一位滬漂多年的長輩決定回杭買房——
我手上大概700萬的總價預算，我打算用來自住的房子，你看給我推薦一些市區(qū)范圍的板塊和樓盤吧？
我極力推薦：申花、濱江、奧體！
這位長輩什么也沒多說，自己回去做了幾天的功課，然后又來詢問我：為什么看好申花��？
“規(guī)劃高度比不上江河匯流區(qū)、望江新城，產(chǎn)業(yè)拼不過未來科技城，未來幾年城建的可期程度不如奧體。申花看起來平平無奇�。�”
這一下子就把我問住了——
今天再談申花，不管是早期的東方福邸，還是這兩年交付的武林邸、錦繡之城，還是剛剛交付的首開杭州金茂府、融信公館·ARC，還是接下來的融信萬科·古翠隱秀、融創(chuàng)·宜和園，隨便拎一個出來，都讓人眼前一亮。
申花已經(jīng)站住「杭州樓市新晉豪宅區(qū)」的市場設定。從產(chǎn)品上看，申花也有「小南星橋」的氣質，但還差點什么呢？有一次我在某申花豪宅業(yè)主群里說：與南星橋相比，申花就差一點點學區(qū)了。
今天我們再追問一下：為什么？
杭州樓市概念里的申花板塊，是由申花單元、慶隆單元組成。當年大家把它抬升為「杭州的徐家匯」。
申花板塊范圍圖 | 制圖 烤肉君
這個概念早在2006年就提出了。
我翻看了一下歷史記錄，當年杭州網(wǎng)寫了一篇文章叫作：《三大商業(yè)中心先后進駐 申花路板塊要做杭州的徐家匯》。文章里還有這么一句話：等益樂路通車后，這個區(qū)塊將與主城區(qū)實現(xiàn)無縫接軌，成為城西區(qū)塊中規(guī)模最大、最集中的高檔住宅新區(qū)......
對的。當年那條益樂路還沒貫通，更別提學院北路了。
2010年之后，申花算是進入了開發(fā)的第二個階段，在售的樓盤中有：東方福邸、紳華府、慧園、
香檳國際.......那時申花房價還在1萬8到2萬5之間。
當年低迷的行情之下，申花很多樓盤也沒抗住，紛紛選擇降價。我很清楚記得，當時東方福邸聲稱自己必須堅守品質，不肯降價。不過賣到最后小戶型和超大戶型的時候，其實也悄悄打折了。
直到申花進入第三個階段：地價和房價開始一飛沖天.....2016年左右，杭州房價迎來風口，豬都能飛上天的那種風口來了，房價一天天往上漲，不是翻倍就是漲了三倍。
隨后我們看到錦繡之城（被濱江房產(chǎn)接盤）、宜和園、武林邸陸續(xù)上市，申花房價又上了一個臺階。
再往后，就是申花正式開啟5萬4限價時代：綠城建發(fā)·沁園、融信萬科·古翠隱秀、華發(fā)九龍倉·天薈、九龍倉·天璽，還有一個至今不肯開盤的杭房建發(fā)·養(yǎng)云靜舍。
申花在售待售新盤分布 | 制圖 烤肉君
從房價上來看，申花已經(jīng)僅次于武林板塊、錢江新城、望江新城。從地價上看，申花板塊出過3宗4萬+地塊，和江河匯流區(qū)并列，是杭州高價地最多的板塊之一。
本質上，申花和橋西的發(fā)展邏輯并無不同——
兩者都是城市發(fā)展的延伸區(qū)域，靠的是傳統(tǒng)市中心武林的輻射力。當然申花還承接一大部分城西改善的群體。想想看，不是市中心就是城西，這些可都是有錢人啊。
所以，武林外溢，先發(fā)展了橋西；橋西飽和后，申花就順其自然地成為了一個重要的發(fā)展板塊。
當年武林門一帶的改善，最多頂級有錢人往南星橋過去，其它的改善關濱江什么事兒，更關奧體什么事。城東新城還很遠的感覺，七堡還是楊柳郡的young時代。
眼下，申花是杭州最宜居的板塊之一。
板塊內有3條地鐵線路，包括已運營的地鐵2號線、5號線，還有一條穿行整個申花板塊、直達西湖的10號線。
申花地鐵和商業(yè)分布 | 制圖 烤肉君
2013年8月，城西銀泰城的開業(yè)，成為申花板塊商業(yè)配套上的定海神針。隨后，印象城、五洲國際廣場、
藍鉆天成、中糧大悅城相繼開業(yè)。
作為一個成熟的板塊，這里無論是教育（稍弱）、醫(yī)療還是商業(yè)配套，都已經(jīng)非常齊全。
不過，雖然申花看起來什么都有了，但細究下來，確實如我的這位長輩所說：表面上缺乏預期的空間。
看規(guī)劃，申花前景遠不如濱江、奧體、未來科技城這些后起之秀「高大上」�？沼小负贾菪旒覅R」的名頭，卻沒有特別拿得出手的產(chǎn)業(yè)支撐，只能靠傍隔壁浙大紫金港的大腿。要說政府投資，這兩年全被奧體、亞運村霸占了，與申花沒半毛錢關系，當然以前也沒有半毛線。
所以申花在杭州樓市能有今天的地位，憑什么啊？
靠的不是地段、產(chǎn)業(yè)、政府基建，而是產(chǎn)品！
在申花，綠城、融創(chuàng)、天陽、萬科、融信、濱江.....開發(fā)商只能靠打磨好產(chǎn)品立足杭州高端改善市場，憑著一個接著一個的好樓盤，鋪排出這樣一個非常純粹的豪宅居住區(qū)。
尤其這兩三年，在申花，我們能看到什么？
我們能看到曾仕乾筆下的古翠隱秀，花錢花心思邀請SCDA。也是繼羅伯斯斯特恩的大都會79號之后，杭州萬科又一次邀請國際大師。建筑俊朗挺拔，園林茂盛蔥蘢，美得不可方物。
我們能看到在限價下的沁園，Super flat的建筑風格，原色玻璃和深空灰的鋁板，做出了創(chuàng)新的深灰色系住宅立面。也是
鳳起潮鳴以后，綠城又一個配備了恒溫泳池的高層產(chǎn)品。
我們能看到“立面大師”的融信公館ARC，橙色搭配白色的游艇風外立面，致敬扎哈的大作。最近它交付了，口碑很不錯。
我們能看到融創(chuàng)創(chuàng)新嘗試的宜和園，高層和中式合院，中西合璧。在沉悶的杭州豪宅市場，刮起一場“高級灰”的審美風暴。
我們能看到首開杭州金茂府的科技系統(tǒng)，讓申花的居民也有了體驗“四季如春”的機會。
層高：3-3.15m
精裝標準：6000元/㎡
內部配套：約4.8萬方的公共空間、超2000㎡會所、下沉式的庭院、恒溫泳池、健身房、兒童活動區(qū)、跑道、運動器械區(qū)、大草坪、人造瀑布等。
物業(yè)：萬科物業(yè)
其它亮點：全高層規(guī)劃、世界建筑大師scda建筑事務所曾仕乾親自操刀設計
外立面：大面積鋁板，墻體做了弧形轉角
主力戶型：高層121-223㎡，洋房116-262㎡；特點在于面寬大
層高：3.05m
梯戶比：兩梯兩戶（過道中間做了門，相當于一梯一戶）
精裝標準：6000元/㎡
內部配套：架空層空間做泛會所、200㎡的下沉式景觀庭院、會所、恒溫泳池、瑜伽館、健身房等
物業(yè)：融信服務
其它亮點：超級游艇風格
融創(chuàng)·宜和園
宜和園示范區(qū)實景圖
樓幢體量：總建筑面積約14.7萬㎡，規(guī)劃6幢21-24層高層、59套中式合院
主力戶型：高層建筑面積約139-192㎡，合院建筑面積約210-270㎡；高層建筑面積約139㎡、建筑面積約152㎡三房和建筑面積約192㎡四房
層高：高層約3.05m
梯戶比：兩梯兩戶
精裝標準：6000元/㎡
內部配套：主軸鏡面水景、幾何式地形草坪、星光跑道青中年、歸心空間
物業(yè)：融創(chuàng)物業(yè)
其它亮點：建筑面積約192戶型主衛(wèi)卡是德維浴缸
首開杭州金茂府
樓幢體量：總建筑面積30萬㎡，地上面積19.36萬㎡，規(guī)劃14幢高層、7幢疊墅
主力戶型：高層125-168㎡，疊墅195-230㎡
層高：高層3.05/3.15m，疊墅3.2m梯戶比：高層兩梯兩戶
精裝標準：6000元/㎡
內部配套：約200m的迎賓樹陣大道、中心水景區(qū)、大面積草坪、會所等
物業(yè)：金茂物業(yè)
其它亮點：12大科技系統(tǒng)、室內恒濕恒氧恒溫、小區(qū)采用成品綠植
在申花有一條很明顯的產(chǎn)品路徑：大家拿了申花的高價地，都是在雙限之前，在產(chǎn)品規(guī)劃定位的時候，大家興奮得不得了，鉚足勁做加法——幾乎都拿出了自家最好的產(chǎn)品系。
那時，一方面對限價嚴重性認知不足，認為政府不至一棍子全部打死，像沁園和古翠隱秀4萬+的地塊，總以為會「網(wǎng)開一面」。另一方面，地價擺在那，真要做一個偽豪宅，上對集團無法交代，下對市場敷衍了事。
最終，我們見到申花冒出一個又一個好樓盤好產(chǎn)品。
我們常說，看一個樓盤好不好，要看出身。這個「出身」指的就是最初的規(guī)劃定位。
過去3年里，申花幾乎是杭州最具產(chǎn)品力的板塊。幾乎很少有復制品，開發(fā)商注重創(chuàng)新，也愿意花錢邀請大師來做設計。高端精裝品牌、泳池、會所、3米以上層高、優(yōu)質物業(yè)等，在申花的樓盤中也都是基本配置。
反觀土拍雙限之后，開發(fā)商在舉牌拿到地的那一刻，就大致知道開發(fā)商會花多少成本，會多少用心，最后會做成什么產(chǎn)品——基本上不要太期待就好了。
我之前說過，最近幾年，我對杭州樓市不少豪宅樓盤感覺失望。
因為，不少開發(fā)商同時期不同項目的戶型、精裝細節(jié)、樣板間風格都差不多，復制粘貼。有些是直接拷貝別家樓盤，全盤照抄。原來有一些我非常期待的開發(fā)商，也在復制自家前幾年的房子。
唯獨只有申花，有這么多讓我眼前一亮的豪宅，出現(xiàn)頻率如此之高。這樣百花齊放的盛景，或許以后都很難有了。
所以，感謝這些在申花認真耕耘過開發(fā)商吧，是他們用一個個好產(chǎn)品成就了申花。希望申花房價越來越高。
讓高房價犒賞好產(chǎn)品。
申花其他樓盤實景
綠城建發(fā)·沁園▼
申花板塊·航拍視角
當年的慶隆 | 錦繡之城和大悅城地基狀態(tài)
來源：層樓
