最近，跟粉絲在聊中國高房價城市的背后推力。
聊出了很多有意思的觀點，其中就有之前一直想寫沒有寫的話題，那就是房價到底跟國民經(jīng)濟有多大關系，經(jīng)濟又跟房價有多大的關系。
微觀來看，就是：日常的消費力推動了房價，還是房價推動了消費力。
這到底是不是個“先有雞還是先有蛋”的問題？
房價的構成和推動
不論之前的的經(jīng)濟大V怎么看空樓市，如何宣揚地產(chǎn)泡沫。事實上中國房價整體的向上，一路走高，是路人皆知的事實。
但大多數(shù)人其實并不太理解房價的構成。
大概可以理解為土地+建筑+稅費+營銷+利潤。
在中國的土地市場中，有多種性質的土地，有的直接拍賣，拿到手“七通一平”就可以開發(fā)的。
也有需要通過舊改，通過付出安置的成本來換取較低的地價，還有的是通過開發(fā)定向產(chǎn)品，比如產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公共建筑等等來換取配套的住宅土地，甚至是通過土地變性把其他性制度土地運作成為住宅地，再繼續(xù)開發(fā)。
總之，土地的成本是一個樓盤、一套房子里，占比比較高的部分。
然后是建筑安裝成本，這一部分我們直接把設計規(guī)劃勘察其實都并進去都沒有問題，這方面有很多誤區(qū)，很多人認為這個成本很高，其實這方面的成本基本是大差不離的。拿土地成本、樓面價來按比例推算建筑成本是非常不精確的。
比如說，我們在房價5萬的城市，倒推出一平方建筑要一萬的成本。那我們?nèi)サ椒績r八千的城市，發(fā)現(xiàn)賣8000元/㎡，樓面價3000元/㎡的樓盤，也做出了非常漂亮的精美的產(chǎn)品。所以那樣顯然是說不通。
所以，即使算上各種百分之幾到百分之十幾的營銷費用和利潤，其實大頭還是在土地和稅費上。
在地方土地財政困局沒有新的突破時，城市仍然需要資金做基建時，房價大幅度下跌，土地大幅度下跌是很難實現(xiàn)的。
加上國內(nèi)資金很難有大的沉淀池，其他的渠道投資也沒有房產(chǎn)這么容易，或者說不像房子這么多年不斷的走高，錢蜂擁至樓市也是情理之中的事情。
很多人覺得是有人在炒房才炒高了房價。如果你這樣理解，那么你自己本質上就是一個炒房客。所謂供需決定了走勢，無論你是買第一套自住，還是置換或者純投資升值。
放在樓市里，不論目的你就是所謂的需求端的一份子。需求端不斷變大，而供應端沒有跟得上節(jié)奏，數(shù)量不足就會推高房價。
你不要說，房子多如牛毛，空了多少房子。那些房子只要所有者不把他掛牌出手，就意味著他永遠不會成為供應端。
所以，只要不出什么大事大危機，在當前局勢下，有人口流入的城市，短期內(nèi)下跌那是因為供應量過大。當局勢發(fā)生變化，供應量被人為或者天然限制的時候，情況就會相反，漲就成了主流。
畢竟物以稀為貴。畢竟就算是有托兒的市場經(jīng)濟，也算是市場經(jīng)濟。
行文至此，很多人會說這些我都知道，已經(jīng)看膩了。別急，我們再說說消費。
購買力的形成
我們再看購買力，這些年來我們的國民收入數(shù)據(jù)一直非常亮眼。
經(jīng)濟的多元化，研發(fā)能力的提高，產(chǎn)品制造能力的提高，資本運作能力的提高，以及中國在世界的影響力，綜合成為了整個國家消費力和收入的提高。
這些宏觀的層面，確確實實成為了國民購買力提高的一部分，但它并不是唯一或者比重特別大的一部分。
很多時候，我們在下沉到底層，從細枝末節(jié)中可以看到，許許多多關聯(lián)的東西，在推動購買力上也非常的重要。
比如說房價，我們會發(fā)現(xiàn)房價一萬塊的城市和房價五萬塊的城市，其日常物價是差異非常明顯的，甚至是非常透明的產(chǎn)品。
比如我們在深圳的便利店買純凈水礦泉水，常見品牌都在3元以上，而同樣的產(chǎn)品，在房價較低的城市，價格可能是2元、1.5元，甚至是1元。
很多人會質疑說，這跟房價有什么關系，人的收入、工資不一樣。
其實，當這座城市的水都已經(jīng)賣到了三塊錢，那么我們會發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在招聘的時候，就很難以小城市的工資標準來招聘，而且越高階的崗位越明顯。這是一個非常直接的因果關系。但他和房子的因果關系也非常直接，只是層級更多罷了。
也就是說，所有的東西都是關聯(lián)性的，沒有誰能獨善其身。
比如說，便利店老板在提高單價后，收入也提高了。他的購買力變高之后，他在消費高于小城市消費水平的餐廳時，就會促成了餐廳老板的高收入和購買力。
餐廳老板的高購買力，可能再次促成了商場中一些奢侈品的店鋪消費，促成了豪華汽車等產(chǎn)品的消費，而造就了另一層高收入人群、高購買力的老板。
這些老板的收入足夠高，轉一圈回來，才會給員工發(fā)放足夠高的薪水，這樣員工才有消費力購買3元/㎡的飲用水。
這就是一個消費力或者購買力循環(huán)提高的閉環(huán)。
房價和購買力
在我們知道購買力是不斷的循環(huán)提高之后，也要清楚，這其中還有一個重要的角色，那就是房價。
房價甚至可以和購買力、消費品價格成為三角關系，而非是歸納于消費品里。
因為，租金來源于房產(chǎn)。
也就是說，雖然多數(shù)城市的租售比并不高，但房價仍然決定了租金，租金決定了人的生活成本，以及企業(yè)的經(jīng)營成本，店鋪的經(jīng)營成本。
以及，當一個家庭按揭供樓的時候自己的月供成本，需要對應多少收入。
所以，它又成了一個三角戀一樣的閉環(huán)，當房租變高，你不得不面對盡可能的提高收入，當鋪租變高，你就不得不提高銷售產(chǎn)品的價格。當收入提高，你的消費力就同步提高，而你的消費力提高，意味著有更多的人可以從你手中賺到錢，他們賺到錢又再次把錢投入樓市，推動樓市的房價的上漲。
賺來賺去，轉來轉去，富人越來越富，窮人“相對”越來越窮。
總之，購買力和房價，誰推動誰？
沒有絕對。
別指望工資買房
前邊可能寫的有些拗口，第一遍看不太明白也正常。
我們可以換個角度來看樓市，看房價這件事。
既然高房價是由大量的富人瘋搶，推高，那么中國富人的財富到底是如何聚集起來的？
這件事，展開說非常復雜，簡單說就是幾個點：
上代、聰明、努力、敏銳。
遺產(chǎn)不用說，主要是聰明、努力和敏銳。
過多的例子不去舉，只說我身邊近期的例子：
老家三四線的一個哥們，跑到抖音上賣所謂“富人必看的8本書”，通過不斷的付費推廣，幾個月下來，賣了六萬多套，算一算半年時間凈利潤接近百萬。
而在這之前，也是有身邊的人，在做國內(nèi)視頻大量搬運到國外轉廣告費的事兒，雖然很累，但也賺了不少。
甚至說，抖音直播的主播， 幾乎沒什么名氣但是打賞的收入也遠高于上班。
這些案例，不是教、慫恿大家去“投機倒把”， 而是想說，聰明、努力和敏銳這三樣，只要占到兩樣，基本都能賺到不少錢。
哪怕不是新型行業(yè)，在中國目前這個階段，有穩(wěn)定的基礎，持續(xù)做一個行業(yè)別三天打魚兩天曬網(wǎng)，或者頻繁換行業(yè)，基本都能賺到不少錢。
換個角度來說，這就是中國的人口紅利。
再說個例子——騰訊。
騰訊的崛起與龐大，也正是吃了中國的人口紅利和深耕一個行業(yè)的持續(xù)性紅利。
所以你會發(fā)現(xiàn)，它以及非常難以撼動。
更重要的是，你會發(fā)現(xiàn)依托騰訊的60000名員工，也跟著吃到了這樣的紅利，他/她們的收入遠遠領先與其他同齡人，購買力也遠遠領先其他大多數(shù)同齡人。
所以你認為的高房價，對于他們來說，可能就沒有那么的高，那么的吃力。甚至你可以理解為他們也是推動房價中的一環(huán)。所以，深圳這樣的城市房價高是有原因的。
所以說，不要指望過去那些鐵飯碗，穩(wěn)定工作的死工資來買房。
來源：樓面
