金九銀十營(yíng)銷熱季將至，焦慮情緒蔓延，紛紛跑來問我：
年底能不能買房？可不可以抄底？
不難理解，眼下就是年內(nèi)最后一輪買房檔口，開發(fā)商會(huì)集中做最后一輪降價(jià)促銷。
但政策打擊下，樓市整體呈下行姿態(tài)，大家估摸不準(zhǔn)，房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)下調(diào)。
如果買了，接下來房?jī)r(jià)更便宜，這種心情比房?jī)r(jià)上漲都難受，正所謂抄底抄到了腿脖子上。
前幾天我出了一期《可抄底的城市》，反響不錯(cuò)，今天子木反著來，看哪些城市屬于“深度調(diào)整期”，今年不可上車。
我選了南北各一省份，“南云南，北河北”。
1
以昆明、大理為主的云南，今年房?jī)r(jià)跌的特別狠。
國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月昆明、大理房?jī)r(jià)跌幅，并列全國(guó)前三，緊隨岳陽(yáng)、遵義其后。
岳陽(yáng)前幾天因“2021年第一張限跌令”，成為樓市紅角，但也戳穿了三四線城市房?jī)r(jià)繃不住的事實(shí)。遵義，除了紅色旅游業(yè)，自身產(chǎn)業(yè)薄弱，遇冷也正常。
但昆明大理不同，屬于西南大城，頂著七彩云南的稱號(hào)，竟也上了榜單。
記得5年前，昆明房?jī)r(jià)在8K左右，那時(shí)候還是很友好的。但隨后棚改加二線城市輪動(dòng)，昆明房?jī)r(jià)開始瘋漲，漲勢(shì)有多猛呢？
41個(gè)月，準(zhǔn)確地說，直至2020年后才達(dá)到了巔峰，橫盤停漲。
高峰期，二手房均價(jià)每平米達(dá)到1.6萬(wàn)，核心區(qū)房?jī)r(jià)在2萬(wàn)左右，房?jī)r(jià)最高的盤，達(dá)到4.5萬(wàn)。要知道中部省會(huì)第一城，武漢，二手房均價(jià)也只在1.7萬(wàn)左右。
根據(jù)昆明房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年，在昆明置業(yè)的外地人占69%，其中來自外省的客戶占34%。
昆明主要產(chǎn)業(yè)是大旅游，外地購(gòu)買力是主力，大都是想著晚年去養(yǎng)老的。
但這一切，在2020年，停下了。
2020年，疫情出現(xiàn)后，全國(guó)旅游行業(yè)凍結(jié)，尤其是云南，極其慘烈。去年5月左右，我去大理景區(qū)，原來500元一夜的民宿，價(jià)格變成了100元。
古鎮(zhèn)小店，基本全數(shù)倒閉，昔日熱鬧的景象，瞬間蕭條，外地人不來了。
2021年五一期間，昆明96個(gè)項(xiàng)目客戶平均來訪量為245組，其中本地客群占82%，外省客戶占4%，州市客戶占14%。
從34%到4%，需求出現(xiàn)空缺，空缺又撕開了一道大口子。
今年小陽(yáng)春后，昆明房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)陰跌趨勢(shì)，近幾個(gè)月跌幅擴(kuò)大，從呈貢到巫家壩，原來上萬(wàn)元的公寓，現(xiàn)在只有6-7K，2萬(wàn)多的洋房，只需要1萬(wàn)多，2萬(wàn)多的巫家壩核心區(qū)，現(xiàn)在出現(xiàn)了1.5萬(wàn)的房源。
更狠的是新房，出現(xiàn)大跳水現(xiàn)象。
比如前幾天，陽(yáng)光城滇池半山突然降價(jià)，從原本每平米1.6萬(wàn)元降到1萬(wàn)元；江東鉑悅灣開盤均價(jià)1.1萬(wàn)元，現(xiàn)已降至9600元。
最慘的是滇池板塊，滇池半山項(xiàng)目從每平米1.5萬(wàn)降至1萬(wàn)左右，別墅、改善房，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn)的大降價(jià)。
新盤下跌出現(xiàn)連環(huán)效應(yīng)，8月11日，昆明市房協(xié)會(huì)喊了30多家開發(fā)商開閉門會(huì)議，嚴(yán)令提出：
擾亂市場(chǎng)現(xiàn)象，尤其惡意降價(jià)行為，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽。
事實(shí)上，2021年第一張限價(jià)令是昆明發(fā)布的，只不過岳陽(yáng)背了鍋。
2
昆明的房?jī)r(jià)接下來會(huì)非常難，簡(jiǎn)單來說：
1、當(dāng)?shù)厝速I不起
2、外地人不進(jìn)來
昆明雖然是云南縱一省之力發(fā)展的城市，但橫向比較全國(guó)其他省會(huì)，6700億GDP的房?jī)r(jià)，800多萬(wàn)人口，基本只能跟東北一個(gè)梯隊(duì)。
1.6萬(wàn)的房?jī)r(jià)過分透支購(gòu)買力，必須經(jīng)過大幅回調(diào)，平均房?jī)r(jià)穩(wěn)在1.2-1.4之間，最為合理。
所以此階段，大家盡量觀望。接下來金九銀十打折的新盤很多，不過受到限價(jià)令控制，幅度不會(huì)很大，但二手房市場(chǎng)不同，炒房客會(huì)因?yàn)榭只徘榫w，開始拋盤放量。
總之，剛需可以去二手房市場(chǎng)撿漏。
當(dāng)然昆明房?jī)r(jià)很難回到5年前的8K時(shí)代，跟東北不同的是，云南有環(huán)境旅游概念，等到未來旅游市場(chǎng)徹底復(fù)蘇后，買房需求還會(huì)逐步涌來。
不過昆明的旅游概念，肯定是比不過海南、珠海這些國(guó)家重點(diǎn)投資的開放區(qū)的，所以在昆明投資，回報(bào)天花板不會(huì)很高。
除此之外，是大理、麗江、西雙版納等城市，房?jī)r(jià)比昆明跌得還要深。
跟昆明省會(huì)不一樣，這幾個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更單一，基本只剩下了旅游和農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，外地人不來買房，房?jī)r(jià)必然倒塌。
其實(shí)，2018年，我去大理考察，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了1萬(wàn)2，當(dāng)時(shí)看到漫山遍野的房子，心里發(fā)慌，當(dāng)?shù)厝松�，工資特別低，單靠外地人炒作的城市，如何支撐房?jī)r(jià)。
出租車司機(jī)跟我說，青山綠水是沒了，水泥疙瘩倒是一大片。
2019年，大理房?jī)r(jià)漲到了1.3萬(wàn)，全年漲幅20.2%，漲幅高居全球第二，成為西南地區(qū)房?jī)r(jià)唯一上萬(wàn)的非省會(huì)城市。
但2021年，大理房?jī)r(jià)又跌回20%。
一來一去，高位套死數(shù)萬(wàn)買家，都是一場(chǎng)夢(mèng)。
接下來恐怕還要繼續(xù)下跌，像大理、麗江這樣的純旅游城市，房?jī)r(jià)缺乏支撐，最后也就是在8-9K左右。
3
最近看了新上線的《天龍八部》，重溫了金老爺子的經(jīng)典，我隨后查了地圖，發(fā)現(xiàn)，大理倒是不變的，但河北，在古代屬于遼，就是蕭峰出生的地方。
河北地區(qū)，今年樓市屬于全域陷落。
能叫上名字的城市，石家莊、保定、唐山、廊坊、秦皇島，都在不同程度的下跌。
國(guó)際莊，我之前講過很多次，這幾年“太難了”。
從2017年后，石家莊房?jī)r(jià)登頂每平米2萬(wàn)后，開始漫漫陰跌，至今已經(jīng)跌至1.3萬(wàn)，跌幅35%左右，穩(wěn)坐全國(guó)前三。
我年后寫過石家莊的專題，文章寫道，第二輪疫情后，石家莊房?jī)r(jià)會(huì)加速見底，房?jī)r(jià)開始筑底橫盤，但反彈是不可能的。
現(xiàn)在來看，2環(huán)內(nèi)基本應(yīng)驗(yàn)，不過非核心區(qū)的郊區(qū)盤還處于下跌狀態(tài)，目前多個(gè)新房樓盤都在降價(jià)，不過力度一般，在5%左右。
很多人問我，為什么石家莊不能像其他省會(huì)一樣，反彈一下。
我的回答是，沒概念，沒故事，沒增量。
大家都在說石家莊做強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略，但其實(shí)在2018年時(shí)，這個(gè)政策就推行了，比如武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、西安、濟(jì)南等，都是靠這個(gè)加速崛起的。
其次，強(qiáng)省會(huì)重在資源，石家莊底子其實(shí)不錯(cuò)，但錯(cuò)就錯(cuò)在做了河北省會(huì)。
北京老大哥這些年把河北虹吸個(gè)精光，現(xiàn)在開始做京津冀一體化戰(zhàn)略，進(jìn)行反哺，結(jié)果帶著天津、雄安玩了，三兄弟自成黃金三角，國(guó)際莊只能旁邊看著。
兩輪疫情對(duì)國(guó)際莊的打擊是巨大的，經(jīng)濟(jì)增速緩慢的基礎(chǔ)上，雪上加霜。
總之，按照我的判斷，3年多35%的跌幅，已經(jīng)回調(diào)充分了，大幅度回調(diào)不太可能，畢竟國(guó)際莊還有千萬(wàn)人口頂著。
國(guó)際莊2環(huán)內(nèi)的房子保值抗跌能力還是不錯(cuò)的，有買房需求的剛需，可以酌情上車。
但至于投資，某種意義上，遜于昆明，要知道昆明10年人口流入量達(dá)到200萬(wàn)，是云南絕對(duì)的老大哥。
而石家莊，兩位老大哥壓頭，還要被雄安分流，人才留不住，人口流入是昆明的一半，經(jīng)濟(jì)還差人家800億。
4
接下來是保定、唐山、廊坊、秦皇島這些城市，行情周期大同小異。
基本都是在2016年-2017年開始跟著北京房?jī)r(jià)瘋漲，而后不同程度地陰跌。
然而上半年北京反彈，樓市火熱，但河北，基本沒有一個(gè)城市能跟得上。
從2016至今：
保定從最高1.3萬(wàn)，跌至9800元；
唐山從最高1.3萬(wàn)，跌到9700元；
廊坊從1.5萬(wàn)，跌至1.2萬(wàn)；
秦皇島從1.2萬(wàn)，跌到1萬(wàn)。
其中廊坊有環(huán)京概念，所以在上輪大周期，承接了很多北京投資客需求，房?jī)r(jià)最高，但現(xiàn)在北京熱度下來了，環(huán)京復(fù)蘇的首先是北三縣，而廊坊因?yàn)榫嚯x較遠(yuǎn)，購(gòu)買力弱一些。
唐山這個(gè)城市，很有意思，從2014年開始，經(jīng)濟(jì)人口一路下跌，但房?jī)r(jià)卻一路上漲，2017年河北各大城市房?jī)r(jià)掉頭向下，唐山依然逆勢(shì)上漲。
唐山房?jī)r(jià)上漲跨越了2個(gè)樓市周期，創(chuàng)造了紀(jì)錄。
可惜沒有媒體出來報(bào)道。
去年我對(duì)河北區(qū)域進(jìn)行預(yù)測(cè)，很多人說我預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，稱唐山是無(wú)敵上漲的標(biāo)的，不被撼動(dòng)，我跟他們說：
時(shí)間問題。
不出意外，今年唐山領(lǐng)跌全國(guó)，各大樓盤紛紛降價(jià)。
拿7月來說，有樓盤下調(diào)房?jī)r(jià)近4000元左右，唐山最核心的區(qū)域鳳凰新城，很多樓盤下跌至1.5萬(wàn)元左右。
當(dāng)?shù)鼗帕�，前幾天，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，共約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，討論如何救市，包括打壓惡意降價(jià)。
而且唐山最可怕的是庫(kù)存問題，帶上今年的預(yù)期值，去化周期基本可以達(dá)到47.7個(gè)月，是絕對(duì)賣不完的。不出意外，接下來二手房會(huì)砸個(gè)大坑出來。
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今天的樓市，已經(jīng)不能用過去的邏輯推演了，這是我這段時(shí)間最大的感悟。而新的邏輯，就是“以政策導(dǎo)向?yàn)橹�，�?qiáng)支撐面為輔”的新格局。
政策導(dǎo)向，以穩(wěn)為主，任何城市不能出現(xiàn)大的波動(dòng)。
強(qiáng)支撐面就是產(chǎn)業(yè)、人口，我重復(fù)過很多次。
對(duì)于產(chǎn)業(yè)，科技、工業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等是第一梯隊(duì)，貿(mào)易、消費(fèi)、旅游是第二梯隊(duì)，能源、重工業(yè)是第三梯隊(duì)，這切切實(shí)實(shí)影響著居民人均收入。
我們?cè)賮砜丛颇虾秃颖边@兩個(gè)地方。
云南主旅游，經(jīng)濟(jì)純靠外地人拉動(dòng)，自身沒有造富能力，投資風(fēng)險(xiǎn)非常大。旅游城市必須有一定的產(chǎn)業(yè)作為支撐面，比如今年三亞、珠海等城市，今年漲勢(shì)就不錯(cuò)。
河北主重工業(yè)，財(cái)富基本都是國(guó)企創(chuàng)造的，導(dǎo)致人均收入差距巨大，購(gòu)買力薄弱，而現(xiàn)在碳中和，河北廠子在慢慢轉(zhuǎn)移或者關(guān)閉，又會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑。
如果京津冀不做出實(shí)質(zhì)性改變，河北就是下一個(gè)東北。
原來的樓市是賭場(chǎng)，現(xiàn)在的樓市就是“明場(chǎng)”，大家手里的牌都很清楚了，再玩不明白，那就真不能怪任何人了。
來源：子木聊房
