| PART 1 |
只要對(duì)杭州樓市足夠關(guān)注，一定可以發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)極具趨勢(shì)的事實(shí)：優(yōu)質(zhì)區(qū)域的全面大戶型化。
該趨勢(shì)不僅體現(xiàn)在絕對(duì)的核心板塊，如濱江區(qū)府、奧體、申花、錢二、文暉、未科等，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的艮北、市北、勾莊等板塊也在加速跟隨。
就在近期，艮北中天地塊、招商地塊，市北南昌市政地塊，勾莊中豪地塊的建設(shè)公示陸續(xù)放出。
結(jié)合相關(guān)消息，除勾莊中豪地塊設(shè)置了一定比例的小戶型外，這些相對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊的新地塊幾乎一致選擇了中大戶型。
也可以預(yù)見(jiàn)到，還未公示的浦沿偉星、之江未來(lái)社區(qū)等幾宗地塊，大概率同樣會(huì)以中大面積為主力戶型。
算上此前已經(jīng)提前中大戶型化的云城、雙浦、三墩北、金沙湖等板塊，可以看到，杭城相對(duì)較好的樓市板塊，小戶型幾乎陸續(xù)全面退出。
| PART 2 |
與此同時(shí)，新房限價(jià)還在穩(wěn)步上漲。
單價(jià)更高、戶型更大直接意味著，優(yōu)質(zhì)板塊的上車門檻大幅上升。
或許過(guò)不了多久，預(yù)算兩三百萬(wàn)，乃至四百萬(wàn)的剛需、剛改將徹底被優(yōu)質(zhì)板塊拒之門外。
對(duì)剛需、剛改們而言，買不到優(yōu)質(zhì)板塊絕不是表面上的，失去直接享受優(yōu)質(zhì)板塊所對(duì)應(yīng)的高等級(jí)城市資源。
更多的是，剛需、剛改正被打斷上升通道，徹底淪為“房住”的受眾。
| PART 3 |
理解起來(lái)很簡(jiǎn)單，杭州未來(lái)的樓市走向我們?cè)?jīng)說(shuō)過(guò)很多次，分化一定是主線，而能夠在分化中走下去的，必定是核心區(qū)域加部分優(yōu)質(zhì)的新興板塊。
可現(xiàn)在核心區(qū)域及優(yōu)質(zhì)新興板塊的新房卻將門檻拉至，剛需、剛改越來(lái)越難以觸及的高度。
剛需、剛改只能去買近郊、遠(yuǎn)郊，這些區(qū)域大家應(yīng)該都懂的。
大量的潛在土地供應(yīng)及城市資源的相對(duì)匱乏，自身也沒(méi)有足夠的內(nèi)生力，這使得近遠(yuǎn)郊中的絕大多數(shù)區(qū)域很難跑贏大勢(shì)。
買不到跑贏大勢(shì)的房子，后續(xù)置換、向上改善的難度可想而知。
| PART 4 |
這幾年我一直也在說(shuō)，剛需是最難的，但現(xiàn)在更難了。
因?yàn)樗麄兊倪x擇面本就狹窄，可選的好板塊就那么幾個(gè)，比如早期未科、之江、艮北、三墩北、雙浦的小戶型，后期的勾莊、寧圍未來(lái)總部的中小戶型。
現(xiàn)在這些選擇離剛需、剛改越來(lái)越遠(yuǎn)，現(xiàn)在其中大多數(shù)板塊已經(jīng)徹底和剛需、剛改無(wú)關(guān)。
選擇少是一方面，剛需同時(shí)也是最易受到市場(chǎng)波動(dòng)所影響的一群人，這兩年真正能夠在市場(chǎng)中獲得正向收益的剛需真的不算太多。
如果不能理解，那么去看一圈上輪高熱期的外圍新房，有明顯浮盈真的很少，綜合虧本的卻相當(dāng)不少。
能夠真正通過(guò)搖號(hào)不斷上升的剛需，有，但基本都是有較強(qiáng)的市場(chǎng)判斷能力和果斷的決策能力，亦或是運(yùn)氣極佳，這批人的絕對(duì)比例有限。
| PART 5 |
再進(jìn)一步看杭州樓市的政策導(dǎo)向。
二手房與新房的差異化限購(gòu)，作為剛需的主力——新流入人口首先便被導(dǎo)入至二手房市場(chǎng)，作為二手市場(chǎng)和大市場(chǎng)的養(yǎng)料。
在市場(chǎng)端及政策端的共同作用下，優(yōu)質(zhì)區(qū)域也開(kāi)始形成了意想不到的排外性。
限價(jià)的紅利逐漸變?yōu)楦蝗撕透呱绫５谋镜厝说母＠麍?chǎng)。
說(shuō)句“不正確”的話，當(dāng)下的杭州樓市正越來(lái)越封閉，越來(lái)越利于有錢人。
對(duì)剛需更談不上有多友好。
| PART 6 |
上輪市場(chǎng)調(diào)整過(guò)后，曾買過(guò)多個(gè)相對(duì)熱門剛改板塊的一個(gè)朋友曾和我吐槽過(guò)，買來(lái)買去，房子買了不少，最后錢沒(méi)賺到多少，白搭不少精力。
我給他回復(fù)是：在杭州買房，錢越多，越不易犯錯(cuò)。
即使什么都不懂，只要不接高價(jià)二手房、堅(jiān)持打新，一般來(lái)說(shuō)都可以獲得一定的正向收益，至少保值沒(méi)問(wèn)題。
道理非常易懂，杭州樓市的精華在打新場(chǎng)，而打新場(chǎng)相對(duì)貫徹著限價(jià)越高、價(jià)值越高這樣一條準(zhǔn)則。
直白一點(diǎn)講，就是杭州樓市對(duì)有錢人的友好程度，是遠(yuǎn)大于普通剛需的，他們天然就受到市場(chǎng)和政策的呵護(hù)。
這種情況下，錢多自然不易翻車，買到好房子的概率也自然遠(yuǎn)大于剛需。
| PART 7 |
前幾年剛需們還能搏一搏熱點(diǎn)板塊的門檻戶型，運(yùn)氣好，向上的希望和念想總是有一些的。
但現(xiàn)在限價(jià)漲了，戶型大了，剛需買到好板塊、有潛質(zhì)好房子的可能性大減。
當(dāng)房住成為買房的唯一價(jià)值，對(duì)剛需、剛改而言，究竟是好是壞？
來(lái)源：杭州房叔
