萬年坑九堡補漲在即，脫坑在望，我還要入手嗎？| 九堡板塊

九堡板塊在近幾年都是非常寂寞的，原本與之齊名的閑林受未來科技城外溢影響和地鐵利好已經(jīng)全面脫胎換骨，各盤單價也從原來的25000元/㎡上漲到了40000元/㎡，但九堡就是遲遲不動，2018年曾經(jīng)沖擊站上了40000元/㎡這幾年反而倒退回來了，讓居住在這里的房東們焦慮萬分。

其實九堡板塊價格一直沒有上漲的原因有很多，比如老大哥城東新城這幾年沒漲生生的壓制了九堡的發(fā)展，比如經(jīng)濟適用房多、產(chǎn)品老舊、農(nóng)居房眾多板塊內(nèi)各種混雜留在人們心中九堡板塊的印象不太好。但現(xiàn)在隨著豐收湖的建成，周邊部分拆改工作的持續(xù)以及杭州行政區(qū)域的調(diào)整九堡板塊已經(jīng)有了一定的改變，整體單價也突破了33000元/㎡以上，九堡板塊正在加速崛起。

一、九堡板塊概況

九堡是錢塘堤上預(yù)警的第九座堡房得名而來，位于杭州接軌上海的東大門，東臨下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，西靠艮北新城，北依杭州筧橋，南接錢塘江，是杭州市東部的重要交通樞紐中心，是連接杭州核心區(qū)域、臨平區(qū)、錢塘新區(qū)的重要交通節(jié)點。九堡板塊作為東部重要的服裝經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶與互聯(lián)網(wǎng)直播基地，近年來許多網(wǎng)紅都從該處發(fā)家，但房價的走勢一直并不如意。

從2006年杭州提出“決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略公布以來，大力推動九堡板塊建設(shè)已經(jīng)持續(xù)十?dāng)?shù)年但遲遲沒有非常大的進展，讓這個當(dāng)年的明星級板塊淪落到在杭州僅僅算三流的板塊，可以說在整個杭州樓市中比較罕見。

2008年左右九堡板塊作為當(dāng)時的當(dāng)紅炸子雞曾經(jīng)與同期開發(fā)的濱江區(qū)政府附近板塊新開發(fā)項目相提并論。

2010年左右九堡板塊作為當(dāng)時的超級網(wǎng)紅曾經(jīng)又與同時開發(fā)的申花板塊板塊新開發(fā)項目對比，并形成碾壓態(tài)勢。

當(dāng)年的杭州汽車客運中心站，是整個浙江省最大的汽車站，它不單單作為九堡的地標(biāo)的存在，更是整個杭州城市東擴的象征，作為乘車進入杭州的首站對全省乃至全國都有非常大的吸引力。

但好景不長經(jīng)歷了一波高峰之后，隨著政策性嚴(yán)控，溫州擔(dān)保門等因素杭州整體行情出現(xiàn)全面回調(diào)，整個九堡板塊的價格從2011年接近30000元/㎡，到2015年回落至15000元/㎡左右，在杭州調(diào)整周期內(nèi)基本接近腰斬。而在近幾年的行情中，因為九堡板塊開發(fā)較早，大型配套大多都兌現(xiàn)時間已過，隨著拆遷力度放緩后，土地供應(yīng)量較少，沒有新項目進行填充，區(qū)塊內(nèi)爆點較少，大量樓盤房齡較老，競爭力不強，這讓很多人血本無歸的同時也被打上了“萬年坑”的標(biāo)簽。

盤中簽率33.33%。

三、九堡沿江區(qū)塊

九堡沿江板塊作為與濱江、申花同時起步，曾經(jīng)定位豪宅區(qū)的板塊這幾年無論商業(yè)布局、交通配套，還是產(chǎn)品方面確實落后了。

過去幾年，九堡沿江的房價一直不溫不火很關(guān)鍵的因素是周邊區(qū)域的割裂發(fā)展，交通嚴(yán)重依賴之江東路，開發(fā)較早可供應(yīng)宅地缺失無法有新的概念，定位偏離戶型脫離實際。

作為九堡沿江最主要的交通要道，順著之江東路一路直行，過了陽光國際全是住宅完全沒有商業(yè)配套與產(chǎn)業(yè)布局，與江河會、錢江新城仿佛是兩個世界的存在。

新世紀(jì)初期，地鐵1號線規(guī)劃落地、沿江大道加速建設(shè)，九堡腹地金海城購物中心商業(yè)起步，各種項目呈現(xiàn)欣欣向榮景象，2021年地鐵1號線早已貫通，沿江無地鐵尷尬局面依存，金海城購物中心依舊是九堡板塊內(nèi)唯一的商業(yè)體。

雖然九堡沿江有著不遜于錢江新城、江河匯、錢江新城二期的一線江景，但配套不足、房齡相對較老、戶型陳舊、土地年限較短等因素都困擾著九堡沿江的發(fā)展。

2008年綠城麗江公寓首開，作為續(xù)春江花月后又一豪宅系列初期定位十分高端，精裝大盤，一線江景一時成為高端人士的首選之地。

2009年悅麒美寓均價190000元/㎡火爆首開，同年宋都大盤陽光國際首開。

2010年郡原相江公寓火爆開售，九堡沿江板塊全面發(fā)力，迎來高光時刻。

隨著杭州樓市的反轉(zhuǎn)，九堡沿江板塊迅速下跌，甚至一度出現(xiàn)腰斬的情況，經(jīng)過數(shù)年的沉寂2016年九堡沿江標(biāo)桿濱江鉑金海岸開盤，作為九堡沿江板塊最后的希望確實沒有令大家失望，截至2021年濱江鉑金海岸價格位持續(xù)維持在43000元/㎡以上，近期已經(jīng)突破50000元/㎡大關(guān)。

2018年九堡沿江迎來難得的一次宅地土拍，由德信操盤的錢塘云莊。至今依舊沒有上市開盤，按九堡限價體系來看預(yù)計限價不會超過43000元/㎡，大概率在39000-42000元/㎡區(qū)間，按照新產(chǎn)品、新戶型、新外立面配置來說差異還是十分明顯的，是九堡值得期待的樓盤，也是在錢江新城二期宅地限價公布、杭州行政區(qū)域調(diào)整后九堡重新崛起站上價格新高度的希望。

四、九堡板塊概況

板塊星級：★★★

九堡板塊開發(fā)較早，整個區(qū)塊很大，原居民也很多，當(dāng)初對九堡板塊是城東區(qū)域的鏈接上海東大門，交通樞紐中心，中高端改善的聚集地，從2006年數(shù)千到2008年的萬元再到2010年漲到單價2萬僅僅四年。九堡樓市迎來了最高光的時刻，腹地核心板塊與沿江板塊兩翼齊飛，萬科、綠城、德信、郡原、宋都當(dāng)時的大牌房企全部入駐該板塊的開發(fā)。但價格雖然快速上漲，實際上配套、教育、商業(yè)都還沒有落地，僅僅是依靠杭州房地產(chǎn)火熱的行情以及以溫州為代表的外來投資者為主，2012年那場樓市風(fēng)暴一下子就打垮了這個明星板塊。

從這之后整個九堡板塊就變了，九堡不再是改善的聚集地，不再是大家希望購置的區(qū)域，它就開始被嫌棄，開始沉寂，因為開發(fā)較早沒有新宅地的刺激，也沒有新的樓盤爆點，更沒有什么新的規(guī)劃動作，僅僅依靠2017-2018年大拆遷利好促進，在拆改停滯之后又沒了動靜。

現(xiàn)在得益于錢江新城二期宅地限價66000-67500元/㎡促進，江干區(qū)與上城區(qū)合并成為上城區(qū)利好，豐收湖概念和豐收湖綜合體競拍，期待九堡以破繭成蝶的狀態(tài)回歸主流市場，重新展示在我們面前。

區(qū)域位置：

東至九堡大橋（東湖路）中心線，南至錢塘江北岸江堤，西至滬杭甬鐵路，北至艮山東路（下沙路）中心線，規(guī)劃用地面積768.78萬平方米。

交通配套：

地鐵1號線、客運中心、快速公交、德勝快速路、九堡大橋、沿江大道等互相交織的路網(wǎng)體系，是個大型的交通樞紐。

生活配套：

新客站商業(yè)城、金海城shopping mall、大型地鐵上蓋綜合體等大型商業(yè)。

九堡引領(lǐng)著未來城市東擴的發(fā)展。中國四季青服裝交易中心，它是華東最大的服裝專業(yè)批發(fā)交易基地，未來這里將建設(shè)成浙江省規(guī)模最大、商務(wù)成本最低、物流配套服務(wù)最完善、交易產(chǎn)業(yè)鏈最長的全國領(lǐng)先的服裝產(chǎn)業(yè)集群交易中心。

購房指南：

①板塊新盤

目前九堡板塊內(nèi)新盤項目最主要集中在豐收湖區(qū)塊和九堡沿江區(qū)塊上，豐收湖作為一個整拆整建的新興區(qū)塊，是一個集九堡與喬司的大概念性板塊，后續(xù)我們將重點分析介紹。

暫時盤點下可供應(yīng)樓盤合生創(chuàng)展名邸、北辰聆潮府、德信錢塘云莊，這三個盤中最大亮點就是德信錢塘云莊，作為距離錢江新城二期僅一河之隔的存在，準(zhǔn)現(xiàn)房配置，預(yù)計交付55000元/㎡以上。

②板塊二手房

雖然隨著杭州行政區(qū)域的調(diào)整有所促進，但九堡目前的樓市行情不溫不火，綠城在九堡沿江板塊打造的標(biāo)桿樓盤麗江公寓，2010年的新房就已經(jīng)賣到了30000元/㎡以上，現(xiàn)在依舊還在37000元/㎡左右。九洲芳園、九月庭院、悅麒美寓當(dāng)時開發(fā)較早，定位失誤，戶型設(shè)計上都偏大，偏改善，90方配置很少并且都是兩房為為主，其他基本都在120方以上產(chǎn)品，嚴(yán)重錯估了九堡板塊的價值，造成現(xiàn)在整個九堡板塊內(nèi)購買力短缺無法形成有力支撐，高資金的人員會去艮北新城、城東新城改善，資金不足也會選擇臨平、喬司生活，現(xiàn)在的九堡在中間很尷尬。但隨著行情的熱度持續(xù)加深會接受度會慢慢加強，板塊內(nèi)商品房逐步會站上40000元/㎡。