“千萬別買二手房！” 上面這句話，我連著幾天了，幾乎天天能看到。某些自媒體同行不斷在講，“苦口婆心”勸大家一定別買二手房，要堅持搖新房，講得那叫一個言辭懇切、頭頭是道。
很簡單的道理，10萬/平的錢江新城可能不值得買，但6萬/平的錢江新城絕對值得買。同理，5萬/平的上城區(qū)老破小可能不值得買，但4萬/平的上城區(qū)老破小就值得買。 你可能馬上會說，錢江新城哪有6萬/平的房子��！上城區(qū)還有4萬/平的老破�。�
我跟你說，絕對有，而且絕對能找到。只要你認真去找。
二手房市場是個非常復(fù)雜的市場，比新房市場的復(fù)雜程度絕對高不止一個量級。你想買新房，搞明白幾十個開盤的樓盤，就全明白了。但二手房呢？40年的住房建造史，從老破小、福利分房、90年代老式商品房、一直到這兩年交付的次新盤，各路產(chǎn)品如過江之鯽，五花八門，并且錯落分布在城市的不同位置，標注著截然迥異的價格……
我前天就看到一套房，頂樓躍層，水澄橋附近，一線江景，單價4萬的大面積次新房。你可能不信，但卻真實存在。 所以，二手房市場的最大特點就是：價格混亂，非常混亂。
一個混亂度很高的地方，想要信息完全對稱是不現(xiàn)實的。而信息不對稱必然會導(dǎo)致一個結(jié)果：二手房市場里存在著明顯的套利空間。
可能大家不知道，專業(yè)投資樓市的行家，向來都是無視新房而專注二手房的。因為在不存在“限價”的新房市場中，幾乎是沒有任何價格優(yōu)勢的。想長線賺樓市錢，必須深耕二手市場。
上面都是理論，我接下來講個實例你就明白了。昨天早上和小青瞎聊。我問小青，你覺得未來科技城創(chuàng)景路那邊，次新二手房都快賣到4w的單價了，到底合理不合理？小青老師畢竟是未來科技城“專家”，馬上給我說，現(xiàn)在未來科技城發(fā)展快得很，一天一個樣，生活氛圍比以前好了不知道多少，巴拉巴拉。言下之意，當(dāng)然是值這個價錢。
但我就不這么覺得了。東樓個人的感覺是，這個價格，擱我，我買不下手。太貴了。是的，真的太貴了。（即便我覺得貴，但仍然有不少成交，說明價格還是站的住腳。）
當(dāng)然，我不是說未來科技城，或者說創(chuàng)景路不好，沒有任何這個意思！創(chuàng)景路這個位置，絕對是不錯的，5號線和未來的西站-機場K1快線的樞紐站點，疊加未來科技城這個新經(jīng)濟引擎，無論怎么看，杭州的新區(qū)里面，配置比它好的，真不多。
但房價這玩意兒，歸根結(jié)底還是得落到的“價”上面。再好的預(yù)期，再好的地段，價格也不能是無限高。因為任何的利好，其實都是可以折現(xiàn)的。 除了工作和生活在創(chuàng)景路附近，又不想通勤太長的小伙伴們，自然只能買到這里。但如果是稍微帶點投資意思來看附近的二手房的話，東樓的建議，同樣4萬的均價，你不如去買復(fù)興路附近的復(fù)興南苑。
如果大家稍微熟悉杭州樓市的話，肯定不難發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)景路的二手房（主要是次新房）價格與復(fù)興路附近（主要是老小區(qū)）的價格是非常接近的。 因此，這二者具有一定的可比性。價格一致嘛！說明大家對這兩者的價值認可是相對接近的。 創(chuàng)景路附近的樓盤前面介紹了，合景瑜翠園、奧克斯未來時代、華夏之星，大概均價在3.8-4.2w；復(fù)興路這邊的復(fù)興南苑、美政花園、藍江公寓，二手均價大約是4.1-4.3w。我做了一張對照表，或許對比起來能更清楚。帶說明具備相對優(yōu)勢。
通觀下來就會發(fā)現(xiàn)，地鐵、景觀、產(chǎn)品、未來預(yù)期這些項目，其實二者差距并不大，創(chuàng)景路附近的二手房相對復(fù)興路的唯一優(yōu)勢，其實只有房齡而已。復(fù)興路的區(qū)位、配套成熟度這種，都不是創(chuàng)景路四五年內(nèi)可以形成的。
有人可能會嫌棄復(fù)興南苑那種老小區(qū)的建筑質(zhì)量，覺得年代久了，樓就不行。東樓這么跟你說吧，東樓也算是看了不少房子了，真不是新房子一定質(zhì)量好，現(xiàn)在漏水最多的就是新房，況且復(fù)興南苑還有2005年建的江景次新房。 所以，多個項目比較下來，幾乎同樣價格的復(fù)興南苑和美政花園，是絕對完勝創(chuàng)景路的合景瑜翠園、奧克斯未來時代和華夏之星的。這說明什么啊？！如果創(chuàng)景路附近的價格沒有被高估的話，復(fù)興路的老小區(qū)就是被低估了！
低估說明什么？說明你買入，其實是有賺的。這就跟買到限價新房一樣，只是利潤可能沒有那么誘人。
這幾年來，杭州的房價確實挺詭異的。 限價新盤就不說了，價格嚴重扭曲，價不配位者，比比皆是，這才有了各種“萬人搖”和各種維權(quán)事件，這都不在話下。 更重要的是，以市中心為核心，越外圍房價越便宜的“地段論”，似乎越來越不靈了。 但你說“地段論”一定就錯了嗎？也不盡然吧。
一些外圍板塊即便有著值得向往的未來，但區(qū)位的優(yōu)勢、配套的充分成熟，都不是一朝一夕能實現(xiàn)的事情。遠的不說，各色優(yōu)質(zhì)的餐館、重要的府衙只會集中在市中心，而不會零零散散地開到郊區(qū)。“地段論”的失效恰恰說明，如果不是某些板塊被炒高了，那就是一些被冷落的板塊已經(jīng)被低估了。根據(jù)板塊輪動的套路，每個階段往往都有一個被集中熱炒的板塊，從一個板塊到另一個板塊不斷追捧輪動，那么勢必前幾輪沒有被炒熱的板塊就具備了價格優(yōu)勢。
就像大家覺得未來科技城好，因此被炒得很熱；那與此同時，也有不少其他板塊，如復(fù)興路、丁橋一帶，就被冷待了。
而這些被冷待的板塊和樓盤，就是二手房市場中的“限價房”。因為沒有流量，所以價值被低估了。若是哪天價值復(fù)現(xiàn)，就是“限價利好”兌現(xiàn)之時。
所以二手房絕對不是不能買，而是需要更謹慎、嚴密的分析，然后進行不斷的價格和優(yōu)劣勢對比。 如果你認真地做這個工作，并且不斷認真地實地看盤，你肯定能發(fā)現(xiàn)被低估的板塊和被低估的房子，就像我前面講的那樣，目前的價格，就是復(fù)興南苑比創(chuàng)景路附近有優(yōu)勢。
