經(jīng)過市場的洗禮，現(xiàn)在買房人越來越專業(yè)了。
最近有人問我，普通人應(yīng)該怎么樣看規(guī)劃來選擇房產(chǎn)，這是一個(gè)非常專業(yè)的問題。
這么多年來我從沒有見過一篇能夠清楚講明白這個(gè)道理的文章，要么就是懂規(guī)劃的人不懂房產(chǎn)，要么就是懂房產(chǎn)的人根本看不起，或者看不懂規(guī)劃。
作為一個(gè)自學(xué)過規(guī)劃的房產(chǎn)人，我來談?wù)勎业目捶�，�?dāng)然由于沒有成體系的專門去學(xué)過規(guī)劃，所以說我的觀點(diǎn)難免有偏頗之處，有專業(yè)人士的話敬請諒解。
我從以下幾個(gè)方面來談一談這個(gè)問題：
第一個(gè)方面，規(guī)劃是非常重要的，甚至于是決定房價(jià)的基礎(chǔ)。
為什么這么說呢？我們要想一想，房價(jià)是由什么決定的？
當(dāng)然有人會(huì)說房價(jià)是由供求關(guān)系決定的，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，但是大家要想一想，供求關(guān)系是怎么來的？
比如說深圳這個(gè)小村子在40年前是一塊不毛之地，如果從供求關(guān)系的角度要怎么解釋今天深圳的房價(jià)如此之高呢？
整個(gè)供求關(guān)系的形成是由于政府給了片區(qū)一個(gè)極高的定位，并且不斷地投入真金白銀去建設(shè)這個(gè)片區(qū)。
同樣的，30年前的浦東也是這個(gè)狀況。
所以我說決定房價(jià)最核心的因素是政府對這個(gè)片區(qū)的定位，以及投入真金白銀去建設(shè)，而建設(shè)會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)和人口的不斷落地。
政府對片區(qū)的定位又是通過規(guī)劃來體現(xiàn)的，所以規(guī)劃實(shí)際上是先于市場而出現(xiàn)在某一個(gè)城市或者片區(qū)來決定房價(jià)的。
比如現(xiàn)在位于汕尾的深汕合作區(qū)，它未來的房價(jià)一定會(huì)非常高，而高到什么地步要看政府對于這四個(gè)不同的鎮(zhèn)子給出的是什么樣的定位和規(guī)劃。
可以說未來房價(jià)最貴的地方一定是今天給出核心規(guī)劃的地方，一定是今天給出最高產(chǎn)業(yè)能級的片區(qū)，這就是規(guī)劃決定了房價(jià)，這是第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)是在規(guī)劃不斷落地和實(shí)現(xiàn)的過程中，整個(gè)片區(qū)的利好是不斷兌現(xiàn)的，房價(jià)就會(huì)被不斷地推高。
所以規(guī)劃不但決定了房價(jià)規(guī)劃，還在不停地推動(dòng)房價(jià)，直至這個(gè)地方市場完全成熟。
這個(gè)時(shí)候才完全由市場的供求關(guān)系來決定。
這就會(huì)引出第二個(gè)方面，有人會(huì)提出質(zhì)疑說規(guī)劃有用嗎？那么多的新區(qū)不是都爛尾了嗎？
如果我們用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言來陳述應(yīng)該是這樣的：
規(guī)劃不一定有用，但是沒有規(guī)劃，這個(gè)地方的房價(jià)一定不會(huì)太好，或者說它的增量不會(huì)太好，只有一種例外——核心區(qū)域。
只有核心非常成熟的片區(qū)，所有配套都非常完善的時(shí)候，它才能夠在一定周期內(nèi)脫離規(guī)劃。
否則絕大部分片區(qū)只要有一個(gè)地方規(guī)劃的比你好，你的漲幅就一定會(huì)弱于它，你的規(guī)劃不如人家，人家的漲幅就會(huì)比你的大。
所以規(guī)劃同樣是有用的，但并不是100%有用。
這里面就會(huì)涉及到一個(gè)問題，就是怎么去看待。
只是用一句話來講，有規(guī)劃不一定好，但沒有規(guī)劃大概率不好。
這里的規(guī)劃特指規(guī)劃的增量。
第三個(gè)方面我來談一談一些知識點(diǎn)，規(guī)劃一般分為總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、概規(guī)。
上海市2017-2035年總規(guī)目錄
總規(guī)是最宏觀的，注重的是定位、發(fā)展方向和策略；
控規(guī)是以總規(guī)為基礎(chǔ)的，進(jìn)行具體的用地布局、交通、公共設(shè)施、電力、通訊、燃?xì)獾鹊鹊囊恍┎季忠?guī)劃，重點(diǎn)還要控制人口和用地平衡；
修規(guī)是在控規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再細(xì)化，讓規(guī)劃的成果更加實(shí)在，注重可實(shí)施性；
修規(guī)之下還有城市設(shè)計(jì)，跟概規(guī)應(yīng)該是一個(gè)層次的，它同樣是針對一個(gè)小片區(qū)，重點(diǎn)是建筑的布局，綠化景觀布置，比較注重的是理念、愿景、層次和景觀。
這些專業(yè)上的東西我們不必特別的熟悉，一般主要是看總規(guī)和控規(guī)，當(dāng)然小區(qū)周邊的城市設(shè)計(jì)規(guī)劃還是要會(huì)看的。
第四個(gè)方面是應(yīng)該怎么去用規(guī)劃。
我有一個(gè)簡單的體會(huì)總結(jié)，總規(guī)主要是找片區(qū)，也就是我們要看這個(gè)城市建設(shè)的副中心在哪里，新城在哪里，這個(gè)城市的發(fā)展方向是什么？
比如看廣州市2017~2035年的城市規(guī)劃，它的發(fā)展重點(diǎn)方向是向東，其次是向南，那么你在選擇的時(shí)候就會(huì)非常清晰的知道，東是你的首選，南是你的次選，西和北基本可以排除。
同樣的，上海西南虹橋方向是你的首選。
上海虹橋總規(guī)
這就是找方向。
在有些地方，總規(guī)下面會(huì)有分區(qū)的總規(guī)，比如在上海2017~2035的總規(guī)里，除了講整個(gè)城市以外，還會(huì)講五大新城這些分區(qū)的規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃主要看的是產(chǎn)業(yè)。
上海市域空間結(jié)構(gòu)圖
在找好片區(qū)之后，我們要看這個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)能級和布局是什么樣的，要去找那種高能級，而且產(chǎn)業(yè)布局面積比較大，或者密度比較高的片區(qū)。
這個(gè)片區(qū)指的是你找到大片區(qū)之后的小的區(qū)域。
控規(guī)我們主要要看用地性質(zhì)，大家可以看這幅圖：
上海虹橋土地使用規(guī)劃圖
黃色指的是住宅用地，紅色的指的是商業(yè)用地，黃色用地和紅色用地的面積之間應(yīng)該有一定的比例。
大家都說紅色用地的面積越大越好，黃色用地面積小，這樣就會(huì)在這個(gè)片區(qū)形成住宅供需不平衡，通常而言是這樣的。
但我個(gè)人認(rèn)為還是要平衡一點(diǎn)，不能有很大片的紅色區(qū)域，但是黃色區(qū)域非常小。
這樣會(huì)形成黃色區(qū)域要么定位非常高端，要么配套不夠好。
但總體而言，我們還是要紅色多黃色少，這是一個(gè)小的原則。
第二個(gè)點(diǎn)是你要看這些紅色區(qū)建的是什么。
如果是寫字樓就會(huì)好一點(diǎn)，如果是被建成了商用公寓一類，它實(shí)際上會(huì)和住宅形成競爭，并且破壞整個(gè)住宅的檔次，反而是我們不能選的。
最典型的例子就是廣州的萬博片區(qū)，因?yàn)樯虡I(yè)公寓太多了，整個(gè)片區(qū)的居住環(huán)境以及供求關(guān)系都不利于住宅的升值。
相反廣州金融城片區(qū)就要好得多，紅色地塊是以高端寫字樓為主，人群對于住宅的需求會(huì)更大，而住宅供應(yīng)又不足，所以這個(gè)片區(qū)未來的住宅上漲要優(yōu)于萬博片區(qū)。
最后一點(diǎn)——找細(xì)節(jié)，指的是在總規(guī)和控規(guī)中有很多關(guān)于交通、人口、產(chǎn)業(yè)這樣的細(xì)節(jié)，我們要去看。
比如在上海市總體規(guī)劃2016~2040年的送審版本中，提到基本實(shí)現(xiàn)10萬人以上新市鎮(zhèn)軌道覆蓋率達(dá)到100%。
我們就可以想到，有一些10萬人以上的市鎮(zhèn)沒有軌道交通的話，在未來的20年，它很可能會(huì)新增軌道交通。
同時(shí)我們也會(huì)想到，軌交可能不再是同城同地區(qū)房價(jià)差異的重要因素。
它還提到落實(shí)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長，我們就要想到未來的建設(shè)用地會(huì)越來越少；
同時(shí)提到了將在郊區(qū)構(gòu)筑若干個(gè)以新城或新市鎮(zhèn)為核心的城鎮(zhèn)圈，包括上海、蘇州、無錫、南通、寧波、舟山在內(nèi)的1+6城市群范圍。
我們就可以考慮，在這6個(gè)城市里面，哪一個(gè)離1最近，這個(gè)片區(qū)可能就會(huì)漲得更好。
我們也可以關(guān)注大虹橋的總規(guī)劃里面提到的大虹橋有多少居住人口、就業(yè)人口，我們就可以根據(jù)這幾個(gè)數(shù)據(jù)來判斷片區(qū)的住宅出售和出租的大概的方向。
上面這幾個(gè)點(diǎn)說的都是總規(guī)和控規(guī)。
我們要看小區(qū)的修規(guī)找什么呢？要找重點(diǎn)，指的是小區(qū)周圍區(qū)域的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)，還有不確定的點(diǎn)。
優(yōu)點(diǎn)指的主要是那些好的配套，比如說商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院，有沒有開始建，能不能落地，也包括軌道交通；
缺點(diǎn)主要是指那些大的主干道，它可能會(huì)形成噪音，以及一些設(shè)施，比如垃圾中轉(zhuǎn)站，公廁；
不確定指的是這些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)中哪些可能會(huì)落地，哪些可能會(huì)被修改。
第五個(gè)方面我給大家介紹一下在哪里找。
很簡單，你可以在政府網(wǎng)站，規(guī)劃局交建委的網(wǎng)站找到跟城市規(guī)劃有關(guān)的內(nèi)容。
最后一點(diǎn)，我舉一個(gè)實(shí)例來簡單講一下規(guī)劃的重要性。
在大虹橋片區(qū)，閔行的華漕鎮(zhèn)有一個(gè)盤叫美鄰苑，這個(gè)盤是一個(gè)以6層樓梯樓為主的一個(gè)老小區(qū)。
我在看整個(gè)虹橋規(guī)劃的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)小區(qū)以及周邊的另外一個(gè)更老的小區(qū)——金豐小區(qū)可能會(huì)漲。
我在2020年10月份關(guān)注它，那時(shí)還是4萬過一點(diǎn)的價(jià)格，而事實(shí)證明，后來也確實(shí)是有不小的上升，這個(gè)小區(qū)就是一個(gè)典型的從規(guī)劃中找到的潛力小區(qū)。
按照上邊分析的方法去對照你關(guān)注的城市、片區(qū)，買房大概率就不會(huì)選錯(cuò)。
來源：六土投資說
