到了年底樓市反而作妖起來，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲絲毫沒有降溫的跡象，與往年的樓市小周期完全不一樣。
18年、19年上半年漲，下半年調(diào)整的樓市周期完全不適用于2020年。
不僅杭州樓市妖，一百多公里外的上海比杭州更甚。
一反往年的常態(tài)，上海樓市年底大范圍的上漲，打的買房人措手不及。
雖然知道上海房?jī)r(jià)今年年底漲的很兇，成交量也創(chuàng)下了近年的新高，但仔細(xì)了解了上海目前的市場(chǎng)行情后，還是被驚到了。
上海市區(qū)大部分板塊都出現(xiàn)了大幅的上漲，浦東的前灘、張江、唐鎮(zhèn)等板塊漲幅尤為明顯。
△張江湯臣豪園實(shí)景圖
以張江為例，標(biāo)桿樓盤張江湯臣豪園掛牌單價(jià)已經(jīng)逼近14萬，零星房源掛牌單價(jià)更超過15萬，逼近上海傳統(tǒng)的核心城區(qū)。
張江核心區(qū)外圍的華發(fā)四季等盤的掛牌單價(jià)同樣超過10萬。
張江再外圍一些的唐鎮(zhèn)、御橋等板塊房?jī)r(jià)同樣漲幅明顯。
受張江的產(chǎn)業(yè)人口外溢，外環(huán)外的唐鎮(zhèn)次新標(biāo)桿樓盤掛牌單價(jià)接近10萬。
△上海御橋樓盤房源掛牌情況
中外環(huán)間的御橋，標(biāo)桿樓盤“萬科海上傳奇”掛牌單價(jià)更是突破11萬。
要知道唐鎮(zhèn)和御橋在上海的區(qū)位并不算特別好，如果要類比杭州，和丁橋、三墩等板塊會(huì)比較相像。
這還不是個(gè)例，不僅僅是張江這樣的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，上海市區(qū)幾乎各個(gè)板塊都經(jīng)歷了一輪大范圍的上漲。
長(zhǎng)寧的古北、天山，徐匯濱江，浦東的前灘、世紀(jì)公園，閔行的春申、莘莊，嘉定的南翔，普陀的長(zhǎng)風(fēng)等等。
從豪宅區(qū)到改善區(qū)，乃至剛改板塊，上海市區(qū)樓市已經(jīng)漲瘋了。
價(jià)格瘋了還不是最可怕的。
可怕的是“有價(jià)無市”，這里的“有價(jià)無市”不是正常意義上的“有價(jià)無市”，房東們瞎掛牌，沒成交的“有價(jià)無市”。
上海目前的“有價(jià)無市”已經(jīng)進(jìn)化成了有掛牌價(jià)格，但實(shí)際上已經(jīng)接近沒有房子賣了。
看幾張鏈家的房?jī)r(jià)地圖截屏。
△上海古北、徐匯濱江、徐家匯房源掛牌情況
是不是被上面的價(jià)格嚇到了？
但正如上面所說的，價(jià)格已經(jīng)不是最嚇人的，嚇人的是掛牌數(shù)據(jù)。
幾乎每張截屏上的單個(gè)樓盤掛牌房源量都是個(gè)位數(shù)，這才是最恐怖的。
千余戶數(shù)的樓盤，掛牌量?jī)H個(gè)位數(shù)，掛牌比例不足1%，有的樓盤更壓根就沒有房源掛牌。
而且如果你是對(duì)二手市場(chǎng)稍微了解一點(diǎn)的購房者，一定知道掛牌房源并不等同與在售房源，掛牌房源有大量的不誠意在售的房源。
上海樓市現(xiàn)在的現(xiàn)狀是，許多掛牌的房源打電話過去問，大概率就是房東不誠意賣，或者房東不賣了，有些房東甚至連電話都不接了。
相當(dāng)高比例的房源是“假房源”，把這些“假房源”扣除掉，掛牌量還會(huì)大幅的壓縮減少。
上海樓市目前的情況簡(jiǎn)單一點(diǎn)說，就是相當(dāng)比例的優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)無房可買，房東不賣房了……
價(jià)格到位，甚至加錢都不賣了……
再直白一點(diǎn)說，現(xiàn)在所謂的掛牌價(jià)實(shí)質(zhì)上是虛假的，房東的心理預(yù)期價(jià)格遠(yuǎn)不止這個(gè)價(jià)格。
上海市區(qū)樓市已經(jīng)進(jìn)入到了房東說了算的時(shí)間。
而現(xiàn)在僅僅是年底，還沒有到傳統(tǒng)學(xué)區(qū)旺季——金三。等到金三，上海樓市大概率又是一番景象。
健康穩(wěn)定的市場(chǎng)一定是有買有賣，供給平衡的，而現(xiàn)在上海樓市的供需已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不平衡。
△上海夜景
在沒有更加嚴(yán)厲的樓市政策的情況下，上海樓市這一輪的漲幅大概率將超乎大部分人的想象。
與杭州不同，上海早已進(jìn)入了二手為主的存量市場(chǎng)，一年成交二手房超過30萬套，一年幾萬套的新房供應(yīng)完全不能解二手房供應(yīng)嚴(yán)重不足的“渴”。
上海市區(qū)樓市已經(jīng)進(jìn)入了恐怖的“無量上漲”階段。
上海樓市在2021年很大可能進(jìn)化成超級(jí)行情，背后的原因到底是什么？杭州樓市會(huì)不會(huì)跟隨？
有人說，從2016年325新政后，由于購房的社保年限被加至五年，上海經(jīng)歷過了長(zhǎng)達(dá)五年的沉寂期。
這一輪房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)樾枨蟮募嗅尫拧?/div>
△上海實(shí)景
但需要明白的是，這一輪上漲，需求釋放確實(shí)是重大影響。
對(duì)于用需求后置的方式延緩樓市短期上漲的政策，最終結(jié)果一定是“橫有多長(zhǎng)，豎就有多高”。
橫盤時(shí)間越長(zhǎng)，需求累積就越多，時(shí)間到了需求一定會(huì)井噴式的爆發(fā)出來。
而顯然上海今年的樓市上漲不僅僅是自住型需求爆發(fā)所單獨(dú)作用形成的。
通脹在其中也扮演了絕對(duì)重要的角色。
全球放水，國內(nèi)放水，避險(xiǎn)需求導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為了避險(xiǎn)的核心選項(xiàng)。
不買房，錢去哪能夠找到既安全又有上漲空間的地方呢？
而賣了房，拿到錢就能干什么呢？賣了房可能買不到更合適的房，甚至?xí)た铡?/div>
最終形成了優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求量大增，但房東又不肯賣房的市場(chǎng)狀態(tài)。
供需出現(xiàn)極度的不平衡，不漲才是怪事。
那么接下來的杭州樓市呢？
在我看來，2021年杭州樓市同樣非常危險(xiǎn)。
年底熱度高漲，絲毫沒有減弱的跡象，自住需求，投機(jī)需求，避險(xiǎn)需求三方交雜。
杭州人口的繼續(xù)大規(guī)模持續(xù)流入；疫情持續(xù)發(fā)酵，通脹愈演愈烈；杭州城市門檻仍舊保持低門檻的狀態(tài)；
自住、投機(jī)、避險(xiǎn)三種需求都在源源不斷的增加。
以上是需求端。
與此同時(shí)新房控盤卻在加強(qiáng)，有房家庭買到優(yōu)質(zhì)新房的機(jī)會(huì)越來越小，那么有房家庭賣房的欲望只會(huì)變小。
此前因?yàn)橛欣蓤D，許多有房家庭選擇賣房打新，但隨著打新的難度加強(qiáng)，有房家庭注定逐漸趨向于不賣房，求穩(wěn)。
同時(shí)市場(chǎng)上置換群體受市場(chǎng)熱度影響，賣房的踏空風(fēng)險(xiǎn)劇增，市場(chǎng)上置換的行為也會(huì)很大程度受抑制。
加之通脹壓力持續(xù)，投資群體的賣房欲望也會(huì)變小。
二手市場(chǎng)三大賣房主力行為，“賣老打新”，“置換”，“賣房套現(xiàn)”都很大程度受抑制，明年的二手市場(chǎng)真實(shí)存量，特別是優(yōu)質(zhì)板塊的二手存量大概率將降低。
這個(gè)現(xiàn)象在一些優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)有明顯的跡象。
就如蔣村，整個(gè)板塊在賣的二手次新房源僅百套，扣除“釣魚型房源”，真實(shí)在售房源就更少。
以上是二手存量的供給端。
△濱江實(shí)景
二手存量降低，需求持續(xù)增加，市場(chǎng)會(huì)怎樣？答案不言自明。
不僅于此，上海等一線城市隨著樓市的失控，房住不炒的基本原則下，政策加碼一定會(huì)到來。
一線重點(diǎn)城市政策加碼，一線城市的資金向下流動(dòng)是必然的趨勢(shì)，而杭州恰好又是一座“不設(shè)防”的城市。
2021年二手存量減少，需求、資金卻在持續(xù)增加，新政不出，杭州樓市壓力不小。
這也是近期為什么我高頻建議不要賣房置換或打新，有需求趕緊落實(shí)的原因。
通脹來的太快，一年時(shí)間世界已經(jīng)天翻地覆。
2021年，注定不會(huì)簡(jiǎn)單。
來源：杭州房叔
