這幾年，杭州樓市的熱門地段經(jīng)常出現(xiàn)倒掛好幾萬的情況，時(shí)不時(shí)出現(xiàn)萬人搖的盛況，這就使得投資形成了一個(gè)既定模式：買入靠搖號(hào)，賣出靠二手房，賺一個(gè)豐厚的差價(jià)。
但是，有兩個(gè)大問題困擾著許多購房者：時(shí)間和金錢。
首先是時(shí)間：搖號(hào)憑運(yùn)氣，意味著你要付出一個(gè)連你自己也無法預(yù)知的時(shí)間成本，假如一年沒有搖中，你就錯(cuò)過了一年的漲幅，兩年沒搖中，可能就再也追不上了，時(shí)間不等人。
其次是金錢：如果不搖號(hào)，那就只能買二手房，但是，很多二手房的掛價(jià)高得離譜，尤其是一些標(biāo)桿性的樓盤，比如奧體的杭州壹號(hào)院，二手房已經(jīng)站上13萬，創(chuàng)世紀(jì)、天璞和時(shí)代奧城也已突破10萬，這樣的價(jià)格，我們無法預(yù)料還有多大的升值空間，即便還有，又有多少人買得起？
有鑒于此，我想談一個(gè)我個(gè)人認(rèn)為能夠兼顧二者的投資方法，也歡迎讀者指點(diǎn)。
外溢型投資
所謂外溢型投資，顧名思義，就是投資熱點(diǎn)板塊或樓盤的外溢板塊或樓盤。這樣做的好處，我認(rèn)為有三點(diǎn)：
1、時(shí)間成本低
2、金錢成本相對(duì)較低
3、收益風(fēng)險(xiǎn)比相對(duì)較高
第1、2點(diǎn)好理解，買二手房不需要搖號(hào)，自然也就不需要付出時(shí)間和機(jī)會(huì)成本；只要不追逐最熱點(diǎn)板塊或樓盤，金錢成本相對(duì)也就低一些。那么重點(diǎn)談一下第3點(diǎn)：收益風(fēng)險(xiǎn)比。
收益風(fēng)險(xiǎn)比，顧名思義，就是預(yù)期收益和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)的比值。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家得主馬科維茨的均值方差理論對(duì)此有過專門的研究。就如同我們?cè)谙M(fèi)時(shí)會(huì)看一件商品的“性價(jià)比”一樣，投資時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮投資對(duì)象的“收益風(fēng)險(xiǎn)比”。投資是一門跨越牛熊的長(zhǎng)久藝術(shù)，而不是短跑比賽。投資的目標(biāo)應(yīng)該是：長(zhǎng)久地以盡可能低的風(fēng)險(xiǎn)獲取盡可能多的回報(bào)。而不是單看誰短期內(nèi)收益高，或者單看誰長(zhǎng)久最“穩(wěn)定”。
彩票和活期存款就是兩個(gè)典型的反例，一張彩票只需花2元，但你可能因此中獎(jiǎng)500萬，預(yù)期收益是250萬倍，但是這2塊錢打水漂的可能性是99.99999999%，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)是5000萬倍，那么彩票的“收益風(fēng)險(xiǎn)比”只有1/20。銀行活期存款每年都會(huì)被通貨膨脹不斷蠶食接近5%，風(fēng)險(xiǎn)是確定的，而收益幾乎為零，因此收益風(fēng)險(xiǎn)比也是極低。
所以，讓這個(gè)比值最大化，是投資選籌時(shí)必須考慮的一件事。我認(rèn)為，可以借用期權(quán)的玩法：給自己找一個(gè)緩沖帶，跟在這個(gè)緩沖帶的后面，把超出這個(gè)緩沖帶的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)都丟給市場(chǎng)，只吃自己能吃的部分。他強(qiáng)任他強(qiáng)，清風(fēng)拂山崗，弱水三千，我只取一瓢飲。我們無需跟人比賽，讓自己獲利才是王道。而這個(gè)緩沖帶，就是那些最熱門的板塊或樓盤。
那么為什么說外溢型投資的收益風(fēng)險(xiǎn)比高？我的理由有三點(diǎn)：
1、方向明確。把領(lǐng)跑者當(dāng)作我的燈塔，牛市時(shí)，領(lǐng)跑者先漲，等于告訴你該上車了，熊市時(shí)，也是領(lǐng)跑者先跌，等于告訴你先別上車。無論哪一個(gè)方向，它都能當(dāng)你的燈塔，為你爭(zhēng)取到寶貴的“反應(yīng)時(shí)間”，也為你規(guī)避了判斷錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。
2、節(jié)奏明確。遵循市場(chǎng)輪動(dòng)的規(guī)律，既然有了反應(yīng)時(shí)間，那就讓子彈先飛一會(huì)兒，皇上要雨露均沾，但翻牌子也需要時(shí)間的，皇上的腰和投資者的腰包都需要休息。板塊和樓盤都是輪動(dòng)的，領(lǐng)跑者先漲起來了，就如同學(xué)霸做完了作業(yè)，把作業(yè)本往你面前一攤，你該怎么做？抄唄。
3、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。槍打出頭鳥，調(diào)控越嚴(yán)格，領(lǐng)跑者就越容易被針對(duì)。比如中國(guó)樓市的燈塔：深圳，連房?jī)r(jià)都被隱藏了。這時(shí)候，領(lǐng)跑者等于是給你當(dāng)了肉盾，而你跟在后面猥瑣發(fā)育，燈塔一旦被針對(duì)，資金一定會(huì)被擠到后面來，水往低處流，而你只需端好水桶接水。
所以，外溢型投資法盡管收益可能小于核心地段，但風(fēng)險(xiǎn)同樣小于核心地段，我認(rèn)為其收益風(fēng)險(xiǎn)的比值與核心地段差不多。
那么問題來了，哪些才是外溢型樓盤？下面談一談我心中的外溢型投資的選籌細(xì)則
1、熱點(diǎn)區(qū)塊、熱點(diǎn)樓盤的外溢選籌
熱點(diǎn)區(qū)塊、熱點(diǎn)樓盤的外溢一定不能離核心區(qū)塊太遠(yuǎn)，盡可能在10-15分鐘的距離以內(nèi)，如果太遠(yuǎn)了，很可能就像風(fēng)箏斷了線、飛不進(jìn)你的世界。以未來科技城為例：
三年前，未科的投資核心在阿里巴巴附近，那時(shí)，EFC只能算阿里巴巴的外溢；
去年，未科的投資核心轉(zhuǎn)移到EFC，房?jī)r(jià)也追平甚至反超了阿里巴巴，還在放羊的綠汀路就成了EFC的外溢；
今年，未科的投資核心轉(zhuǎn)移到了綠汀路，大家都在等著5月8日的大新聞，而未科三兄弟的房?jī)r(jià)也已經(jīng)對(duì)EFC形成了反超，預(yù)計(jì)未來湖鏡云廬和鏡溪綠汀的二手房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步超過三兄弟，成為未科的天花板。
而這幾個(gè)地段之間的距離都不遠(yuǎn)，都在我上面說的10-15分鐘距離內(nèi)。
那么綠汀路的外溢又在哪里？以綠汀路地鐵站為核心，10分鐘距離的樓盤如溫莎郡、英特學(xué)府、未來海、西溪海、翡翠城都屬于外溢樓盤。
2、學(xué)區(qū)房的外溢選籌
這里有一個(gè)前提，學(xué)區(qū)房的外溢也必須是學(xué)區(qū)房，這里指的外溢，是指離學(xué)校距離相對(duì)遠(yuǎn)一些的學(xué)區(qū)房。因?yàn)椋瑢W(xué)區(qū)房本就是按“就近原則”劃片的，即使遠(yuǎn)一些，也遠(yuǎn)不到哪里去，學(xué)區(qū)房的核心價(jià)值在于“學(xué)籍”，距離是微不足道的次要因素。然而，在學(xué)區(qū)房的上漲過程中，往往離學(xué)校最近的小區(qū)會(huì)先漲，這時(shí)，燈塔就出現(xiàn)了，可以果斷跟進(jìn)。既然漲潮了，外溢也只是時(shí)間問題。
3、地鐵沿線的外溢選籌
我在過去的帖子中，也多次談過這個(gè)觀點(diǎn)：真正的距離是時(shí)間距離，而不是空間距離。在杭州，無論是開車、地鐵或是任何其他交通工具，10分鐘內(nèi)的距離，都可以算很近。20分鐘內(nèi)的交通時(shí)間，都可以算近。在杭州這個(gè)堵城，有時(shí)候空間距離遠(yuǎn)的地方，時(shí)間距離卻未必遠(yuǎn)，而空間距離近的，時(shí)間距離也未必近；比如上面舉例過的英特學(xué)府和西溪海，一個(gè)在地鐵口，一個(gè)沒地鐵，到綠汀路TOD的空間距離，前者遠(yuǎn)，后者近，但時(shí)間距離卻相反，所以在杭州，地鐵永遠(yuǎn)是王道。
而明年開通的機(jī)場(chǎng)快線會(huì)把這個(gè)差距拉得更大，眾所周知，機(jī)場(chǎng)快線是一條快鐵，從火車西站到蕭山機(jī)場(chǎng)全程總共只需45分鐘，從西湖文化廣場(chǎng)到阿里巴巴只隔了4站路，15分鐘即可到達(dá)，這大大地拉近了主城區(qū)和未科之間的空間距離，以后，未科碼農(nóng)們甚至可以考慮西湖文化廣場(chǎng)、武林廣場(chǎng)等市中心作為置業(yè)選擇，而不影響其上班，這就是外溢的價(jià)值。
4、壓艙石選籌
這一條的主要功能是提高抗擊打能力，降低風(fēng)險(xiǎn)，以免在退潮時(shí)被沖得太遠(yuǎn)。選擇小區(qū)時(shí)，要選擇壓艙石小區(qū)，所謂壓艙石，就是指樓盤本身過硬，底氣十足，這樣的小區(qū)抗跌能力強(qiáng)。比如大品牌、高品質(zhì)、得房率高、容積率低等等，每一項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)都為壓艙石增加了一個(gè)砝碼。當(dāng)然了，學(xué)區(qū)房老破小除外，反正大家都是老破小，戶型和樓層才是王道。
以上是我個(gè)人的淺薄思考，歡迎討論。
