新房熱可能是人造，二手暖才是真市場(chǎng)。
如果說(shuō)杭州樓市開春是人造回暖，那者這兩天的二手房表現(xiàn)給出了市場(chǎng)的拐點(diǎn)信號(hào)。
從上周五開始，杭州二手房日成交破300套，本周一和周二也都破了300套，特別是周一差點(diǎn)夠上400套大關(guān)。
可以反推的是，如果不是兩天周末，杭州二手房可能會(huì)連續(xù)5天破300套。
這樣的盛況，像是回到了2017年開春。
而據(jù)貝殼和我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，開年三周內(nèi)，整體帶看量都翻了2倍甚至3倍以上。
再疊加政策面多個(gè)重大利好，進(jìn)入2月，杭州樓市確實(shí)在回暖的拐點(diǎn)上了。
但這個(gè)拐點(diǎn)信號(hào)的背后，我依然看到了“以價(jià)換量”的現(xiàn)實(shí)面，多數(shù)板仍舊是一個(gè)買方市場(chǎng)，杭州房東心理預(yù)期和北京、上海、蘇州等城市的開門紅完全不一樣。
按照這樣的破竹之勢(shì)，2月杭州二房房很可能破6000套，成為杭州樓市近幾年最熱的二月。
特別是多個(gè)中介朋友反應(yīng)，周末帶看基本忙不過(guò)來(lái)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2月19日，15天帶看量達(dá)到了21.57萬(wàn)次，平均每天帶看量超過(guò)1.4萬(wàn)次，環(huán)比飆漲，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年“5·17新政”后，日均帶看量8000次的這個(gè)數(shù)據(jù)，市場(chǎng)比較熱。
回看歷史，可以發(fā)現(xiàn)，杭州二手房日成交突破300套是一個(gè)重要拐點(diǎn)和風(fēng)向變。
去年“5.17”新政后，月底之前二手房單日成交量也突破了300套。2021年市場(chǎng)最熱的3月，二手房日均成交也是突破300套。
二手房是杭州樓市的晴雨表，當(dāng)下的杭州樓市，確實(shí)回暖了，這點(diǎn)不用再質(zhì)疑。
但也不意味著價(jià)格回暖。
因?yàn)椋?018和2021年兩波陽(yáng)春熱后的突然冰凍，以及去年兩次政策熱后的曇花一現(xiàn)已經(jīng)教育了市場(chǎng)：
杭州二手房熱度的持久性，一直是隨機(jī)的。
杭州樓市歷史上，短期二手房行情炙熱，隨后行情疲軟發(fā)力，這樣的劇本不是第一次上演了。
對(duì)于杭州二手房房東來(lái)說(shuō)，趁著這波利好，抓緊出貨無(wú)疑是明智之舉。
更何況，即便不考慮經(jīng)濟(jì)底盤和購(gòu)買力，擺在眼前的掛牌量和交付量不能忽視。
杭州二手房掛牌量仍在高位，超20萬(wàn)套掛牌量就像如來(lái)佛祖的五指山，牢牢的壓在杭州樓市的上空。
其次，杭州樓市2023年還是一個(gè)交付大年，大概還有10萬(wàn)套以上的房源交付，其中相當(dāng)一部分房源仍是投機(jī)板塊的投資資產(chǎn)。
這一切讓我回想起二手房樓市行情大起大落的2021年和2018年。
2021年二手房掛牌量超過(guò)了13.9萬(wàn)套，接近14萬(wàn)套，也是歷史新高，其中住宅掛牌量達(dá)到10.3萬(wàn)套。
2021年的杭州二手房，經(jīng)歷了4月、5月和6月的“三連降”后，下半年開局，杭州二手房市場(chǎng)繼續(xù)下行，迎來(lái)了當(dāng)年的“第四降”——7月，杭州市區(qū)二手房共計(jì)成交6314套，環(huán)比再次下跌22.2%，創(chuàng)下了五年內(nèi)二手房月成交量的同比新低，一直到當(dāng)年年底才觸底。
如果后期沒(méi)有強(qiáng)刺激政策，一切可能還是那個(gè)熟悉的配方。
這個(gè)配方呈現(xiàn)的更直觀的就是掛牌價(jià)。
在成交帶看雙熱的情況下，杭州二手房整體掛牌價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)同步下降。
2月掛牌均價(jià)約38768元/㎡，環(huán)比1月下降了0.36%，成交均價(jià)約32093元/㎡，環(huán)比上月下降約0.9%。
所以，確實(shí)有疫情壓抑的市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，政策面的積極看多，多重利好疊加，換來(lái)了當(dāng)下杭州樓市的回暖。
但價(jià)格總體仍舊比較平穩(wěn)，分化較為嚴(yán)重，既有漲價(jià)房源，但降價(jià)房源仍舊較多。
行情回暖，多數(shù)人是保持冷靜的，房東以價(jià)換量，買家優(yōu)選筍盤。
經(jīng)過(guò)市場(chǎng)兩年的捶打，杭州樓市的買賣雙方對(duì)后市的預(yù)期，都比較謹(jǐn)慎，雙方不斷的博弈，價(jià)格總體平穩(wěn)。
當(dāng)然，這種偏向買方市場(chǎng)的平穩(wěn)，是基于當(dāng)下的政策面。
目前，杭州二手房的限購(gòu)數(shù)量、交易政策的限制，還是同等城市里最嚴(yán)厲的。
參考同等城市今年的一系列動(dòng)作，杭州二手房大概率還有新政出臺(tái)。
當(dāng)下的杭州，算得上是購(gòu)買二手房的很好的時(shí)機(jī)，和房東砍價(jià)的空間較大，難得的買房、置換的窗口期。
我覺(jué)得，而且如果杭州未來(lái)二手行情不能持續(xù)回暖，打開政策工具箱也是分分鐘的事，比如：一是限購(gòu)，目前非杭州戶籍的購(gòu)房者在熱門區(qū)域（非施行差異化購(gòu)房政策的區(qū)域）購(gòu)買二手房仍需要提供滿1年的社保繳納記錄，政策調(diào)整空間較大。二是增值稅，杭州二手房增值稅滿2年免征的前提是必須得是名下唯一住房，這一點(diǎn)對(duì)二手房交易的活躍度影響?yīng)q在。
三是房貸利率，和杭州同能級(jí)城市房貸利率最低到3.8%，杭州的貸款利率調(diào)整空間較大。
隨便一張牌，成交自然來(lái)。
來(lái)源：房特首
