這一篇說遠郊。我知道，說爛了。
所有人會告訴你，遠郊千萬不能買，太遠了，沒有地鐵，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有人口，供應量大，云云。
但是，這是最簡單的線性思維。
我這一段一直在研究廣州市場，發(fā)現(xiàn)廣州市場存在大量的悖論：廣鋼廣紙牛奶廠供應量巨大，但是成交卻非常好，5年至少漲2萬；沒地鐵就一定不行嗎？增城有13號線，南沙有4號線，花都有9號線，但是也沒漲啊；有產(chǎn)業(yè)就一定行嗎？增城有本田福耀富士康，南沙有豐田游艇，怎么也沒有發(fā)展起來……
這些不是根本原因。
1
2017年，廣州遠郊非常瘋狂：
1、13號線通車，板塊內(nèi)一房難求，僅有尚東we家一盤有貨，單價2萬1，新塘板塊11月均價19550，同比大漲85%。
2、11月25日，知識城支線第一列試運營列車從鎮(zhèn)龍車輛段駛?cè)胝�，房價大漲了一波，萬科招商龍湖時代直接破2萬。
3、9號線通車前，2016年的花都房價還保持在8000-9000，地鐵一通，花都直接飆升至1萬3。
4、2017年二手住宅成交量TOP3分別為番禺、增城、花都，三個加起來占比高達49%，接近一半，非�？植�。
5、最關鍵的是，外圍成交最活躍的10大板塊中，祈福新村、鳳凰城、麗江花園、翡翠綠洲、金碧花園、華南碧桂園等，全都是超級大盤，單價低、配套全、成交非常活躍。 舉幾個例子看看。
番禺：大社區(qū)+成熟配套，鐘村、華碧、雅居樂、祈福，距離珠江新城非常近，因為大量的剛需在這里置業(yè)，成交的套均總價集中在200萬出頭。
增城：不限購、單價低，甚至新塘、朱村等很多板塊比南沙、知識城更近，而且有地鐵，有配套，有大量的剛需和投資客。
2
遠郊不能買？
OK，我知道你要反對，我用事實打敗你。
我之前做過統(tǒng)計，從2016年到2022年，短短6年遠郊先漲后跌，尤其是16、17年房價大漲，但市場一旦下行，至少5年都沒有緩過神來，房價一直跌跌不休，相比高點遠郊房價至少下跌了：
30%。
板塊足夠多，
周期足夠長，
板塊足夠復雜，
有地鐵，有產(chǎn)業(yè)，有配套，
依舊不行。為什么？
廣州這么多遠郊板塊中，真正有價值的板塊只有中新知識城，其余增城、從化、白云、南沙、甚至番禺個別板塊，不漲反跌。
很多朋友會說，就知道黑遠郊，拼湊一些遠郊板塊的負面話術，說什么沒人口、沒產(chǎn)業(yè)、通勤遠、沒地鐵，沒意思。
哈哈，你都這么說了，我必須亮出家伙了。
為什么選擇廣州？因為足夠復雜。
即使廣州遠郊，并不是純粹的遠郊板塊，而是嵌套在粵港澳大灣區(qū)的版塊。
很繞口，這么理解這句話呢？
比如增城，2016、2017年，在增城買房的全國投資客竟然至少6成，如果算上非廣州的廣東人，那么廣州之外的投資客占比至少7成，非�？植馈�
看似增城離廣州珠江新城很近，其實增城大量板塊距離東莞也非常近，到廣州珠江新城坐地鐵1個小時，開車至少1個小時，但是到東莞南城CBD坐地鐵費事，開車只需要40多分鐘，反而更方便。
南沙也是。外地投資客非常多，粵港澳大灣區(qū)的物理核心，距離東莞的長安虎門、深圳機場都非常近，很多人甚至到對岸的長安上班，坐飛機也是直接到寶安機場，比廣州白云機場方便多了。
很多佛山靠近廣州的臨廣客戶，也會到南沙番禺上班，比如陳村、北滘、倫教等很多人，距離非常近，也有一定的產(chǎn)業(yè)。
以上增城、南沙、臨佛，所謂廣州遠郊板塊，全部都是深處粵港澳大灣區(qū)的版塊之內(nèi)，版塊之間互相嵌套，你所謂的遠郊很有可能是另一個城市的近郊板塊，價格差異、價值差異都在互相對沖，不能用單向思維去評估板塊價值、樓盤價格。
3
第一部分理解了，第二部分。
通勤。
這個距離遠，根本不是所謂物理距離的遠，而是主城價值的輻射、全國購買力的輻射，這才是最關鍵的。
為什么大量的全國客戶投資增城？
為什么大量的全國客戶投資南沙？
為什么大量的全國客戶投資公寓？
為什么大量的全國客戶投資佛山非限購區(qū)？
他們很傻？他們沒錢？人家有錢有腦子。
千萬不能用普通城市的投資思維去評價粵港澳的房產(chǎn)投資，他們極有可能是跳躍性的價值投資，只不過，大環(huán)境之下，風險高、收益低罷了。
2015年年底，廣州暴漲。
2016年，廣州暴漲，廣鋼、廣紙、華陽、小北路、金融城、琶洲、牛奶廠迅速暴漲，漲幅至少在70%以上，這是第一波漲幅，隨后逐漸蔓延到遠郊，2016年年中之后增城、從化、花都、南沙啟動，漲幅也很高，因為價格很低，平均漲幅60%以上，看著也不錯。
暴漲期看不出問題，冷淡期才是價值錨期。
2017年3·17新政之后，廣州遠郊迅速暴跌，很多人以為廣州啞火，其實根本不是。
廣州主城依舊非常火熱，因為地王繼續(xù)、貨量供不應求、熱門板塊自住需求非常旺盛，購買力慣性仍在，廣鋼、廣氮、智慧城、車陂、東圃、萬博、白云大道等，價格穩(wěn)漲、去化不錯、首付比例很高、雙合同，2017年平穩(wěn)微漲，2018年整年也不錯。
于是，主城、遠郊的拐點到了：
主城漲幅周期：2015年年底啟動漲，2016年大漲，2017年小漲，2018年穩(wěn)漲，2019年平靜，漲幅周期至少1年半大漲+2年穩(wěn)漲。
遠郊漲跌周期：2015年年底不動，2016年年中開始大漲，2017年3·17之后腰斬，2018年涼涼，漲幅周期僅有1年。
增城有13號線啊，花都有9號線啊，但是很多板塊都是在2017年才通車，密度非常低。地鐵規(guī)劃的第一波炒作、地鐵剛開通的第二波紅利，已經(jīng)徹底吃光，開通之后的地鐵紅利早都是肉渣。
第一個結(jié)論來了：
遠郊板塊漲幅，一是有限，比不了主城區(qū)，二是周期太短、跌幅太快，暴漲暴跌，普通人完全沒有能力去迅速變現(xiàn)。
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產(chǎn)業(yè)呢？怎么說。
增城新塘為什么大漲？有地鐵，不限購，價格低。為什么大跌？除了有地鐵、不限購、價格低之外，什么都沒有。換句話說，風口來了，一大波人涌進來，風口一走，根本承接不住這么多人。
增城-朱村附近的福耀、本田、富士康，看似很牛啊，所謂上千億工業(yè)產(chǎn)值，但是一看增城GDP，傻眼了。
我非常驚訝，這都已經(jīng)過去了10年了，增城GDP僅僅從850億漲到1325億，10年一共漲幅才56%，同期天河漲幅160%，越秀漲幅105%，黃埔特殊不作為例子，海珠漲幅147%，甚至連南沙漲幅272%，增城漲幅太拉胯了。
新塘TOD做起來了嗎？
朱村教育城和機器人小鎮(zhèn)做起來了嗎？
東部新城的產(chǎn)業(yè)做出來了嗎？
對比一下，鄭州-港區(qū)GDP變化：GDP，2012年206億，2021年1173億，年均增長15.3%；工業(yè)總產(chǎn)值，2012年1252億，2022年4174億，年均增長18.5%。
為什么鄭州港區(qū)還不錯？富士康在鄭州拉出了生產(chǎn)力。
但是增城不是。
第二個結(jié)論來了：
遠郊不是沒產(chǎn)業(yè)，而是沒有能轉(zhuǎn)化為購買力的產(chǎn)業(yè)，沒有留得住人的產(chǎn)業(yè)。
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供應量巨大？不，是自住需求量跟不上。
不是投資需求，是大量托底的自住需求。
我必須辟謠一個觀點，所謂單純的供應量大就是造成房價不漲的原因。這絕對是錯誤的。
這里的供應量大，是相比于需求上的供應量小，尤其是純自住的需求量小。
如果單看供應量，廣鋼、廣氮、廣紙、珠江花城、科學城，供應一點都不少啊，黃埔、海珠到處都是舊改、城改，為什么沒降價？
因為這些板塊全部都是主城，自住需求非常旺盛。無論單價多貴，都有大量的自住需求，一是拆遷需要買房，二是改善需要買房，全都是最夯實的自住客，炒房泡沫非常小，畢竟2017年，這些板塊的單價已經(jīng)到了4萬5，戶均面積120，甚至更大，總價至少400-600萬，炒房？老子自住啊。
主城很夯實，尤其是自住需求夯實。
遠郊不夯實，主要是投資泡沫太大了。
這些板塊，長期供應量巨大，這是前提，短期自住需求量大，長期自住需求量卻少。新塘、朱村、亞運城、南沙、知識城等板塊，知識城稍微好點，畢竟產(chǎn)業(yè)還可以。
有兩類客戶非常常見：
1、純粹炒房客。追漲殺跌，大漲大跌，對板塊殺傷力非常大；
2、純剛需自住，這類客戶最大的問題就是不理性，房價越高、漲的越快，非常瘋狂，房價越低、跌的越快，退場非�？焖�。
這些板塊中，市場好的時候大漲、瘋狂進場，市場差的時候大跌、踩踏退場，對市場的傷害性非常大，因此因為完全不值得考慮。
第三個結(jié)論來了：
遠郊不是沒有需求，而是站在長期天量供應的前提下，自住需求太少，炒房泡沫太大，典型的高風險區(qū)域，風口來了房價大漲，風口走了踩踏離場。
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因此，遠郊不能買的根本原因，不是太遠、沒產(chǎn)業(yè)、沒配套。
而是站在天量供應的前提下，炒房泡沫太大，自住需求太少了，沒有托底的產(chǎn)業(yè)，哪怕僅僅是最低端的制造業(yè)，一旦沒有，完全留不住人，尤其是留不住購買力，踩踏離場的可能性就非常大。
惡性循環(huán)，板塊越來越差。
亞運城難道不好嗎？白云新城難道不好嗎？金沙洲難道不好嗎？嘉禾望崗難道不好嗎？很好啊，自住非常非常不錯，但是站在長期投資角度也就保值。
更不要說更遠的新塘、朱村、慶盛……
從上到下，除了賣地、賣房、賣概念，那真是什么都不做啊。
來源：米宅
