熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)到底漲沒(méi)漲，哪類房子漲的更多?

2020年下半年起，一、二線核心城市以及長(zhǎng)三角城市圈內(nèi)熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)“漲聲”一片，2021年上半年浙江、江蘇等地級(jí)市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，顆粒已細(xì)化至區(qū)縣級(jí)。房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)和市場(chǎng)的直觀感受大相徑庭，撥開(kāi)房?jī)r(jià)疑云謎團(tuán)，無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和政策調(diào)整都有重要意義。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)到底漲沒(méi)漲，哪類房子漲的更多？造成大家更直觀的沖擊和印象深刻。經(jīng)過(guò)對(duì)18個(gè)熱點(diǎn)城市在售項(xiàng)目2021年、2020年可比價(jià)格的比較，城市整體房?jī)r(jià)水平與2020年相當(dāng)，中高檔豪宅成交價(jià)確有10%甚至20%以上上漲。當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)可以概括為“整體持穩(wěn)”和“越貴越漲”。

01
熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)整體持穩(wěn)波動(dòng)不過(guò)3%
并非“漲聲”一片

為排除結(jié)構(gòu)性因素，對(duì)選取10個(gè)一二線城市和8個(gè)熱點(diǎn)三四線城市在售的4404個(gè)項(xiàng)目商品住宅（不含別墅、酒店式公寓）2020年、2021年（前4月）成交均價(jià)作比較后發(fā)現(xiàn)，樣本城市整體房?jī)r(jià)持穩(wěn)，可比成交均價(jià)漲幅中位數(shù)、平均數(shù)在5%以內(nèi)。

廣州和武漢成交均價(jià)漲幅中位數(shù)和平均數(shù)分別達(dá)2.4%和2.9%，為樣本城市中房?jī)r(jià)漲幅最大。而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整體可比價(jià)格較2020年則均有2%以內(nèi)下降。

02
相比新房二手房?jī)r(jià)變化更真實(shí)
京滬深近3成二手房?jī)r(jià)漲20%以上

通過(guò)對(duì)熱點(diǎn)城市一、二手房在售項(xiàng)目可比價(jià)格變化情況定量分類，新房和二手房房?jī)r(jià)變化情況略有不同：

二手房更反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)狀態(tài)，市場(chǎng)價(jià)格受調(diào)控政策影響相對(duì)較小。2021年上海、深圳、杭州、南京等著手推出二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，此前并未施加管控。

上漲的小區(qū)中，成交均價(jià)漲幅超40%的占上漲的小區(qū)的5%，超20%的占24%。其中北京、上海分別由330個(gè)和259個(gè)小區(qū)成交均價(jià)漲幅超40%，深圳全市5%在售小區(qū)漲幅超40%。正是由于房?jī)r(jià)漲幅超20%、40%的小區(qū)具有較高占比，因此市場(chǎng)直觀感受中房?jī)r(jià)“漲聲”一片。

下跌的小區(qū)中，逾6成成交均價(jià)下跌的小區(qū)跌幅不足10%。除北京、天津稍高外上海、深圳、廣州等城市跌幅超10%的小區(qū)占比不足全市10%，因此市場(chǎng)直觀感受中在售項(xiàng)目罕有“跌勢(shì)”。

而從整體7個(gè)樣本城市26645個(gè)小區(qū)來(lái)看，53%的在售小區(qū)房?jī)r(jià)漲跌幅在10%以內(nèi)，其中僅3%的小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超40%，絕大多數(shù)占比33%的小區(qū)漲幅不足10%。

新房市場(chǎng)在價(jià)格指導(dǎo)的作用下，成交均價(jià)變動(dòng)趨于平緩。新房市場(chǎng)18個(gè)城市4404個(gè)在售項(xiàng)目中，成交均價(jià)漲幅中位數(shù)0.5%，漲幅10%以內(nèi)占比47.18%，較2020年可比價(jià)格下跌的占比44.19%，僅8.63%在售項(xiàng)目成交均價(jià)漲幅超10%。

北上廣深以及西安、武漢、寧波、東莞等均發(fā)布加強(qiáng)新建商品住宅銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知，明令項(xiàng)目售價(jià)一年內(nèi)漲幅不得超過(guò)5%，其中東莞將漲幅限制至3%。因此新房在售項(xiàng)目鮮有成交均價(jià)較2020年有明顯增幅，僅北京、廣州、西安、武漢、成都有極少數(shù)在售項(xiàng)目漲幅超20%。

03
“越貴的漲幅越大”——房?jī)r(jià)漲幅20%以上項(xiàng)目
中檔和高檔房源占7成

更進(jìn)一步地，不同價(jià)格檔次的一二手房可比價(jià)格來(lái)看，“越貴越漲”中高檔和高檔項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲最為突出，而“低價(jià)走低”價(jià)格下跌主要集中在中低檔項(xiàng)目。

成交均價(jià)漲幅超20%的在售項(xiàng)目、小區(qū)，一二手房中高檔及高檔占比分別達(dá)71%和36%，遠(yuǎn)高于低檔、中低檔和中檔產(chǎn)品。新房市場(chǎng)如廣州保利西悅灣項(xiàng)目2021年成交均價(jià)較2020年上漲21%；二手房市場(chǎng)如深圳核電花園小區(qū)漲幅達(dá)35%。

而成交均價(jià)較2020年下跌的項(xiàng)目則主要集中在中低檔，一二手房中占比分別達(dá)47%和50%，如北京潤(rùn)澤御府、杭州中和北宸府等。

04
中高檔項(xiàng)目漲價(jià)共因
高端改善自住疊加信貸寬松的避險(xiǎn)熱錢
導(dǎo)致供不應(yīng)求

從城市分布看,房?jī)r(jià)上漲較快的城市主要是浙江、廣東等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的城市，它們就業(yè)崗位較多、人口大量流入且收入較高，居民相對(duì)富裕購(gòu)買力較強(qiáng)，剛需和改善自住需求基數(shù)大，供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾一直突出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

與此同時(shí)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、小微企業(yè)集中，投資資本活躍也是這些城市的特征，去年以來(lái)的企業(yè)紓困措施尤其是針對(duì)小微企業(yè)的信用寬松，超量貨幣供應(yīng)也直接促成這些城市的經(jīng)營(yíng)貸最容易獲取，大量經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域可能也是助推這些城市房?jī)r(jià)加速上漲的關(guān)鍵因素。

2020年下半年起寬松的信貸政策使北上廣深以及以長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)為代表的購(gòu)房者購(gòu)買力充裕，熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以謀求資產(chǎn)保值。一二手房市場(chǎng)“倒掛盤(pán)”和“學(xué)區(qū)房”炒作推波助瀾，以中高檔項(xiàng)目尤其是豪宅產(chǎn)品銷售價(jià)格在短期內(nèi)出現(xiàn)了明顯跳漲。

05
熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲個(gè)因
城市更新、政策變化、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)升級(jí)
和投機(jī)炒作恐慌預(yù)期

從城市房?jī)r(jià)上漲的個(gè)性因素分析，基本可以劃分為以下幾類：

其一，舊改或棚改加速推進(jìn)。上海、廣州、鹽城等最為典型，大批拆遷戶直接轉(zhuǎn)化為堅(jiān)定的置業(yè)群體，加劇樓市供不應(yīng)求。

其二，地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。地王更是房?jī)r(jià)加速上漲的催化劑，衢州、麗水、金華等土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，城市地價(jià)、房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。

其三，人才新政利好加持。佛山、廊坊等通過(guò)人才落戶變相放寬限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)房門(mén)檻，致使限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲。

其四，加速融入核心都市圈，城市市場(chǎng)價(jià)值迎來(lái)質(zhì)的蛻變。在高鐵順利通車后，鹽城、淮安、宿遷等房?jī)r(jià)都出現(xiàn)階段性上漲行情。

其五，產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型升級(jí)。尤以東莞為代表，引進(jìn)華為等一大批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，高素質(zhì)人才大量導(dǎo)入，2019年以來(lái)房?jī)r(jià)始終保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。

其六，新房限價(jià)或者人為操控導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛，“買到就賺到”倒逼恐慌性購(gòu)房，上海、深圳、杭州等市頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

其七，炒作學(xué)區(qū)概念，2020年北京、上海、深圳等二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跳漲，整體抬升二手房市場(chǎng)熱度，價(jià)格輪番上漲。

其八，部分中介機(jī)構(gòu)壟斷房源、炒作房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，部分中介機(jī)構(gòu)與業(yè)主私下串通，通過(guò)壟斷房源的形式坐地漲價(jià)。

但值得注意的是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期在購(gòu)房者群體中已有傳導(dǎo)，趨向逐利的購(gòu)房心理對(duì)城市維持“房住不炒”有負(fù)面影響，地方政府“嚴(yán)控房?jī)r(jià)”，出臺(tái)新房、二手房房?jī)r(jià)指導(dǎo)有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸理性。