▲杭二中
這兩年，若是說起震蕩最劇烈的領域，能和房地產掰掰手腕的，大概也就互聯(lián)網和教育了；
恰好，二者也是作用于杭州樓市很大的場外因素，大廠人員和薪資動一動，未科抖三抖，同樣，教育政策變一變，學區(qū)房大起大落；
這不，剛剛中考成績、錄取出爐，作為公民同招的第一批考生的成績，展現(xiàn)出不少的新氣象，顯然，會對“學區(qū)房”施加更深遠的影響；
在瞬息萬變的情勢下，筆者以為，是該停一停，重新認識“學區(qū)房”了。
新氣象一，公民辦的整體差距仍在，但在縮小，尤其是頭部。
以下是部分杭州重高今年前三所、12所的錄取情況（根據(jù)各信息渠道綜合整理，數(shù)字有細微差別實屬正常，其他內部消息，歡迎家長評論），可以看到論整體的質，這屆還是民辦考生更強，但頭部尖子生的絕對數(shù)量并沒有差出很多；
▲部分重點學校前三所錄取情況
一來，因為公民同招大幅度教育公平沒法“應掐盡掐”，尖子生分流到了普通公辦；二來有分配生制度存在，保證了公辦的娃是金子總會發(fā)光；
如果比較裸考的情況更為明顯，前三所幾乎是55開的尖子數(shù)量，民辦的強是體現(xiàn)在個別超級強校如育才、文瀾，也非整體；
甚至，如果你不在拱墅，讀公辦求分配生更穩(wěn)，像西湖的西溪中學算上分配生今年都可以和公益分庭抗禮了，民與公最大的差別反而在中段學生。
▲各校裸考前三-19樓家長爆料
作為參考，筆者統(tǒng)計了前三所分配生、公辦裸考、民辦考試的比例，分別為60%、12.4%、17.6%。
當然，這也只是今年，很快大量民轉公、名校各新分校的一屆都會陸續(xù)參加中考，分配生比例會進一步上升（前段學校目標70%）；
這不僅徹底打破掐尖的格局，中段學生的差也會變�。ük看優(yōu)高率，民辦才卷前12名，生源會變一般老師的擔子也會輕），幾乎可以斷定，轉公的老民辦依然會優(yōu)秀一段時間，但不再是“神”，教育進入公辦割據(jù)大亂斗的時代。
對買房來說，短期內民轉公旁的次新、品質中年小區(qū)定會漲價（別問房叔，只能大概估計范圍、不敢賭學區(qū)劃線）。
新氣象二，公辦一二集團差距在縮小，不僅在板塊，也在主分校。
區(qū)域的典型，濱江的高新實驗、聞濤今年成績都大有突破，打破了以往江南實驗一校獨大的局面；
主分校，保實和保申幾乎可以等量齊觀，安吉路實驗良渚校區(qū)的成績也可圈可點；如此的例子最近的公辦校各類喜報想必讀者們也看得不少了；
對買房來說，“老牌學區(qū)板塊”不再是唯一，像江邊vs非江邊但江南實驗學區(qū)、申花vs老文教中年房的比較可以少點了；
大膽往優(yōu)質、整拆整建的居住板塊移動，短期則最好在老城區(qū)，如果現(xiàn)在娃還沒出生，余杭未科、臨平東湖新城、蕭山沿江到市北、錢塘的金沙湖到大學城三站都可以看；典型案例就是亞運村、天空之城這種純粹的住區(qū)；
優(yōu)質生源的外游，遷往整體居住品質更優(yōu)的社區(qū)和板塊，是大勢所趨。
新氣象三，地區(qū)重點分數(shù)線排名上升。
余高（臨平）、余二高、余杭第一中學、余杭中學、富高、長河、學軍海創(chuàng)園、蕭三中、西高美術班在本次中考中分數(shù)線排名較去年上升；
▲各高校近6年錄取及排名變化
余高、長河、富高均是區(qū)內唯一前12，余杭在努力補齊自身教育實力不濟的短板，至于蕭三、學軍海創(chuàng)園均是大哥在前，次而選之；
以上幾點，不僅說明蕭、余兩區(qū)作為杭州吸人大區(qū)，其整體生源水平有明顯的上升改善，也說明家長和孩子選擇志愿時的理性，如果進不到前四，沒必要非擠在主城區(qū)，選個地區(qū)最優(yōu)的并不至于相差很多，相對的，十三中（杭師附）、十五中（浙大附）排名均有所滑落。
這確切呼應了教育也跟隨杭州城市化，從一中心往多中心發(fā)展的趨勢，簡單的道理，區(qū)內唯一最好的中學得到的資源是全區(qū)眾星捧月的，如今高考有80個志愿可填考全國1卷，雞頭和鳳尾孰強孰弱或未可知。
對買房來說，買頂級學區(qū)房只為追頂級學校，這很大程度也是看孩子天資和學習習慣的，如果一開始目標就是優(yōu)高和重高后段，跑到老城區(qū)折騰兩回老破小的必要性已經不高了，在各自區(qū)選個將熟未熟的挺好。
推薦一些筆者未來看好的高性價比學區(qū)板塊，依據(jù)是主城區(qū)或附近核心區(qū)，整拆整建、界面干凈、優(yōu)秀住區(qū)板塊、年輕中產家庭集中且自住率高、有名校遷徙、轉公、分�；蛘叽罅扛咭�(guī)格新校規(guī)劃落地。
申花、明石七子、三墩北、運河新城核心區(qū)、艮北、綠汀路未科核心區(qū)、市北、天空之城、亞運村、之江未來社區(qū)、浦沿沿江；
相比之下，奧體、錢二、望江這種新豪宅區(qū)投資比例高、自住率也不如前面這些，有錢人嘛，也不只讀書這一條路，心態(tài)也會不一樣。
筆者每逢寫學區(qū)房，都會堅持其比臨近板塊、相似房源溢價在10-15%，至多20%才算有性價比，這也是參考東亞發(fā)達國家走過的路，普遍的數(shù)據(jù)；
隨著年輕人口、生育率的不斷走低，教育勻質化、分散化的趨勢不可阻擋，如果您現(xiàn)在有娃急著買，參考（以后的學區(qū)房，怎么看？怎么買？| 房叔說No.633）
如果您現(xiàn)在還沒娃或者很小，大可以看看中考那年的考試人數(shù)，想必會疏解不少焦慮。
優(yōu)質學區(qū)房，能努努力能上還是要上的，但不比從前了，良言一句：
買一個還不錯的房子，有一個還不錯的學校，二者得兼，是未來的最大值。
來源：杭州房叔
