在上海，如果要買第一套房
作為剛需，有種產(chǎn)品是怎么都繞不過去的，那就是被認(rèn)為性價(jià)比很高的動(dòng)遷房
這些形態(tài)介于老破小和商品房之間，房齡大概在十幾年，品質(zhì)還算過得去
之前我在網(wǎng)上看到一份榜單，關(guān)于上海前十熱門的動(dòng)遷板塊，觀點(diǎn)各抒己見
而嘉定江橋排在了榜單的第一位，不僅是上海六大動(dòng)遷基地之一，也是妥妥的剛需圣地
但卻被不少網(wǎng)友詬病有點(diǎn)像...城鄉(xiāng)結(jié)合部
上海這兩年最火的動(dòng)遷基地，我在疫情封控前實(shí)地調(diào)研了其中四個(gè)
以江橋?yàn)橹攸c(diǎn)研究案例，和大家說說自己看完幾個(gè)動(dòng)遷板塊之后的感受
01上海應(yīng)該沒有比這地段更好的動(dòng)遷基地了吧
江橋最吸引人的地方，就是它離市區(qū)超近的距離，以我從大虹橋出發(fā)為例子，打車只需要15分鐘
這對(duì)一大批在虹橋上班的年輕置業(yè)者來說，無疑是最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
百度地圖上實(shí)測(cè)，直線距離只有18公里，開車半小時(shí)就能到市中心，人民廣場(chǎng)
而這還只是直線距離，離市區(qū)近的最大優(yōu)勢(shì)是地鐵出行
江橋通過目前的13號(hào)線從金運(yùn)路站出發(fā)，到市中心南京西路的時(shí)間，只需要36分鐘
剛開通的14號(hào)線也經(jīng)過江橋封浜地區(qū)，還有未來聯(lián)通東西方向的嘉閔線
且在江橋的動(dòng)遷小區(qū)附近未來還將規(guī)劃有地鐵13號(hào)線西延伸段，直達(dá)大虹橋
當(dāng)你一想到在上海400萬總價(jià)我們還能買哪里的時(shí)候，在哪里能買到一個(gè)有電梯，市中心出行三十五分鐘，三軌環(huán)繞的板塊呢
所以江橋一定是很多剛需無法避開的備選項(xiàng)
這是為什么它可以排名在熱度首位，成為外環(huán)外最熱的板塊的原因
02我實(shí)地看了江橋5個(gè)動(dòng)遷小區(qū)
在南江橋，有九成小區(qū)是動(dòng)遷，只有兩個(gè)商品房小區(qū)，其中一個(gè)是萬達(dá)，兩房產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)賣到600萬左右，也是江橋目前最貴的二手房
而萬達(dá)旁邊動(dòng)遷房大軍里，距離拉開短短1km，同類產(chǎn)品價(jià)格就降到了400萬以內(nèi)
這次在江橋我看了共有5個(gè)小區(qū)
從2008年到2014年的樓梯房和電梯房，戶型多在70-80平之間，總價(jià)從370-420萬不等
其中最有名的要數(shù)江橋動(dòng)遷房里的明星樓盤，綠地新江橋城
這個(gè)樓盤為什么火，主要原因有三點(diǎn)，10年以內(nèi)的動(dòng)遷房房齡，以及距離地鐵和江橋唯一的商場(chǎng)萬達(dá)都在1km范圍內(nèi)，各方面沒有短板，綜合性價(jià)比最高
在江橋最老的動(dòng)遷房大概是在2008年左右建成，六層沒有電梯的動(dòng)遷房，水岸金橋苑就是其中之一
而最年輕的動(dòng)遷小區(qū)
金沙鼎苑，我有同事住在里面
雖然距離地鐵遠(yuǎn)，但是小區(qū)環(huán)境，就連電梯檔次都高過其他社區(qū)一籌
動(dòng)遷房嘛，從建設(shè)之初就是保障性住房基地，社區(qū)環(huán)境基本上大同小異，沒有多少綠化，比較少社區(qū)公共配套
個(gè)人感覺最大的差別來自于房齡，因?yàn)榻ǔ赡甏牟煌�，外立面、電梯樓道、物業(yè)管理等等
從我看的幾個(gè)小區(qū)的戶型來看，那個(gè)年代的70平兩房，依然也有當(dāng)年的時(shí)代印記
兩個(gè)超大南向臥室，基本占據(jù)了戶型里最好的位置
客廳和廚房被壓縮的很小，和現(xiàn)在商品房設(shè)計(jì)的思路是逆向行駛的，畢竟是十年前的住房需求
廚房無需太大，能做好菜就行
客廳很少陽光，最好的位置讓給臥室
動(dòng)遷小區(qū)還有非常明顯的特質(zhì)就是，這里從戶型開始就是純剛需的天下，比如在綠地新江橋城里，有且只有一個(gè)戶型：75平兩房
當(dāng)整個(gè)小區(qū)都是這樣的小戶型
居住密度，物業(yè)管理，將來房源的流動(dòng)速度，可想而知這里基本上和品質(zhì)改善沒有什么搭旮的地方了
從產(chǎn)品來看，動(dòng)遷房是大部分剛需過渡的最好選擇，來到江橋的人幾乎都是沖著性價(jià)比而來，僅僅只是過渡
我相信在大部分剛需的選擇里，動(dòng)遷房以后肯定是置換出去的
03真的像城鄉(xiāng)結(jié)合部嗎
先給大家看下，我在江橋某個(gè)小區(qū)，從高處往下俯瞰整個(gè)板塊的時(shí)候
映入眼簾的是這樣的畫面
上海最熱門的動(dòng)遷基地，江橋的名號(hào)不是白叫的
再來說說關(guān)于江橋這個(gè)動(dòng)遷板塊，真如網(wǎng)友說的那樣像城鄉(xiāng)結(jié)合部嗎
先來回答網(wǎng)上一直在說的江橋板塊，飛機(jī)噪音的問題
我實(shí)地看盤，和中介了解了情況是，江橋?qū)嶋H每周只有2-3天有航班經(jīng)過，且飛行高度較高，晚上十點(diǎn)以后就不會(huì)有噪音了
這里的小區(qū)幾乎都裝了雙層真空玻璃，所以不論是在室外還是室內(nèi)，噪音影響并不大
但是搶手的江橋就沒有自己的硬傷嗎，讓人有點(diǎn)糾結(jié)的就是，縣級(jí)的商業(yè)和遙遠(yuǎn)的醫(yī)院
甚至這個(gè)剛開業(yè)的萬達(dá)，商業(yè)街也有種縣城里步行街的感覺
走進(jìn)內(nèi)部，再華麗的裝飾也掩飾不了引進(jìn)品牌的中低端，如果和隔壁南翔印象城一比的話，實(shí)在是差了不少檔次
即便是和像寶山顧村這樣更郊區(qū)的動(dòng)遷基地相比，萬達(dá)和龍湖的品質(zhì)感，也是高下立現(xiàn)
除此以外更多的就是由各個(gè)動(dòng)遷房的社區(qū)底商組成
商業(yè)部分，實(shí)在讓真的剛需同時(shí)又很愛逛街的我，有點(diǎn)提不起勁來
江橋依托大虹橋發(fā)展，房?jī)r(jià)是這兩年里猛就漲了1萬/平，動(dòng)遷房的價(jià)格也從4萬/平出頭到了5萬/平，年漲幅10%
漲過一波后的江橋，還有性價(jià)比嗎，我們接下來和同類板塊對(duì)比看看，就知道這里為什么是動(dòng)遷基地里的戰(zhàn)斗機(jī)
04作為對(duì)比，我又去了顧村、周浦、金橋
寶山顧村是所有動(dòng)遷基地里，房?jī)r(jià)漲的最慢的一個(gè)，還是在顧村被上海2035規(guī)劃進(jìn)入主城區(qū)之后，依舊還是價(jià)格洼地
如果純粹和江橋?qū)Ρ龋櫞逶诰嚯x和交通便利程度上完全沒有優(yōu)勢(shì)的，畢竟只有兩條地鐵，15號(hào)線和7號(hào)線
其中15號(hào)線這條線路是貼著外環(huán)走，不過市中心，7號(hào)線到市中心的靜安寺需要五十分鐘，距離人民廣場(chǎng)直線距離近20公里，各方面都遜色顧村一籌
但是顧村也不是沒有它吸引人的地方
比如更好的城市界面和自然環(huán)境，還有商業(yè)上剛開業(yè)的龍湖天街也給這里帶來了商業(yè)檔次和活力，不僅如此還擁有個(gè)三甲醫(yī)院華山北院
嗯，如果說養(yǎng)老的話，顧村還真蠻適合的
浦東周浦，同樣也是上海鼎鼎有名的動(dòng)遷板塊，我看了共有4個(gè)小區(qū)，從九幾年到零幾年的樓梯房和電梯房，小戶型全部在70-80平之間，總價(jià)從300-500萬不等
剛來到周浦的時(shí)候，第一印象是街道上有點(diǎn)荒蕪，除了車輛
沒想到的是，在外環(huán)線外還有一條小上海步行街。這條街上從建筑形態(tài)到各類商鋪，就像在豫園一樣。它也是周浦最熱鬧的街區(qū)
有萬達(dá)商場(chǎng)日常購(gòu)物，還有菜場(chǎng)像萬達(dá)樂購(gòu)，康沈路梓康路菜場(chǎng)等。周浦板塊是比較成熟的板塊，生活配套齊全，二手房掛牌價(jià)在6萬/平左右
金橋很大一部分購(gòu)房者來自張江，雖然周浦板塊在外環(huán)外，但在浦東靠的還是產(chǎn)業(yè)外溢帶來板塊價(jià)值
所以這里即便是動(dòng)遷房，這里的價(jià)格也相當(dāng)高了
金橋、張江兩個(gè)板塊產(chǎn)業(yè)居多，只憑這一點(diǎn)，購(gòu)買力就夠了
來自張江的高薪產(chǎn)業(yè)人群購(gòu)買住房還是會(huì)考慮周圍板塊，金橋板塊顯然地段更好
金橋有的動(dòng)遷房還帶學(xué)區(qū)。板塊二手房倒掛嚴(yán)重，新房供應(yīng)很少，動(dòng)遷二手房成交價(jià)達(dá)到
6萬/平
但也有一定的短板，因?yàn)檎麄�(gè)片區(qū)的動(dòng)遷房都以90年代的老房子為主，近幾年拆遷的次新房不多
金橋板塊價(jià)值還在學(xué)校資源上，像竹園小學(xué)、長(zhǎng)島中學(xué)等重點(diǎn)學(xué)校，也是很多人看好這個(gè)板塊的原因之一
05實(shí)地走過這幾個(gè)動(dòng)遷板塊后，我心里也有自己的排名
板塊的性價(jià)比，江橋更勝一籌，但宜居屬性不高，后續(xù)升值潛力更高，適合浦西上班的剛需作為首套上車
顧村同樣是動(dòng)遷板塊里的洼地，非常宜居，就是上班就有點(diǎn)痛苦，去市區(qū)太遠(yuǎn)啦，這樣看還不如選更遠(yuǎn)郊區(qū)的商品房比如安亭，未來跑贏大盤的可能性不高，只能等著慢慢漲
金橋和周浦兩個(gè)動(dòng)遷基地因?yàn)槭艿綇埥妮椛淅�，放在全上海來看，已�?jīng)不是價(jià)格洼地了，但在浦東依舊吃香
即便同一個(gè)板塊的動(dòng)遷房，也有鄙視鏈
房齡、地鐵、戶型都是需要綜合考慮的因素，因?yàn)橐院筮�要置換
房齡越年輕的動(dòng)遷小區(qū)越值錢，同時(shí)作為郊區(qū)板塊，距離地鐵更近更具溢價(jià)性和流通性，如果戶型沒有大硬傷，性價(jià)比就很高了
就像我在江橋看到的那樣，流動(dòng)性決定它的價(jià)值，動(dòng)遷房最終還是一個(gè)過渡產(chǎn)品，一定要想著以后能否在置換賽道上更有競(jìng)爭(zhēng)力，去做出判斷
來源：真叫盧俊
