這幾天，深圳夏女士4150萬買的一套深圳南山房產(chǎn)被中介吞了250萬的視頻很火。
我們先來看下事情經(jīng)過：夏女士在2020年底通過中介在深圳灣一號(hào)購買了一套房產(chǎn)。中介工作人員幫她爭取到了4150萬元的成交價(jià)格，并支付33.2萬元傭金費(fèi)，于2021年1月辦理相關(guān)手續(xù)。
后有鄰居提醒購房價(jià)格偏高，夏女士詢問前業(yè)主得知其掛牌價(jià)為3800萬元，最終實(shí)際收款3900萬元，中間有250萬的差價(jià)疑似由中介收取。
夏女士抖音發(fā)布視頻維權(quán)
看到這里，大家會(huì)以為是單純的ABC單，因?yàn)榭們r(jià)額度高，中介單純吃差價(jià)，而繼續(xù)看下去，一個(gè)新名詞映入眼簾：「房產(chǎn)銷售策劃服務(wù)」
這250萬并不是單純的中介差價(jià)，而是原房東與深安房地產(chǎn)代理有限公司簽訂了「房產(chǎn)銷售策劃服務(wù)」合同，其中包含了房源策劃、裝修以及其他服務(wù)費(fèi)用。
起源是房東為了能將二手房賣的更高。
01
250萬差價(jià)
包含了附加值
這不是深圳的個(gè)例，而是業(yè)內(nèi)的名詞，叫做「售前裝修」業(yè)務(wù)。常用于一些戶型有缺陷，房齡較老，屋況較為破敗的房源，中介公司經(jīng)過房東同意，墊資裝修，后期提高售價(jià)。
事實(shí)上很多城市都有人專職從事這項(xiàng)工作，包括一些房產(chǎn)中介。比如用十萬以內(nèi)翻新一下一套房子，最終出手多賣二十萬，從中賺取這筆差價(jià)。
例如電視劇安家，女主賣出的那套跑道房，也是增加了「售前裝修」業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是為了增加老破小房源成交周期與成交價(jià)格。
安家電視截圖
房產(chǎn)，是目前全國的主要經(jīng)濟(jì)支柱之一，每一套成交的新房與二手房，有多少人在里面獲取了利益，難以統(tǒng)計(jì)。而在樓市上升期，因?yàn)槔妫喾铰?lián)動(dòng)在一起，暗藏了多少交易玄機(jī)，隨著市場行情回落，都一一浮出水面。
今天我們來說說杭州樓市的幾大「交易秘密」
02
初級(jí)版：
虛假截圖成交 拉高房東預(yù)期
最簡單的，就是杭州二手房中介或是業(yè)主的截圖成交。這個(gè)現(xiàn)象在2020年9月至2021年3月樓市鼎盛時(shí)期，非常突出，并且真取得了不錯(cuò)的漲價(jià)效果。
隔壁萬科杭宸成交均價(jià)才4萬，未交付的城北萬象城傳出了148㎡總價(jià)752萬的意向成交，提升了整個(gè)北部新城房東的信心。
8萬的創(chuàng)世紀(jì)、12萬的杭州壹號(hào)院，這些成交喜報(bào)，也傳到了不同的購房群。
早期的創(chuàng)世紀(jì)成交截圖
無獨(dú)有偶，城東世茂錢塘天譽(yù)還未交付時(shí)，就已經(jīng)爆出6.7萬/㎡的意向簽訂。
申花的養(yǎng)云靜舍，剛剛交付就有7.7萬/㎡的成交記錄。這一波，直接把之前流搖頻頻的申花，變成了價(jià)值倒掛高地，無論是后期交付的宜和園，還是沁園，業(yè)主的掛價(jià)逐步上升，飆升到9-10萬。
03
升級(jí)版：
成交作假 虛假訴訟
如果說，截圖成交是炒房烘托的基礎(chǔ)款，那做虛假成交記錄、馬甲加價(jià)則是二手房亂象的升級(jí)版。
成交作假：
6月就有人爆料，未來科技城兩個(gè)業(yè)主，與中介合作，虛假交易哄抬小區(qū)成交價(jià)；一套房源在貝殼上虛假交易三次，單價(jià)飆升到9.3萬，而實(shí)際的成交價(jià)格僅6萬左右。
操作路徑大概是這樣的：小區(qū)有投資客業(yè)主找了熟悉中介，將二手房以遠(yuǎn)超市場價(jià)的價(jià)格，進(jìn)行網(wǎng)簽。房子是真的，賣家是真的，但是買家是假的（自己人）。
網(wǎng)簽后，這個(gè)高價(jià)成交記錄就永遠(yuǎn)保留在房管局的成交記錄里面，各個(gè)app都會(huì)同步顯示。隨后，雙方終止合同，但成交記錄卻一直存在。
這樣的套路，在樓市上升期，引發(fā)購房者的焦慮情緒，對(duì)于業(yè)主來說，以推動(dòng)二手房價(jià)格上漲，房價(jià)能賣出更好的價(jià)格，利潤更多。而對(duì)于中介來說，樓市的快速上漲能引起購房者的購房焦慮，縮短成交周期與加大成交數(shù)量。
雙方利益一拍即合，將中介與業(yè)主通過利益捆綁，相互配合，炒高房價(jià)。
法拍房：通過虛假訴訟，將二手房變成法拍房
德信曉宸5.5萬元/㎡、中海御道10萬元/㎡、翡翠海岸10.9萬元/㎡、宜和園合院18.4萬元/㎡……最近一年來，杭州法拍房屢屢高價(jià)成交，令人瞠目結(jié)舌。
因?yàn)樾抡埃贾莘ㄅ姆吭床辉谙奘壑�，所以在樓市上升期，法拍房面�?duì)的購買者受眾面更廣，將二手房變成法拍房，一套市價(jià)1000萬元的房子能多賣兩三百萬元。
對(duì)于某些有能力賣房還款的負(fù)債者來說，選擇通過司法程序拍賣，而不是直接以二手房買賣交易，能多30%左右的房款。
宜和園天價(jià)法拍房
比如A確實(shí)欠下了一筆民間債務(wù)，到期無法償還。怎么辦？如果A名下有多套房產(chǎn)，正常的操作方法應(yīng)該就是賣房還債。如果A想把房子賣出高價(jià)，完全可以等債主提起訴訟，順利實(shí)現(xiàn)法拍目的。
其中，拍賣款還清銀行貸款和民間債務(wù)之后，剩余部分歸A所有。為了盡可能賣出高價(jià)，不排除A找個(gè)馬甲報(bào)名，拍賣過程中故意抬價(jià)。
這也是杭州上半年法拍房越拍越高，甚至成為區(qū)域二手房標(biāo)桿的原因之一。
除此之外，中介利用信息不對(duì)稱，對(duì)于一些偏遠(yuǎn)郊區(qū)等流搖項(xiàng)目，來收取茶水費(fèi)，車位費(fèi)等。
開發(fā)商人為操作流搖，方便樓盤后期車位綁定、高首付優(yōu)先等騷操作，都是在樓市上行期暴露出來的亂像。
04
亂像聚集
是樓市上升期的利益驅(qū)動(dòng)
好在，這些亂像經(jīng)過曝光，都已經(jīng)引起政府部分的關(guān)注，并及時(shí)的出臺(tái)政策進(jìn)行制止。
3月3日，杭州出臺(tái)了法拍限售的政策補(bǔ)丁，杜絕了法拍亂像。
8.5新政，對(duì)于流拍新房項(xiàng)目，也規(guī)定了需要進(jìn)行政府公證搖號(hào)，杜絕了開發(fā)商與中介自行操作的可能性。
深圳夏女士事件發(fā)生之后，深房中協(xié)表示，在此前已對(duì)深安公司依據(jù)現(xiàn)有自律規(guī)則做出自律處分的基礎(chǔ)上，正在啟動(dòng)專項(xiàng)調(diào)研課題，征集司法、行政和行業(yè)內(nèi)各方面意見，制定新的針對(duì)性自律措施。
虛假成交一事，杭州住保房管局實(shí)施了舉報(bào)機(jī)制。提交證據(jù)舉報(bào)，相關(guān)部門會(huì)取證調(diào)查。如違規(guī)行為屬實(shí)，將嚴(yán)懲相關(guān)經(jīng)紀(jì)人，如涉嫌虛假合同的，還會(huì)移交公安部門處理。
政府的行動(dòng)與執(zhí)行力都快、準(zhǔn)、狠。
但在全國樓市長達(dá)幾年的上漲周期中，其中因?yàn)槔娑l(fā)的樓市亂象肯定還有許多，目前披露出來的或許只是冰山一角。
畢竟在樓市上升期，業(yè)主，購房者與中介機(jī)構(gòu)都是利益共同體，對(duì)于某些樓市亂象，礙著利益關(guān)系會(huì)有一定的包容度。
但隨著樓市行情過去，潮水褪去，那些隱藏在水底的秘密，總會(huì)慢慢露出水面的。
越多的問題暴露出來，說明，我們正朝著越來越透明的樓市出發(fā)。
來源：一言樓市
