1，再說一次：盈虧同源。
2，人最怕的是路徑依賴。習(xí)慣了追倒掛賺錢，那么就一定會(huì)有人利用倒掛讓人虧錢，這是再正常不過的手段。有人淘金，就一定有人賺淘金者的錢。利用別人的欲望。每個(gè)人渴望控制的，最后可能都會(huì)反向控制自己。
3，這就是當(dāng)下的杭州樓市。沒什么值得拼命唱空或生硬唱多的。規(guī)則擺在那里，多空都不是參透規(guī)則。參透規(guī)則的人不會(huì)亂說話，只會(huì)悶聲搞錢。
4，在我看來，杭州樓市只是需要一點(diǎn)時(shí)間。
5，先說兩點(diǎn)：
第一，從2014年下半年政策開始退出、2015年市場開始修復(fù)、2016年全面復(fù)蘇以來，杭州樓市已經(jīng)整整向上奔跑了接近10年。這是整個(gè)中國樓市的奇跡，沒有第二個(gè)城市如此。
第二，任何領(lǐng)域的投資都不可能是所有人都賺錢，包括樓市。任何城市的樓市投資也不可能是所有人都賺錢，包括杭州。有漲有跌才是正常的市場，有賺有賠才是正常的投資。
6，理解了以上兩點(diǎn)背景，更應(yīng)該客觀看待杭州樓市：因?yàn)楹贾莸氖袌龊昧颂昧�，以至于很多人眼里只有機(jī)會(huì)，忘記了風(fēng)險(xiǎn)，特別是市場瘋狂的2020-2021年；又因?yàn)樗缓筇嗳速嶅X了，所以更多的拼命往里沖，忘了一切投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，即便當(dāng)下依然如此。
7，杭州樓市需要一點(diǎn)時(shí)間，來處理幾個(gè)最核心的問題。
8，第一個(gè)重要問題：主城區(qū)全面進(jìn)入存量市場、外圍城區(qū)加速增量市場的平衡問題。
9，這個(gè)問題背后，是杭州城市化的不均衡。這是無需回避的客觀事實(shí)。杭州在2015年之前就是個(gè)小小的杭州，G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)讓這座城市快速崛起，不到10年走了很多城市需要幾十年才走的路，自然會(huì)遇到一些過程中的問題。2015年之前就已全面開發(fā)的主城區(qū)城市化率基本都是100%，而2015年之后得益于市區(qū)的擴(kuò)容、臨安富陽撤市建區(qū)等變化之后才劃進(jìn)來的外圍城區(qū)則低很多，看下圖。
10，典型的就是，城市化已完成的主城區(qū)，基本以全面進(jìn)入存量市場，未來土地會(huì)一直稀缺。2021年，杭州樓市二手房供應(yīng)量超越新房，就是局部進(jìn)入存量市場的反映。
11，所以，主城區(qū)接下來的市場，就是一席難求的新房和大量二手房形成供應(yīng)的市場。面對(duì)這樣的市場，沒有任何理由唱空，因?yàn)樵隽肯虼媪窟^渡階段完成之后，很多板塊二手房成為唯一供應(yīng)，二手房的春天才會(huì)到來，可參考上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的大部分板塊。有點(diǎn)耐心，投資不是三兩天的事，如果想賺錢，投資是永遠(yuǎn)的修行。
12，主城區(qū)比較有風(fēng)險(xiǎn)的，是后續(xù)還有大量土地入市的少量板塊，以及受新房沖擊的結(jié)構(gòu)市場。不展開，能聽懂的自然懂。
13，但是即便如此，自住客戶，能買到主城區(qū)依然是福氣。沒什么好爭議的，因?yàn)榇蠓较蛏�，城市化在局部萎縮，杭州也是如此。主城區(qū)只會(huì)越來越珍貴。
14，進(jìn)入存量市場之后，主城區(qū)的市場就不再是分化，而是折疊。這個(gè)殘酷的現(xiàn)狀我們還沒有深刻認(rèn)識(shí)，但遲早會(huì)來。
15，中國人過得很累的地方在于，永遠(yuǎn)沒有停歇的時(shí)候。樓市沒有終點(diǎn)，我們的努力也是。向上的路是唯一的路。
16，已經(jīng)在進(jìn)入存量市場了，源于主城區(qū)土地實(shí)在有限，主城區(qū)空間發(fā)展限制太多，這就必然要發(fā)展外圍新城。任何人當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)都繞不開這個(gè)課題，這也是杭州城市發(fā)展面臨的第二個(gè)問題，也是樓市的重要趨勢(shì)。因此，接下來，新城依然會(huì)有一波規(guī)劃。
17，值得注意的是城市化在萎縮但是新城依然在建設(shè)的外圍城區(qū)。這些地方要崛起的話，需要一段時(shí)間。
18，劃重點(diǎn)，是真的需要時(shí)間。一部分新城需要3-5年，目前買入問題不大，特別是政府全力以赴投入建設(shè)的地方。一部分則需要5-10年，未來3-5年陸續(xù)買入都沒問題。還有的則需要10年以上的，短期慎入，可做中長期規(guī)劃。
19，大部分新城的短期投資價(jià)值都不高，所以慎重。每個(gè)人掙錢都不容易，但是踩坑很容易。多愛惜自己的錢。這年頭，錢比絕大多數(shù)東西都靠譜。
20，發(fā)展外圍新城的另一個(gè)重要原因，還是人口的疏導(dǎo)。這是杭州必須要解決的另一個(gè)重要問題。
21，如前面的表格，1237.6萬人中，426.9萬都集中在主城四區(qū)（含西湖風(fēng)景名勝區(qū)），占比高達(dá)34.49%，但是主城區(qū)占十城區(qū)面積的比例不到10%。如果不把人口進(jìn)行疏導(dǎo)，杭州永遠(yuǎn)就是個(gè)小杭州，新城的建設(shè)也必然拉垮。
22，所以，杭州的賣地、配套（醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等）、產(chǎn)業(yè)等全面向外圍新城下沉，是必然的。我們不能只關(guān)心主城區(qū)的400多萬人，另外的800多萬人，占比更多，更需要關(guān)注，更需要未來。
23，杭州這艘巨輪在改變發(fā)展航向。這是我們正在到來和必然要面對(duì)的城市發(fā)展新階段。就像杭州曾經(jīng)在質(zhì)疑和反對(duì)聲中從西湖來到了錢塘江邊，又在質(zhì)疑和反對(duì)聲中從錢塘江北岸到了南岸，還在質(zhì)疑和反對(duì)聲中跨過繞城西線開啟了城西科創(chuàng)大走廊的宏大敘事。
24，如今，有質(zhì)疑和反對(duì)也是正常的，因?yàn)橹暗姆磳?duì)和質(zhì)疑都變成了現(xiàn)實(shí)，城市要發(fā)展新的地方了，開辟新的戰(zhàn)場了。
25，太多人的可悲之處在于，永遠(yuǎn)都在質(zhì)疑和反對(duì)，卻不知道，巨輪的每一次轉(zhuǎn)向都會(huì)帶來新的機(jī)會(huì)。特別是對(duì)于普通人來說，在既得利益者擅長的軌道上幾乎很難有超車和翻盤的可能，唯有逆境、彎道或另起一行，才是干翻強(qiáng)者的重要機(jī)會(huì)。
26，還有，商品房之外的保障體系完善，是另一個(gè)維度。房住不炒大背景之下，這也是必然的。
27，太陽每天都是新的，城市也是，樓市也是，我們自然也應(yīng)該是。就說這么多，謝謝你讀完。
來源：斯文
