上8點之前必須開走,晚上5點半以后方可入場,以致在限行的日子,我必須在前面一天車子停在自己單位,打車上下班!所以家里特別是有兩輛車的家庭,購買學(xué)區(qū)房對停車問題要有一定的思想準備.
二.熱門公辦小學(xué)班級人數(shù)過多.例如我們所就讀的學(xué)軍小學(xué),一個班級53個小朋友,以致于桌子連著桌子,直到最后噴到班級的墻壁,椅子的后背想掛點東西都難,更不要說教室里給每個孩子配個儲藏柜之類的,一些零星不是每天必帶的都沒有地方存放.關(guān)鍵是我懷疑四五年級后孩子開始長個子,這個課桌的間距如何滿足孩子生長的需要
!其實做家長的要求也不高,好歹45個左右,教室最后一排留出適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g或圖書柜之類的.現(xiàn)在一個班級五十多的人數(shù),對孩子和老師都不公平.這么多的人擁促在狹小的教室里,老師的精力有限,對老師的管理難度,對病菌的傳播等等方面,肯定都有影響.學(xué)校不是公關(guān)汽車,不能用多裝快跑的態(tài)度簡單漠然地對待每一個學(xué)生.更不能像集裝箱一樣強硬裝載貨物的方式來安置每一個學(xué)生.經(jīng)我了解,西湖區(qū)熱門的公辦小學(xué)近幾年班級人數(shù)都是50個左右,不過聽說從今年起人數(shù)可能會適當(dāng)控制到45個左右.這對現(xiàn)在要買學(xué)區(qū)房的家長也是一大福音!
三.從作業(yè)量來說,學(xué)軍小學(xué)確實不多.這點我是比較欣賞的,學(xué)軍還是蠻重視素質(zhì)教育的,而且體育的作業(yè)占了很大一部分,這樣對孩子的全面發(fā)展打下很好的基礎(chǔ),另外也給家庭教育留出了足夠的時間.不過對于自控能力弱的小朋友,有些家長可能希望學(xué)校的作業(yè)多一點,這樣孩子還能相對老實點,這個每個家庭的教育理念不同好壞的見解自然不同.
四.公辦小學(xué)費用低,以致于低到我覺得幾乎沒怎么花錢,同在民辦小學(xué)的朋友,三天兩頭交錢,辦個圣誕晚會還要交幾千,當(dāng)然這效果也是杠杠的,我們公辦的只能呵呵了!
五.熱門公辦小學(xué)牛娃多.開了幾次家長會,感覺家長的素質(zhì)確實是高,孩子更是不得了,要啥有啥特長,和這批牛娃,牛爸,牛媽們在一起,你不用點心跟上他們的步法,也實在對不起買的學(xué)區(qū)房.所以會有無形的壓力驅(qū)使你還是盡可能地多盯牢自己的熊孩子吧!這點對于我這種懶媽媽還是有極大的鞭策作用的!
對于如何購買學(xué)區(qū)房,特別是西湖區(qū)的學(xué)區(qū)房,我依然是以前的態(tài)度,下面的文章里都有提到.因為我買房的時候還實行限購的政策,所以大家可以耐心閱讀,謝謝大家!
以下是之前的文章
最近19樓、都市快報等媒體對房屋拍賣的幾個事件做了報道，也使得小部分人對司法拍賣這一冷僻的購房途徑引發(fā)了興趣。去年上半年我有幸通過淘寶司法拍賣平臺競買了一套學(xué)區(qū)房，其中經(jīng)歷復(fù)雜又煎熬的過程也一直想以文字的形式記載下來，這幾天，趁著腳傷在家休息，把去年買房中細枝末節(jié)的點滴一字一句的記錄下來，就當(dāng)對2013年購房之旅的一個回憶，對自己辛苦付出的一種紀念，也是對其他感興趣的人提供一點借鑒吧。
此次的買房經(jīng)歷，最讓我欣慰的是，收獲了無數(shù)精神上、頭腦上的財富。寫這篇文章花了幾天時間，無奈時間有限，文采平平，無炫耀之情，亦無博眼球之意，寫個帖子也怪不容易的，請各位看官手下留情，拍磚可以，誤傷人心！
買房不僅是鍛煉人的體力，還要考驗人的腦力和心理承受能力。且聽我慢慢道來：為什么買房？如何選擇學(xué)區(qū)房？假離婚買房可行嗎？正常中介公司的拍賣房靠譜嗎？怎么買拍賣房？可能比較羅嗦，但這也是我此次購房一步一步經(jīng)歷的過程，對于各種類型的購買者，我個人走過的彎路，收獲的小小經(jīng)驗不一定能給你一些啟發(fā)，但希望至少是，多個如何買房的視角和途徑。
為什么買房？
我和老公在婚前03年、04年各自購買了一套房子，因為當(dāng)時雙方互不認識，又都是外地人在杭州工作，先安居是必須也是很自然的事，所以各自的父母都為了孩子的將來，舉全家之力買了房子�？蓱z天下父母心，他們總擔(dān)心我一個人住在集體宿舍，吃不好，睡不好，所以就傾盡全力為我買了房子，美名其曰一是他們退休了住到杭州有落腳之處，二是有個小窩能為我的相親增加籌碼，呵呵，汗顏！還好那時候房價不高，和現(xiàn)在的價格相比，確實也稱得上是白菜價，但當(dāng)時的工資也確實是低，記得那時我一個月才2千多的工資，4千多的按揭都是家里人幫我承擔(dān)的，單位里的很多老底子杭州人，因為居有其屋，也沒有預(yù)料到樓市會在短短的幾年間如此飛漲，反而對我一女孩買這么貴的房子不可理解，他們是之前享受了實物分房，不了解在陌生城市沒有家作為棲身之所的漂泊感和孤獨感，在這鋼筋水泥的都市里，渴望有個小小的窩，渴望有份安定與歸屬。
我想樓里的很多人都能感同身受，不知道現(xiàn)在樓里有沒有像十年前的我，周末漫無目的坐在公交車上，望著窗外的高樓大廈，卻不知道自己的家將在何方，那種悲涼一下子從心底涌出的感覺，有些跑題了，呵呵，言歸正傳。因為婚前各自有房，所以按目前的政策，我們是屬于限購的一類人�？墒昵拔液臀依瞎髯再I房是為解決居住問題，初出茅廬的我們社會經(jīng)驗明顯不足，壓根沒想到買房還要考慮將來孩子的入學(xué)問題，以致現(xiàn)在雖然有兩套房子，可學(xué)區(qū)都相當(dāng)一般，隨著孩子的慢慢長大，學(xué)區(qū)房這一現(xiàn)實的問題就逐漸擺到了我們面前。
有關(guān)學(xué)區(qū)房的認識
先談?wù)勎覍W(xué)區(qū)房的看法。我對學(xué)區(qū)的概念之前是很淡泊的。因為我和老公本來就是小城鎮(zhèn)出來的，也沒覺得比城市里出來的孩子差距有多少�，F(xiàn)在的小孩頭腦都很靈活，好的學(xué)校固然可以提供相對較好的教學(xué)資源和教育環(huán)境，但家庭環(huán)境和孩子內(nèi)心的學(xué)習(xí)動力、努力我覺得更為重要。所以哪怕在婚后沒有限購的時間里，也一直對學(xué)區(qū)房提不起興趣。
直到杭州出臺零折校后，身邊充斥著同事和朋友在買學(xué)區(qū)房，也經(jīng)常有人勸我，手里捏了點錢為啥不給孩子整個學(xué)區(qū)房?想想也是，這點錢捏在手里，干嘛呢？炒股，虧死你，外借給別人？怕本金都拿不回，理財？沒那份頭腦和門道，于是，購買學(xué)區(qū)房的意愿在心里開始滋長。可無奈限購，買房也只是口頭說說，沒有實際行動。還有就是存在僥幸的心理，家門口就有一所新造的民辦小學(xué)，沒學(xué)區(qū)房就多花錢讀民辦小學(xué)唄，可后來在朋友的交談中得知，零折校之后，民辦小學(xué)的熱門程度非一般人能所及的，沒有相當(dāng)給力的關(guān)系，有錢也進不了民辦小學(xué)。
所以在看了兩個朋友為了進這個民辦小學(xué)花費的精力后，自嘆俺家沒啥靠譜的關(guān)系，哪怕咱娃在我眼中是多么聰明優(yōu)秀，可和一些牛娃們博學(xué)多才相比自是相差十萬八千里，自然也不敢奢望能從千來號人中被民辦小學(xué)相中，算了，讀民辦小學(xué)俺們還是歇菜吧。
眼看著孩子還有一年半的時間要讀小學(xué)了，我第一次去看了一下我們目前所住房子對應(yīng)的小學(xué)。說起來，我這當(dāng)媽的也確實不用心，住在現(xiàn)小區(qū)都8年了，孩子也6周歲了，只知道對應(yīng)的小學(xué)是朝暉實驗集團的分校，隱藏在一片老小區(qū)里面，從未實地偵察過。當(dāng)我真正去看了之后，還真挺失望，不是嫌學(xué)校不好，而是規(guī)模實在太小，作為分校，每個年級才2個班級，六年級去總部上學(xué)，也就是說整個學(xué)校才10個班級，或許規(guī)模小有小的特點，可作為我這個從小城鎮(zhèn)里出來的孩子，當(dāng)年小學(xué)好歹一個年級有6個班級，這樣的教學(xué)環(huán)境實在難以接受，學(xué)校規(guī)模小，整個教育資源對小規(guī)模學(xué)校的投入勢必較小，也難以形成一個良好的競爭和學(xué)習(xí)的氛圍，校園文化氣息也會相對較弱。
看了這樣一個袖珍型的小學(xué)后，買學(xué)區(qū)房又提上了我家的議程。而且此次老公非常堅決，非要假離婚也要給孩子創(chuàng)造所謂良好的教育環(huán)境，還不斷和我游說維系婚姻的是感情，不是紅本本等，呵呵，自嘲一下。加之那段時間家長碰在一起就一個話題，讀哪所小學(xué),再淡定的我也有些坐不住了。都說生兒容易育兒難，現(xiàn)在的教育體制和周圍環(huán)境的影響下，感覺再不給我的孩子買套學(xué)區(qū)房已經(jīng)成了我們做父母的罪過，壓抑的小宇宙最終爆發(fā)了，開始考慮孩子的小學(xué)生涯在哪里度過。孩子，咱們讀書雖然不能拼爹，那就舉債拼房吧。這里要再次謝謝我們雙方的父母，在我們決定購買學(xué)區(qū)房后，都表示愿意再度被我們啃老，拿出他們的養(yǎng)老錢！
不過看房真的是個折磨人心智的事情，尤其是學(xué)區(qū)房，年代新的學(xué)區(qū)房價格高高在上，看得見摸不著，看到中意的房子巴不得晚上能中五百萬，那個羨慕嫉妒恨呀，老小區(qū)的房子房齡老、戶型差、裝修不敢恭維，沒有停車位，就這樣的房子，單價也是讓人乍舌，性價比著實不高，真不是我心高氣傲，一想到就為了孩子的教育，我將要花光積蓄，背上債務(wù)，放棄現(xiàn)在良好的居住環(huán)境將要住在這樣的房子里，實在是不甘心，所以每次看房對我來說都是一種折磨，沿著黑暗狹小的樓道，看著多少年前的裝修，卻在談?wù)撝鴺O其離譜的單價，心情極其郁悶。期間還和老公因看房意見的不一致產(chǎn)生了隔閡，男人一般想法簡單，就想隨便買套房子，拿個房證落個戶口讓娃好上學(xué)，所以無所謂樓層、戶型，只要總價低就好，以后住不住，怎么住以后再說。而我傾向于面積大點、戶型好、性價比高的房型，考慮到既然為孩子的讀書，寧愿壓力山大也要購買自己心儀的房子，能夠真正居住的房子，否則以后再去租房子太折騰。因為分歧太大，經(jīng)常吵架，有時開玩笑地說：別還沒買到學(xué)區(qū)房，假離婚就變成了真離婚。因為我本來就很抵觸貌似一切為了孩子的理由，把婚姻作為一種手段去買房，加之學(xué)區(qū)房根本就沒有性價比之說，我們能買得起的小房著實讓我看得不滿意，那段時間生活過得極其郁悶。
順便說一下買房過程中了解到的學(xué)區(qū)房有關(guān)信息。我想購買的是西湖區(qū)的學(xué)區(qū)房。西湖區(qū)小學(xué)排名一般來說學(xué)軍小學(xué)、浙大求是小學(xué)為絕對的第一梯隊，價格自然也是絕對的第一梯隊，后面的文三街小學(xué)、行知小學(xué)、西湖小學(xué)、文一街小學(xué)的排名就仁者見仁，智者見智。說實話，到目前為止，任何一個學(xué)校的師資和教學(xué)理念我都不清楚，本人僅從學(xué)區(qū)房的保值增值方面來考量，如果讓我推薦，首選是學(xué)軍小學(xué)，因為學(xué)軍小學(xué)綜合素質(zhì)和名氣應(yīng)該在杭州排名前三是公認的，而且初中對應(yīng)的十三中在杭州公辦排名前三也是公認的，關(guān)鍵的原因是學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)非常小，真正屬于學(xué)軍小學(xué)的小區(qū)其實沒有幾個，因為名氣大，以前招收的大部分是擇校生，零折校后的這幾年，學(xué)軍小學(xué)一類生源都招不滿，只要你買了學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)房，一般不用提早幾年入戶，只要是一類生源，肯定有的讀。文三街小學(xué)也不錯，但文三街小學(xué)對應(yīng)的初中是否是十三中據(jù)說還在待定。文一街小學(xué)也可以考慮呀，但他的學(xué)區(qū)實在太大了，2013年一類生源都無法就讀的新聞我想關(guān)心學(xué)區(qū)房的人肯定都了解，我就不多說了。
任何一位家長花大價錢買學(xué)區(qū)房，首要考慮的就是能夠順利入讀，如果連入讀都不能保證，像文一街小學(xué)這樣，由于學(xué)齡兒童太多，作為家長來說，投入這么多錢，已經(jīng)住戶一致成為一表生了，但還要擔(dān)心我的入戶時間夠不夠？不知道今年能否入讀？報名前仍是擔(dān)心受怕，最后還要去托關(guān)系，那又有何意義？就算勉強讓你入讀了，本來的小班化教學(xué)變成中班化、甚至大班化教學(xué)，我想也不是家長所期待的；次要考慮的是小學(xué)學(xué)區(qū)和初中學(xué)區(qū)的連貫性，也就是對應(yīng)的小學(xué)和初中都不錯，如果能保證9年的教育質(zhì)量，對于掏光口袋買學(xué)區(qū)房的家長也能多些安慰吧。所以按我目前的了解，如果經(jīng)濟條件允許，學(xué)區(qū)房首選學(xué)軍小學(xué)，當(dāng)然房價也是學(xué)軍第一，看來確實是一分價格一分貨，次選行知小學(xué)，因為行知的校舍是新建的，硬件設(shè)施在整個杭州市都是數(shù)一數(shù)二，初中是十三中也是鐵板釘釘?shù)�。這只是我各人的意見，不過聽說近期行知小學(xué)的價格也確實在飛漲，看來只有買錯，沒有賣錯了。
總體來說，購買學(xué)區(qū)房不能人云亦云，還是要根據(jù)家庭的實力，經(jīng)過深思熟慮后作出的理性行為，畢竟，既然選擇了，那就是白花花的銀子！從我這兩個月看學(xué)區(qū)房的感受來看，只要家庭有購買的承受能力，買學(xué)區(qū)房還是必要的。因為從和我一起看學(xué)區(qū)房的購房者接觸來看，這些購房者不一定是土豪金，但都是比較重視教育的家庭，家長的素質(zhì)也相對不錯，這些家庭的孩子聚集在一起，力量是不可小覷的，再加上名校本身的師資水平和硬件條件，應(yīng)該能夠營造一個好環(huán)境。在看學(xué)區(qū)房的過程中，千萬別過于注重戶型、裝修等，因為學(xué)區(qū)房根本沒有性價比可言，只能在矮個里面挑高個，拿著有限的錢想獲得好的教育資源，戶型、樓層這些因素只能犧牲掉了。當(dāng)然我也希望，學(xué)校與學(xué)校之間的差距越來越小，每個學(xué)校都是名校，每個孩子都能接受最好的教育，這樣，家長也能少點奔波了。
在我寫這篇文章的時候，2014年民辦小學(xué)的招生也在多少家長的期待中結(jié)束了。19樓里關(guān)于民辦小學(xué)招生的話題也是熱鬧非凡，真是幾家歡樂多家愁。錄取的家長帶著喜悅之情講述“打醬油”被錄取的心得之路，沒錄取的憤慨激昂地講述著不公平的種種。我們雖然購買了學(xué)區(qū)房，但還是讓孩子感受了長江實驗小學(xué)的面試。果不其然，沒有被錄取，家里人還自嘲說幸虧我們買了學(xué)區(qū)房，對于花了大價錢的我們，沒有被錄取反而成了一種心理安慰，俺們拼不了爹，拼不了娃，幸虧還能拼學(xué)區(qū)房，呵呵。但我想說的是，任何事情沒有絕對的公平，多少人在罵教育體制，在罵潛規(guī)則的時候，試想如有有一天你自己有權(quán)有勢的時候，你也會希望自己被得到“照顧”的，這就是人性，很殘酷，但是事實。據(jù)我了解，民辦小學(xué)大部分的名額還是根據(jù)他們的錄取標準來的，因為要想繼續(xù)名校的名氣，需要一批相對優(yōu)秀的孩子來延續(xù)，來給學(xué)校撐門面，學(xué)校也需要關(guān)系戶，關(guān)系硬到學(xué)校不能說不的那種，你有嗎？沒有還是老老實實買學(xué)區(qū)房吧，我們就屬于這一種。為了能給孩子更好的條件，不致于從開始就和同齡人拉得太開太辛苦，只有我們咬咬牙，盡力去做。所以除了費大量心血在孩子身上，再在能力范圍內(nèi)給他創(chuàng)造所能給他的最好的環(huán)境，但入學(xué)也只是塊敲門磚，之后的路還是要靠他自己。
很多人都說買學(xué)區(qū)房是個很好的投資渠道，既可以解決孩子的讀書問題，又可以幾年后賣掉，也就是說白讀書還掙一票。我雖然沒有良好的金融頭腦，但好歹是理科畢業(yè)，我怎么就沒算出可以賺錢的道道呢？我覺得買學(xué)區(qū)房無非就是愛子心切，愿意付出的一種金錢行為，實在看不到若干年后還能賺一筆？且不說現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房動輒三四萬的單價，隨便一套就是兩三百萬，就算是200萬的總價，100萬是你的存款，100萬是你問銀行或親戚的借款，存款你本來放銀行買理財一年再不濟應(yīng)該有6萬的收益，100萬借款你至少每年要支付7萬左右的利息，一年合計就是13萬左右。如果民辦可以入讀，一年哪怕3萬的學(xué)費，和13萬相比那是何等的便宜。而且學(xué)區(qū)房一般至少提前1年買，等到孩子6年級初中報名結(jié)束之后才可以賣，這7年間你又怎么知道房價的未來趨勢呢，難道現(xiàn)在三四萬的單價以后能到五六萬嗎？我看以目前的經(jīng)濟形勢，未必。所以如果你的孩子夠優(yōu)秀、或者你有過硬的關(guān)系，從金錢的投入考慮還是讀民辦小學(xué)劃算�？呻S著競爭的越來越激烈，又有多少人有底氣肯定能讀民辦呢？歸根到底，如果你有實力，有意愿為你的孩子付出，還是趁早買學(xué)區(qū)房吧，至少早買早安耽，但別指望學(xué)區(qū)房能增值多少，哪怕你現(xiàn)在買來200萬，今后賣出去250萬，可在這7年，你少了幾次投資機會？你虧了多少利息？你付給銀行多少錢？仔細一算，其實除了給孩子多了個好的教學(xué)條件，啥也沒得到。不知道我這筆帳算對了沒有。
司法拍賣購房
前面羅哩羅嗦說了這么多，總算回歸到司法拍賣購房的正題了。
司法拍賣房屋一般有兩個途徑。一是法院委托拍賣公司拍賣，拍賣公司收取一定的傭金。二是通過淘寶的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺拍賣，不收取傭金，可以節(jié)省傭金和中介費，而且這個方式現(xiàn)在被法院越來越多地采用了。
我兩種拍賣方式都嘗試過了，先來說說我第一次通過拍賣公司不成功的競拍。
我是一在老家的朋友無意和我說起司法拍賣的房子是不限購的，我馬上意識到像我這樣限購的情況，如果能通過法院拍賣到一套學(xué)區(qū)房，也不失為一種方法，于是連夜上網(wǎng)查了一下司法拍賣不限購的可靠性及相關(guān)程序，了解了初步的知識后，就問為我介紹房源的中介，他們公司有無司法拍賣的房屋。中介人員答復(fù)是有這樣的房源，但很少，他們也沒有真正操作過。因為那段時間看了幾套房也實在很失望，就和中介說如果有法院拍賣的房子再及時通知我。過了十幾天，中介還真是給我打電話說有這樣的房源，在文一路和教工路交叉口的今日嘉園，屬文一街小學(xué)、十三中的學(xué)區(qū)房。但看房是法院開門集中看房，就在今天，于是我中飯也沒吃就叫上老公興致沖沖地跑了過去。看房的人還真不少，一茬接一茬。總體看下來，除了在一樓，潮濕及光照不夠以外，其他都很滿意，戶型150左右，精裝修，大理石的背景墻、地暖、中央空調(diào)，一應(yīng)俱全。雖然家俱全搬走了，但硬裝25萬還是要的。在小區(qū)保安處了解到原房東裝修費花了50萬，據(jù)說是幫人家做中間人，拿這套房屋擔(dān)保，結(jié)果債主跑路了，倒把他搭上了，最后這套房子被法院查封，拍賣�？赡苁侵翱戳颂嘤制朴峙f的老房子，陡的看得戶型這么方正、裝修這么豪華的房子，又不限購，哪還管的了一樓的低樓層和遠超出我承受能力的380萬的高價，就和中介說這套房子我們砸鍋賣鐵也想要，這時中介就和我介紹起旁邊一個自稱為投資公司的能人，說拍賣的房源一般都在他們手中，而且他們有多年的拍賣經(jīng)驗，只要把你的心理底價告訴他，他們公司若覺得這個價格可以操作的話，就保證幫我拍到，拍到后再轉(zhuǎn)到我的名下。而且還說他們在法院有多少關(guān)系，個人去拍很難成功什么的，總而言之，要想買這套房子，得找他們，你們自己去拍是不可能成功的，套用現(xiàn)在的俗語，內(nèi)部的東西，你懂的。
投資公司要我打一筆保證金30萬到中介的帳戶，以證明我的購房誠意，他們也好開始操作，保證把這套房子拍到我的手中。我雖然對拍賣沒有頭緒，但總覺得不對勁，疑問一：我告訴你我的底價，但你又不讓我親自參加現(xiàn)場拍賣會，我怎么知道你們最終拍到的價格是多少呢？疑問二：如果你們找到出價比我高的客戶，直接把我拋棄了怎么辦？疑問三：我30萬的保證金不是小數(shù)目，怎么保證我的資金安全？還有很多細節(jié)的問題，總覺得這所謂的投資公司不可靠，那段時間剛好在看“青瓷”的小說，對拍賣的黑幕多少了解一點，所以當(dāng)時沒有表態(tài)。
晚上回家后馬上上搜房網(wǎng)查詢今日嘉園小區(qū)的房價情況，一搜索，竟然同時跳出多條有關(guān)這套房源的信息，分屬不同的中介公司，且在網(wǎng)上均直言不諱地告訴客戶是拍賣房，但價格不一，前后有幾十萬的價差。我就按上面的電話一個個地打，了解相關(guān)的情況。在電話里，很多中介人員承認有這套房源，可一說到具體如何購買，不是不了解情況無法回答我，就是忽悠我通過投資公司幫我競拍云云，沒有一個讓我覺得靠譜的。直到九點多，我打了科威不動產(chǎn)的電話（因為之前覺得科威沒有21世紀、我愛我家、華邦他們可信，就一直沒打他家，而且科威掛的價格低，才293萬，反而讓我不太相信），誰知科威這個中介一聊我就覺得有戲，他對這套房源的信息相對比較了解，而且還知道這套房子是第三次拍賣，前面兩次因為起價太高，均流拍了，第三次起拍價一降再降就到了293萬，并表示這是他們老板讓他掛出的房源，我一聽小伙子很實在，信息也靠譜，就表示能否和他們老板約見，具體談相關(guān)事宜，他也爽快地答應(yīng)幫我聯(lián)系。
第二天，我和老公為保險起見，特地把將要咨詢的問題羅列在一張紙上，帶著疑問去和科威的老板見面。沒想到老板竟然是位年輕女性，有著天然的親和力，言語也非常質(zhì)樸和直接，若我沒猜錯，應(yīng)該是從普通的中介人員一步步走到今天的層次，抱著同為女性的八卦精神，問了一下老板的芳齡，竟然和我同齡，讓我頗為感慨和汗顏，同時也無形中增加了信任感。在咨詢中我了解到，此套房源目前是要第三次競拍，前兩次均因總價太高和競拍人數(shù)不夠等原因流拍，因此起拍價也一降再降。另外她說她是受債權(quán)人委托尋找競買人的，不受控于任何所謂的投資公司，因為如果第三次流拍，債權(quán)人將失去收回所欠錢款的機會，房屋也將被銀行收回。所以債權(quán)人作為向法院起訴的原告，務(wù)必要讓此次拍賣成功，才能從拍賣款中獲得他所借錢款。因此此次拍賣，不管我能否競拍成功，她均不向我收取任何的手續(xù)費，她會向債權(quán)人收取。而且前期參與競拍資格的手續(xù)和相關(guān)程序，她會幫我們跑腿落實，但最終拍賣人是讓我們自己參與現(xiàn)場競拍，自己根據(jù)實際情況決定如何加價購買。人際關(guān)系就這么神奇，憑著天然的親和力和信任感，簡單的談話之后，我就直接把保證金40萬和身份證原件交給她，委托她幫我們代辦前期的競拍事宜。
拍賣當(dāng)天我、老公和她三人來到位于錢江新城東杭大廈六樓杭州產(chǎn)權(quán)交易所拍賣廳，截至9點，總共才4組人參與了拍賣，當(dāng)時頓覺得信心滿滿，志在必得。開拍前還和老公在討論拍到后如何裝修入住等事宜，更可笑的我還在擔(dān)心這套房內(nèi)那尊菩薩該如何處理（那套拍賣房所有的家俱都搬空了，唯獨在陽臺留下來一尊可憐的觀世音佛，作為同樣信佛的人，我在看房時就對老公說，如此把財物拿走卻對佛不管不顧、不尊不敬的人，如何讓佛來佑護，生活中也必利欲熏心，最終落得如此下場。）可所謂請神容易送神難，若我拍得，這菩薩我該繼續(xù)供著還是如何請走，反而成為我的苦惱，以至老公當(dāng)場取笑我，女人就是女人，為沒有緣由的東西徒增煩惱，應(yīng)該一切放下，隨緣盡可。拍賣開始后，懷著忐忑的心，看著空蕩蕩的拍賣大廳僅有的4組人，拍賣師集所之能來鼓吹該房是如何之好，可我們四組人不緊不慢地一萬一萬地往上加價，我們的心理價位是325萬，想想比起拍價高30萬還是有優(yōu)勢的，可能是拍賣師看我們加的太慢，也不受他的把控，就直接把保留價（保留價是指拍賣物拍賣成交價應(yīng)達到的最低價格，哪怕你是場上出價最高的，但若此最高價低于保留價，該拍賣還是不成功，必須是超過保留價且是場上的最高價）說了出來，好像是340萬，遠超了我們的心理價位，我一下子向一只泄氣的公雞頭，蔫了，真的是希望越大，失望越大，最終該房以353萬被一老頭拍得，但加上所有的稅費、拍賣傭金估計總價為380萬左右，雖然仍低于市場價，但對于我們來說總價實在太高，此次算是鎩羽而歸。第二次拍賣之路
第一次的拍賣由于總價太高機會錯失后，內(nèi)心挺受傷的，終于看上了心儀的房子，但沒承想因為實力不夠被別人買走了，心好似一下子被抽空了，買房的事情也消停了一段時間，也許天注定，過了一個月，一個中介和我介紹了一套學(xué)軍小學(xué)的拍賣房。房子戶型很好，5樓的4樓，樓層屬于金3銀4，80多方的面積，由于是多層，有3室2廳1廚1衛(wèi)，相當(dāng)于小高層的105方左右，客廳和兩房朝南，南北通透很正氣，更難得的是朝南的面積比朝北的多很多，現(xiàn)在很多的新房都很難有這么完美的戶型比例。缺點是八十年代的老房子，廚房和衛(wèi)生間很小，因為建筑年代早，陽臺沒辦法下水，無法安裝洗衣臺和洗衣機。但總體從戶型、樓層來說我還是很滿意的，所以接下來中介又帶我去見了所謂的投資公司。因為有了之前被忽悠的經(jīng)驗，我一說二說把投資公司的人都說心虛了，不敢接我的話。其實真正法院司法拍賣的房子，要求要公示的，所以我回家網(wǎng)上一搜索房源，就跳出了淘寶網(wǎng)上這套房子的拍賣信息和公告，里面有面積、房子照片、拍賣時間等信息，可見這種拍賣本身就是公開化、透明化的競拍，并非掌控在所謂的投資公司里的。
因為拍賣房源本身就少，學(xué)區(qū)房更是少之又少，難得對戶型什么的又都比較滿意，我和老公馬上又像打了雞血一樣開始研究。因為這套房子和之前拍賣的房子又有不同，是網(wǎng)絡(luò)拍賣，而非現(xiàn)場競拍，我也咨詢了之前幫我拍的科威老板（后來成了朋友），他們也沒有網(wǎng)絡(luò)拍賣的經(jīng)驗，所以我們也就自己一步步摸索。首先找人去派出所查了一下戶口的情況：原房東的戶口沒有遷走，但小孩已經(jīng)讀初中了，對我們的落戶和小孩的讀書應(yīng)該沒影響，但以后賣房可能買家會有顧慮。又找人去房管局查了一下房產(chǎn)證的時間，查明辦證時間到目前不滿5年，因為不滿5年和滿5年我們繳交的稅費是不一樣的，這些也要計入拍賣成本的。然后老公作了一個詳細的用于拍賣競價的excel表格，有拍賣價、稅費、單價等各個項目，以便一目了然地在拍賣過程中時刻知道加價后的價格我們需要承擔(dān)的稅費是多少，折合單價是多少，供決策用。需要說明的是；拍賣的房屋，一切稅費均由買受人負擔(dān)，有些拍賣公告里會告知房產(chǎn)證的時間，有些沒有，不管有沒有，畢竟一旦競拍成功，是要一次性付款，也沒有后悔余地的，所以事先房產(chǎn)證的時間最好還是找房管局了解清楚，問法院，一般也是模棱兩可地回答你，還是有些不放心。
這套房子還是很熱門的，有17個人報名。網(wǎng)絡(luò)拍賣是一整天，2個自然天的時間，比如今天的10點開始到次日的10點結(jié)束，所以第一天根本不用管，到了第二天的9點多，臨近結(jié)束的那時起，各種好戲不停的上演，不斷有人出價，價格也在一路飛漲。網(wǎng)上競拍有延時出價功能，在拍賣活動結(jié)束前，每最后2分鐘如果有競買人出價，將自動延遲5分鐘。因此，雖然應(yīng)該第二天10點結(jié)束，我們這套房子一直延時拍到了11點半。每當(dāng)我們抬高1萬，總有個用戶在延時5分鐘的最后幾秒加價2000元，把我和老公氣個不行。加價你就加價吧，買房這種大場面，好歹你1萬1萬地往上加，他偏偏給你來個加價2000元，讓你心里這個恨呀，我不可能為了2000元把幾百萬的房子拱手相讓吧，所以最后的競爭者就我們2個，卻相持加價了一個多小時。最終我們這套房子被加價了150多次，溢價了90多萬，從起拍的好像160萬左右拍到了253萬成交，可見競爭的激烈和我們當(dāng)時完全帶有情緒化的競價。因為這套房子不滿5年，最后過戶和稅費花了20多萬，加上房款總共280萬，我都在懷疑，對方知不知道這套房子不滿5年稅費很高的情況，我們是真的有購房需求，被逼上梁山買此房，如果從牟利角度拍下再轉(zhuǎn)手賣掉，其實真的沒什么利潤。原本我們心理底價是不能超過240萬的，就是因為對方老是2000元的加價，我們不甘心才逐步拍上去的。還有個原因就是當(dāng)時對這套房源比較滿意后，因為白天上班很忙，晚上天天泡在網(wǎng)上學(xué)習(xí)各種拍賣知識，研究政策細則，前期又是找人查戶口，又是找人查房產(chǎn)證，還要提前準備錢，把銀行的理財產(chǎn)品都提前取出，和朋友打好招呼可能要臨時周轉(zhuǎn)等等（因為拍賣房必須在指定時間內(nèi)一次性付清，不像二手房可以和房東協(xié)商晚幾天支付）已經(jīng)心力交瘁，只想讓房子塵埃落定，可以安穩(wěn)過太平日子。
競拍成功后，就按照拍賣公告的要求打入剩余的尾款，到法院拿成交確認書，法院的裁定書，然后再到市民中心交稅、過戶。Ok，總算完事啦。
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣和正常購買商品房的優(yōu)劣勢分析
優(yōu)勢：價格相對便宜。和正常的二手房或期房相比，目前拍賣成功的案例在價格上還是有10%－20%的優(yōu)勢。特別是相比購買二手房，通過網(wǎng)絡(luò)購買，還可以省掉中介的費用。但如果是通過拍賣公司拍賣，需支付一定的拍賣傭金，具體的數(shù)額根據(jù)總價按比例計算，這也是拍賣師不遺余力抬高價格的原因。
劣勢一、房源信息相對少。不像二手房可以直接和房東了解相關(guān)信息，例如房源的過往歷史、房產(chǎn)證的信息、戶口的信息等，拍賣房所有的信息以及存在一些隱性的缺陷都需要自行了解清楚，權(quán)衡利弊，雖然法院有統(tǒng)一的看房時間，但一些細節(jié)問法院的工作人員，他們還是不太知情的。而且司法拍賣一旦購買成功后，拍賣的保證金相對二手房的定金繳納得更高，沒有后悔和協(xié)商的余地。
劣勢二、法院拍賣的房子基本上存在戶口難以遷走的硬傷。不像二手房交易，可以在合同上注明戶口遷走的期限或者規(guī)定違約金。法院拍賣的房子，都是被查封的房子，說得難聽點，原房東是被心不甘情不愿地趕走的，事后你拍到了他的房子，他沒有義務(wù)也可能根本沒地方給你遷戶口！所以在房子今后二次轉(zhuǎn)賣時，會有不必要的麻煩產(chǎn)生。目前杭州的政策是，只要你是杭州戶口，房產(chǎn)證是你的，那么戶口可以遷入，無非是這套房子有兩個戶口本，你們家一本，原房東一本，相對獨立�，F(xiàn)房東哪怕?lián)碛蟹课莓a(chǎn)權(quán)也沒有權(quán)利遷出原房東的戶口。但若外地人購房，原房東的戶口沒有遷走，外地人是無法落戶的。因此，對于杭州人購買有戶口遺留的拍賣房，可以放心落戶，但今后轉(zhuǎn)賣時，后面買房的人若知道有上上房東戶口沒有遷出，總有顧慮，有價格賣不高或難以出手的顧慮，其實對于杭州本地人購買有戶口遺留的房子應(yīng)該是沒有影響的，這是一些人的誤區(qū)，特此說明一下。外地人若想購買有戶口遺留的拍賣房是可以，但落戶不行，今后小孩的讀書會有問題。
劣勢三、拍賣房房價需一次性付錢，資金壓力大。
購買司法拍賣房屋的心得
一、雖然拍賣房的價格和二手房相比有些許便宜，但因為要一次性付款，對一些剛需族來說還是有一定的壓力，更不用說使用公積金貸款和商業(yè)貸款了，因此，對一些可以享受公積金貸款的購買者來說也特別不劃算。只能在全款付清房款、辦好房產(chǎn)證后再把房屋抵押給銀行申請抵押貸款，但這種貸款的利率相對較高。
二、其實對于總價相對較低的拍賣房，因為競爭的人多，在拍賣過程中有時可能心理產(chǎn)生變化一直加價上去，我個人覺得價格和市場相比優(yōu)勢不明顯，但對一些高端房產(chǎn)，例如動輒400萬以上的房子，因為資金壓力大，有實力購買的人不多，和市場價相比優(yōu)勢比較明顯，一般能低于市場價20%左右�？偨Y(jié)來說，對于那批限購的、資金寬裕的、而且也不考慮公積金貸款這些福利政策的人群，司法拍賣不失為一個好的購房途徑。
三、因我后來拍賣房屋成功以后，有一親戚也想購買，我也經(jīng)常幫忙在關(guān)注這一方面的信息。要申明的是以下僅僅是我的個人猜測，確實無任何證據(jù)可言。我發(fā)現(xiàn)司法拍賣應(yīng)該有一些資金比較雄厚的機構(gòu)或個人在專門做這檔子買賣，低價買入，市場價賣出，賺個差價。經(jīng)常拍賣已經(jīng)開拍了，沒有人報名或很少人報名，可到了第二天接近結(jié)束時，會突然冒出好幾個競拍者來（只要在競拍期間，隨時可以報名），一般來說，如果像我這種無任何后臺和專業(yè)知識的小菜鳥來競拍，為怕錯失機會，肯定會在競拍之前打入保證金，獲得競拍資格，而不像某些人冷眼旁觀多日，在最后時刻插手進來。不是有經(jīng)驗的老手是肯定不會這么操作。
我之前拍得的房子就是房東因為賭博把房子抵押給某些公司（你懂的），因為還不出貸款而被告上法院，拍賣還債，其實很多拍賣房是這種性質(zhì)的，抵押給銀行都算是好的。而我現(xiàn)在懷疑的是，會不會就是這些所謂的公司有這樣的資金實力，一邊放貸，一邊也瞄上了司法拍賣這一肥肉，專做這門生意，賺取差價。我現(xiàn)在才有所明了，之前和我聯(lián)系的所謂投資公司肯定就是專做這種生意的，他們其實在拍賣前就在尋找有意向購買的客戶，不會告訴我起拍價，而是用略低于市場的價格誘惑我買房，套取我愿意購買的價格后，和我簽訂所謂的合同，注明轉(zhuǎn)讓該房屋的價格，保證金由我承擔(dān)，他們無非拿我的保證金去拍一下，若能拍到低于我的價格，就按合同價轉(zhuǎn)讓給我，他們賺取差價，沒拍到，無非把保證金還我，告訴我你出的價格太低，被其他人買走等等，想空手套白狼。哪怕沒有找到意向客戶，如果發(fā)現(xiàn)有合適的房源，他們也會自行拍下，不怕過陣子賣不掉。現(xiàn)在回想起來，如果我當(dāng)時是和這些公司競爭，后背還是有點發(fā)涼，也只有碰上我這種逼上梁山非要把此房拿下的人，他們才會覺得價格實在沒有優(yōu)勢而收手。因此，現(xiàn)在普通老百姓如果純粹為圖便宜去拍房，我估計和這些專業(yè)人士競爭，還是有點難的，除非就是像我這種被限購所困，又無所謂公積金貸款的這批人。但如果你想購買豪宅，在拍賣平臺上還是有很多機會的。
三、拍賣成功后，建議把全款付清后，給法院的工作人員打電話告知一下，這樣法院可以進入下一流程，縮短辦理時間，盡快辦出房產(chǎn)證。這里我也要替法院的工作人員澄清一下。一開始，我自己以為只要在規(guī)定時間內(nèi)把錢打入指定的帳號，他們會自行聯(lián)系我下一步該如何辦理，可遲遲沒有消息，打電話咨詢（包括前期咨詢房源和拍賣事宜），總覺得他們的態(tài)度不是很好，心里也挺憋屈，覺得政府部門確實有門難進、臉難看的事宜，后來在辦事過程中接觸下來，也確實挺理解他們的。我打錢是打入他們的財務(wù)，而財務(wù)由于進出的款項太多，也不知道這是什么錢，所以最好還是我們和法院的聯(lián)系人及時反饋信息。法院有專門的競拍部門，一年要負責(zé)很多案子拍賣，確實人手也不夠，我?guī)状卧诜ㄔ�，看他們不停地接電話，辦事情，態(tài)度也難免有點推脫。另外通過淘寶的網(wǎng)絡(luò)司法平臺，他們要發(fā)布房源的信息、出公告等等，等于說把中介的活、把拍賣公司的活他們?nèi)赓M干了，我們拍到房子，既不用支付拍賣傭金，也不用付中介費，所以從這一點說也確實在方便群眾。幾次下來和法院的工作人員有點熟了，也和他們提了一些深有體會的建議，例如希望拍賣公告里的信息更加全面，還有就是加價幅度太小，他們也虛心接受了，現(xiàn)在好像加價幅度根據(jù)拍賣總價最低為1萬了，總比之前加價2000元死耗著強多了。
四、我之前也說過，司法拍賣有兩種方式，一是委托拍賣公司拍賣，這要收取傭金的。二是通過淘寶的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺拍賣，只有這個是不收取傭金的。而且司法拍賣是不限購的。但有時候報紙上會有一些單位拿出騰空房拍賣的信息，這種不屬于法院司法拍賣的范疇，還是要看看你是否有購房資格才可以參與競拍，所以在拍賣之前要了解清楚。
結(jié)束語
買房期間走過的心身俱疲的往事歷歷在目，之前房子的按揭剛還得差不多了，可以過上寧靜安逸的生活了，如今為了孩子又背負了上百萬的借款，以前無債一身清，到現(xiàn)在一屁股都是債，覺得壓力還是有點大的。但是最后辦好房產(chǎn)證，把孩子的戶口落好，心中還是滿滿的感激和感謝！現(xiàn)在房子也已裝修完畢，前幾天站在新房，陽光照進室內(nèi)，灑了一地，幸福感滿滿地往上溢。那天經(jīng)過學(xué)軍小學(xué)，我拉著兒子的手指著學(xué)校問：“你愿意在這上學(xué)嗎？”孩子若無其事地點了點頭。我想，孩子還不知道，我們做家長所付出的艱辛。不過，我再也不用晚上睡不著，白天苦奔波了，謝謝大家！
