2018年中，從樓市獲利百萬(wàn)的老張，又一頭扎了進(jìn)去。
托了朋友，輾轉(zhuǎn)拿到崇賢兩套旭潤(rùn)和府的內(nèi)部房源，樓幢、樓層都不差。一套是112㎡四房?jī)尚l(wèi)、另一套是89㎡三房?jī)尚l(wèi)，表價(jià)不貴，毛坯單價(jià)11000多元/㎡，可得綁定車位（30萬(wàn)一個(gè)），且需一次性付清。
2017-2018年中，杭州還是全款+關(guān)系盛行的年代。
就在入手旭潤(rùn)和府的前兩個(gè)月，老張高價(jià)出手了丁橋
龍湖武林九里的二手房，凈賺100多萬(wàn)。原計(jì)劃是賣了武林九里，全款購(gòu)買城北一新房，關(guān)系都托上了。
結(jié)局大家也猜到了，城北新盤因價(jià)格原因拖著遲遲未開，杭州又適逢發(fā)布“搖號(hào)新政”。多少個(gè)“老張”，一夜間買房夢(mèng)碎。
隨大流搖了十幾次號(hào)失利后，眼看著“萬(wàn)人搖”一再增加，越搖越慌的老張聽(tīng)聞朋友那還能買到新房，各種動(dòng)員。
最終，以160萬(wàn)全款拿下旭潤(rùn)和府的112㎡；另一套89㎡則由朋友買下，帶車位約130萬(wàn)。
去年底，旭潤(rùn)和府交付。參照上一集劇本，老張本應(yīng)再次享受投資勝利的果實(shí)。
等待他的，卻是一大批同樣著急出貨的投資客，以致二手市場(chǎng)嚴(yán)重踩踏。整個(gè)小區(qū)一共800多戶，目前光是好找房平臺(tái)上掛牌在售的，就多達(dá)134套，占總房源量的16%，隱性庫(kù)存更高。
再加上規(guī)劃已定的鏡子山垃圾場(chǎng)，二手銷路更難。
老張決心不再戀戰(zhàn)。今年4月，以不到196萬(wàn)的價(jià)格脫手。老張朋友又多熬了半年，可二手房?jī)r(jià)不漲反跌。就在上個(gè)月，帶車位163萬(wàn)賣出。
算下來(lái)，老張跟朋友的這次投資，前后兩年多也就賺了約30來(lái)萬(wàn)。差不多10個(gè)點(diǎn)的理財(cái)利息。
類似“投資失利”的現(xiàn)實(shí)案例，我們寫過(guò)不少。比如寶嘉譽(yù)府、東方星城等。
不論結(jié)果如何，這幾年投資新房多少能賺點(diǎn)利息錢，可買二手房就不一樣了，一不小心連本金都給虧了。
前些時(shí)日，一則“世紀(jì)城坑的小白鼠，三年賠了輛保時(shí)捷”的帖子，在論壇爆紅。大致內(nèi)容是：網(wǎng)友在2017年9月，以4萬(wàn)2的單價(jià)買入春和錢塘128㎡的二手房，含稅每平米約4萬(wàn)5。
三年過(guò)去，原價(jià)出售都未必能找到接盤俠。虧了3年利息錢不說(shuō)，還浪費(fèi)了珍貴的3成貸票。
據(jù)兔博士數(shù)據(jù)，春和錢塘最近有128㎡成交，還是今年五六月份。5月底，一套高樓層的128㎡，網(wǎng)簽單價(jià)47303元/㎡；6月中，一套低樓層的126㎡，網(wǎng)簽單價(jià)39025元/㎡。
不僅成交量少、價(jià)格還漲不上去，雙重打擊。
3年前，世紀(jì)城新房（時(shí)代奧城、創(chuàng)世紀(jì)等）限價(jià)3萬(wàn)5，可基本只收全款/關(guān)系戶。該網(wǎng)友買不到新房，只好高價(jià)入手了套同板塊的二手房。
春和錢塘并非個(gè)例。這兩年高位接盤二手房的買家，不勝枚舉。
比如城東的A小區(qū)，2018年下半年，一套沿高架的二樓，買家含稅4萬(wàn)5接盤；現(xiàn)在同一幢樓、同一戶型，樓層更好也就只能賣個(gè)4萬(wàn)出頭。
還有城西的B小區(qū)，去年初有買家4萬(wàn)3接盤該樓盤一底躍，一年半過(guò)去，價(jià)格不僅沒(méi)漲，單價(jià)還跌了一千多。
有媒體統(tǒng)計(jì)過(guò)數(shù)據(jù)，杭州180個(gè)二手房成交活躍小區(qū)，過(guò)去兩年來(lái)有8成橫盤未漲，甚至比2018年最高點(diǎn)跌了10%。
房?jī)r(jià)兩年未漲，實(shí)則就是虧。
眼下，各大業(yè)主們狂歡，自家小區(qū)二手房?jī)r(jià)又創(chuàng)新高，另一方面也意味著，杭州又誕生了新一批高位接盤者。
樓市行情整體上行的大趨勢(shì)下，買房還能跑輸大勢(shì)的，不外乎以下三大原因：
其一，選址失誤。要么不是在樓市熱點(diǎn)板塊，要么就是自帶硬傷。
旭潤(rùn)和府就十分典型。它既不在崇賢熱門的崇杭街上，還被秋石高架、臨平大道高架兩面環(huán)繞，小環(huán)境本就一般，再碰上鏡子山垃圾場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)自然上不去。
稍有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，都選擇繞道而行。好在當(dāng)年新房?jī)r(jià)格便宜，二手房?jī)r(jià)讓點(diǎn)利也能順利出貨。
其二，選籌失誤。比如面積過(guò)大、樓層過(guò)低，又或是疊墅、排屋等升值潛力本就一般的產(chǎn)品。
春和錢塘的失利，戶型之失占大頭。雖說(shuō)房?jī)r(jià)不敵世紀(jì)城其他二手房小區(qū)，可同小區(qū)的90㎡，二手房?jī)r(jià)貴的能賣5萬(wàn)出頭，流通性還不差，一個(gè)月至少能有兩到三套成交。
另一典型“失利樣本”，就是遠(yuǎn)郊的疊墅、排屋類產(chǎn)品。比如瓶窯的碧桂園良樾，疊墅產(chǎn)品，2018年新房銷售時(shí)，毛坯均價(jià)2萬(wàn)—2萬(wàn)1上下；今年上半年交付后，二手房也就只能賣個(gè)2萬(wàn)1，基本與新房售價(jià)持平。
算上利息、各項(xiàng)稅費(fèi)，買家甚至還得倒貼。
其三，接盤節(jié)點(diǎn)失誤，這在二手市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯。
沖高的樓市，需要一批又一批的接盤者，才能締造上行的樓市行情。二手房不同于新房，除了運(yùn)氣成分，還考驗(yàn)購(gòu)房者的專業(yè)度以及對(duì)后市的預(yù)判。
大火的行情下，沒(méi)人會(huì)認(rèn)為，自己是在高位接盤。更多是憂慮，此時(shí)不接盤，萬(wàn)一房?jī)r(jià)又漲了怎么辦？
畢竟能準(zhǔn)確判斷后市的，少之又少，更多人是誤打誤撞。
有虧有賺，是正常的市場(chǎng)行情。
這幾年，恰好碰上新一輪上漲周期，涌進(jìn)樓市里的人，普遍賺得盆滿缽滿。以至于買房不賺錢、甚至虧本的歷史，也被擺在一邊，都想趕在盛宴結(jié)束前夕，參與其中。
自住無(wú)所謂，房?jī)r(jià)漲跌不過(guò)是紙面財(cái)富，在未兌現(xiàn)前，它只是一串?dāng)?shù)字。但像老張這樣的投資客，就不一樣了。
過(guò)去幾年，杭州一直是看多者占據(jù)上風(fēng)，甚至連堅(jiān)定的看空者，也被現(xiàn)實(shí)一再教育，由空轉(zhuǎn)多。
最近兩個(gè)月看多現(xiàn)象更為明顯。在無(wú)熱門紅盤助推下，普通新盤中簽率依然創(chuàng)下新低，可見(jiàn)購(gòu)房者對(duì)后市的強(qiáng)有力預(yù)期。
然而，樓市超值紅利期的晉升通道，大幅縮窄。除個(gè)別網(wǎng)紅熱盤，還有顯著的一二手倒掛外，大多樓盤，并不具備高倒掛的現(xiàn)實(shí)條件。
新房如此，二手房更甚。4萬(wàn)接盤的青楓墅園、5萬(wàn)接盤的西湖國(guó)際城，誰(shuí)又知道下一次再創(chuàng)新高，會(huì)是何時(shí)。
兩年前，老張若選擇繼續(xù)搖號(hào)，而不是慌不擇食地接盤旭潤(rùn)和府，結(jié)局會(huì)否不同？
別忘了，樓市是政策市，稍有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，風(fēng)向立馬變化。更何況，大眾的心態(tài)歷來(lái)是買漲不買跌。
來(lái)源：層樓
