珊瑚世紀領(lǐng)出最后一張預(yù)售證，拉開了2021年之江搖號序幕。最新消息，珊瑚世紀登記編號發(fā)出了4000多號，而本次房源只有96套。
跟上次一樣，還是很難找到置業(yè)顧問。畢竟這是一個完全不缺客戶的樓盤。與上次不同，珊瑚世紀最后一批房源，肯定要限售5年了。
珊瑚世紀一路搖號下來，令我瞠目結(jié)舌。
回顧珊瑚世紀的開盤，此前開過10次，登記人數(shù)一路上漲，中簽率一路走低：
2019年11月，首開59套房源，470組家庭登記，中簽率12.6%。
2020年9月，加推85套房源，1237組家庭登記，中簽率6.9%。此時，登記人數(shù)開始破千。
2021年1月，加推109套房源，2748組家庭登記，中簽率4%。中簽率和登記人數(shù)雙雙創(chuàng)新高。
當大家都把注意力聚焦未來科技城、奧體、勾莊、江河匯等熱點板塊時，卻不知道早已有別的板塊悄無聲息地逆襲了——之江轉(zhuǎn)塘，珊瑚世紀之后，還有約40萬㎡住宅供應(yīng)，即將爆發(fā)。
之江轉(zhuǎn)塘：三個“最”字
之江轉(zhuǎn)塘，很多人更愿意稱它為之江新城。
2016年，之江新城升級為未來杭州七大副中心之一，也是杭州市區(qū)范圍可開發(fā)建設(shè)面積最大、環(huán)境最優(yōu)、潛力最大的新城之一。
其實在行政區(qū)劃上，之江新城都屬于轉(zhuǎn)塘街道。根據(jù)規(guī)劃面積，之江新城的范圍有153平方公里，東到九溪，西到金家?guī)X，北到龍塢，南與富陽交界。
▲部分之江新城效果圖
面積真的很大！占西湖面積的58.3%（不含西湖街道），差不是是濱江區(qū)面積的2倍多，是上城區(qū)面積的8倍。
之江新城優(yōu)勢非常明顯，幾乎占盡了杭州的優(yōu)質(zhì)山水資源：西湖腳邊、錢塘江畔、連綿青山包圍之中。詩書禮樂氣質(zhì)齊備，中國美院、浙江音樂學(xué)院都在之江新城。
但成也山水，敗也山水。因為群山連綿，又有西湖、錢塘江包圍，頗有點與世隔絕的意味，交通、商業(yè)等各方面配套都相對不足。
之江轉(zhuǎn)塘蛻變：配套逐步完善
說到之江轉(zhuǎn)塘，很多人的第一感覺就是：遠。
在我的印象中，也是如此。記得大學(xué)時候去象山美院玩，公交轉(zhuǎn)了好幾趟，車上還能睡一覺呢。
但沒想到，這次去之江轉(zhuǎn)塘，真得很快。從南星橋出發(fā)，地鐵半小時不到，我就到了象山美院。（不得不提一下，美院象山地鐵站也太好看了吧，頗有一種穿越時空感。）
▲美院象山地鐵站
如今，隨著一系列利好的兌現(xiàn)，之江轉(zhuǎn)塘已逐步顛覆了大家的認知——
商業(yè)方面，銀泰百貨商業(yè)面積超過8萬㎡，25萬㎡西投銀泰城商業(yè)體在建中......
交通方面，之江大橋、紫之隧道、地鐵6號線都已經(jīng)開通，地鐵10號線二期、地鐵12號線在規(guī)劃中......
產(chǎn)業(yè)方面，螞蟻總部預(yù)計落戶之江，還有中國“云計算達沃斯”——云棲小鎮(zhèn)......
另外，三江匯正在規(guī)劃中，其中也包括了之江轉(zhuǎn)塘。
占據(jù)杭州好山好水資源，交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套又逐步完善，之江轉(zhuǎn)塘的崛起，也就不難理解了。
螞蟻落戶后續(xù)：二手房價格略有回落
厘清了之江轉(zhuǎn)塘的范圍和前后變化，我們再來看看之江轉(zhuǎn)塘的二手房情況。
螞蟻落戶，是之江轉(zhuǎn)塘二手房繞不開的刺激點。
當時，螞蟻落戶之江，之江轉(zhuǎn)塘所有項目的業(yè)主群都沸騰了——
一套云荷廷115㎡，漲價30萬，再漲價110萬。房東那叫一個氣勢高漲。
但沒成想，短短二十天時間，螞蟻暫停IPO的消息傳出，之江轉(zhuǎn)塘二手房行情就有了變化，誠心想賣的房東不得不下調(diào)掛牌價格。
當時，
祥生云溪新語一套89㎡房源掛牌，第二天就降了30萬，還是沒人看房，只好又降了10萬元。
最近，螞蟻再傳出消息：螞蟻金服暫停員工股權(quán)激勵，多名高管準備離職。
不過，這一次，之江轉(zhuǎn)塘二手房價變化并不大。螞蟻事件經(jīng)過了半年發(fā)酵，二手房行情早已趨于穩(wěn)定了。
從目前來看，螞蟻落戶對之江轉(zhuǎn)塘二手房有明顯的利好刺激，但經(jīng)過起起落落的消息后，價格較高峰期有略微回落，較去年上半年有些許上漲。
二手房價以學(xué)區(qū)、配套為衡量標準
按照我的理解，之江轉(zhuǎn)塘二手房以杭州繞城高速、地鐵6號線、彩虹快速路、之浦路等為分界線，主要就是分布在宋城一帶、美院一帶、龍塢地區(qū)、雙浦鎮(zhèn)等范圍。
目前，之江轉(zhuǎn)塘的二手房價格跨度非常大，基本是以學(xué)區(qū)、配套為衡量標準了。
宋城一帶，二手房有之江九里、云荷廷、祥生云溪新語、
中天九溪誠品、大家之江悅等。
▲大家之江悅
主賣89㎡，購房者基本是為了孩子能就讀求是之江二小，對口初中為杭二中掛牌的之江一中。
其中之江九里、大家之江悅有部分滿5年的房源，其余小區(qū)基本都不滿5年。賣得比較好的小區(qū)，是祥生云溪新語、中天九溪誠品，89㎡戶型為三房兩廳兩衛(wèi)。
這里城市界面比較新，高樓群立，道路寬敞，周邊還有銀泰百貨等配套。唯一不足的是，不少項目距離地鐵都比較遠，只有期待地鐵10號線二期到來了。
中介口徑，這一帶成交均價基本都在6萬/㎡出頭。
但我從好找房數(shù)據(jù)來看，很多房源成交價在4萬+、5萬+。比如之江九里最近6個月成交價為43754元/㎡，最高價為56844元/㎡。
▲之江新城
美院一帶，二手房有綠城·之江1號、朗郡庭園、云溪香山、
中天之江誠品、融科璦驪山、天陽云筑、贊成嶺上花苑等等。
這一片小學(xué)是杭州學(xué)軍小學(xué)之江校區(qū)、文三教育集團定山小學(xué)，對口中學(xué)都是上泗中學(xué)。
和宋城一帶對比，小學(xué)差別不大，但初中遜色不少。再者，美院一帶屬于老轉(zhuǎn)塘，沒有大拆大建，小區(qū)房齡較高，城市界面也相對較老。
▲之江新城
所以，美院一帶整體價格不高，比宋城一帶便宜一些。值得一提的是，這一帶不少小區(qū)距離地鐵6號線站點比較近，地鐵出行便利。
中介口徑，之江1號、之江誠品品質(zhì)還不錯，價格也相對比較高，價格在4萬/㎡出頭。其余房源價格都在3-4萬/㎡之間。
從好找房數(shù)據(jù)來看，這一帶成交價格在2萬+-4萬+。比如之江誠品，最近6個月成交價為32832元/㎡，最高價為45720元/㎡；比如云溪香山，最近6個月成交價為 28716元/㎡，最高價為35204元/㎡。
▲綠城之江一號
再往南，是雙浦鎮(zhèn)范圍，二手房有梧桐燕廬、晴好軒、錢江彩虹府、祥生云浦新語。房源品質(zhì)都還行。中介口徑，價格都在3萬+/㎡左右。
地理位置上靠近富陽，除了地鐵之外，其余基本都是鎮(zhèn)級配套。
龍塢地區(qū)正處于開發(fā)階段，以新房為主，目前還沒有二手房。配套一般，需要依靠龍塢茶鎮(zhèn)的建設(shè)。
▲龍塢
此外，之浦路東面、錢塘江西面的一塊地方，也就是禹洲濱之江的位置，目前自成一派，以安置房居多。
中介口徑，禹洲濱之江的成交價大概在4.5萬/㎡上下。這一帶主要依靠的是螞蟻總部利好，往南邊還有很多空地，主打三江匯的未來預(yù)期。
約40萬方供應(yīng)，有7盤在售及待售
說完了二手房市場，我們再來看看新房市場。
此前，之江轉(zhuǎn)塘的存在感不算很強。
一方面，新項目不多，2017年、2018年，之江轉(zhuǎn)塘只出讓了4宗涉宅地，其中有一宗直到現(xiàn)在還沒有開盤。
另一方面，新的利好消息也不多，一直是與世無爭、歲月靜好的狀態(tài)。
直到三江匯出爐、螞蟻總部落戶等消息傳出，之江轉(zhuǎn)塘開始被購房者大為關(guān)注。
從祥生·云境、仁恒祥生珊瑚世紀雅園的中簽率就可見一斑——
比如祥生云境，2019年6月首開，80套房源541組登記，中簽率15%；2021年1月最后一次加推，40套房源1101組登記，中簽率3.6%。
要知道，最后一次加推，祥生云境還正好和珊瑚世紀撞車了。這就意味著，實際熱度應(yīng)該更高。
慶幸的是，今年，之江轉(zhuǎn)塘新房供應(yīng)量會非�？捎^，大約有40萬方。
目前，之江轉(zhuǎn)塘在售及待售項目主要分布在象山美院一帶及龍塢茶鎮(zhèn)。隨著珊瑚世紀最后一批房源登記結(jié)束，宋城一帶陷入斷供。
06低密產(chǎn)品為主，限價最低31500元/㎡綠城·茗春苑是目前之江轉(zhuǎn)塘唯一在售新盤，精裝限價37100元/㎡。 項目位于龍塢茶鎮(zhèn)，售樓處位置在西湖區(qū)龍塢茶鎮(zhèn)九街游客服務(wù)中心內(nèi)，周邊群山環(huán)繞。
▲茗春苑鳥瞰效果圖
若是只考慮“住”這一因素，茗春苑會是一個不錯的選擇。但由于周邊配套還未完善，若是還要考慮醫(yī)療、交通、教育等配套，還是要謹慎選擇。 整盤規(guī)劃有27幢4-5層的低密洋房，共331戶。外立面為民國中式風(fēng)格，黑瓦搭配白墻，穩(wěn)重敦厚。 房源主打改善，建筑面積約110-170㎡，基本都為三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)戶型。 精裝方面，三大件無新風(fēng)，有美的中央空調(diào)、博世地暖鍋爐、科勒衛(wèi)浴、老板廚具等。
▲茗春苑效果圖
路勁龍塢項目，同樣限價37100元/㎡，容積率1.2，規(guī)劃了11幢住宅。從效果圖來看，風(fēng)格和產(chǎn)品會與茗春苑相似。項目開盤時間待定。
▲路勁龍塢項目鳥瞰效果圖
龍塢還有兩宗宅地，被杭州萬良拿下，容積率都為1.02，限價45500元/㎡。地塊容積率比茗春苑低，限價比茗春苑高，不出意外，會規(guī)劃疊墅產(chǎn)品。 目前，杭州萬良龍塢項目暫未出規(guī)劃，開盤時間待定。
信達·之江壹品的前身，是世騰夢圓逸廬。地塊于2017年出讓，樓面價18205元/㎡，溢價率70%，自持比例40%。但世騰拍地后，卻一直未動工入市，后被信達接手。 整盤容積率1.5，規(guī)劃有30幢疊墅，2幢自持樓幢，可售套數(shù)約250套。信達接手后，又將綠地位置、景觀構(gòu)架、水景輪廓等做了相應(yīng)的調(diào)整。 按照目前網(wǎng)上流傳，戶型建面約180-195㎡，放風(fēng)價約5萬出頭。
▲之江壹品規(guī)劃調(diào)整
杭州地鐵轉(zhuǎn)塘項目必定是大家重點關(guān)注的樓盤，由兩宗軌交宅地組成。容積率分別為1.07、1.7，限價分別為35400元/㎡、31500元/㎡，預(yù)計會打造高層和低密產(chǎn)品。
據(jù)了解，杭州地鐵轉(zhuǎn)塘項目與藍綠雙城合作。
▲杭州地鐵轉(zhuǎn)塘項目地塊未動工
來源：地產(chǎn)小王子
