去年我們預測“金三角”地區(qū)會有階段性重要成果：蕭山科技城要全面盤活了 �。窟@不，官方詳細規(guī)劃已出爐，速度超快。
近日，來自經開區(qū)管委會的消息，《杭州市蕭山區(qū)開發(fā)區(qū)江南科技城西單元詳細規(guī)劃（草案）》發(fā)布。
規(guī)劃中的西單元，位于亞運村以東，原蕭科西部，主要集中在高架橋東西兩側的水博園和“金三角”部分地帶。
在我看來規(guī)劃亮點十足：
首先，明確了以浙大國際科創(chuàng)中心和西電杭研院為核心的產業(yè)發(fā)力點。
過去，東部的原蕭科核心區(qū)，是“大本營”，代表蕭科乃至整個蕭山的輝煌過去，同時也在不斷轉型升級，配套也更具國際元素；
如今，“科技創(chuàng)新核”和“城創(chuàng)發(fā)展核”是合并升級后的江南科技城的“新勢力”，意味著創(chuàng)新求變；
過去“東重西輕”的局面要被打破了。
江南科技城西單元詳細規(guī)劃草案
更讓人興奮的是，這幾年備受關注的三角地帶終于有了實質性進展。
按以往經驗，詳細規(guī)劃進入公示階段，意味著建設進度會加快，在各方意見征求完畢公示結束后，可馬上進入實質性做地開發(fā)階段。
考慮到三角地帶的土地產權歸屬的復雜性，后面可能會涉及到很多軍產農三方協(xié)調、土地征遷、規(guī)劃調整等問題，甚至需市級及以上高層領導和單位破冰；
但這對于發(fā)展停滯的三角地帶已是“破天荒”的王炸大事件。
明星路商業(yè)地塊雙子塔效果圖
告別過去的蠻荒和城市界面的凌亂，三角地帶東部大量商業(yè)商務、住宅、產業(yè)及配套規(guī)劃新鮮出爐，一座全新的江岸新城在冉冉升起。
它終于迎來了改變命運的時刻，江南科技城也邁出了很大一步！
這次規(guī)劃還有一些細節(jié)值得關注：
一是在交通路網上，采用「小街區(qū)、密路網」模式，除了平瀾路、觀瀾路、奔競大道這些連接亞運村、世紀城的橫向主干道將一一接通；
豐園路、生興路、弘慧路等縱向主次干路與寧圍、橋南進一步貫通；
擁江多個核心板塊之間，開發(fā)區(qū)內部，江南科技城西單元和東部之間，任督二脈將會被徹底打通；從前這一帶的板塊割裂感也會因為城市毛細血管的豐富而聯(lián)系更加緊密。
二是生活配套方面，未來江南科技城西單元還要造大量的學校、公園以及沿江景觀軸等配套。
特別是在教育方面，區(qū)域內規(guī)劃2所普通高中、3所初中，6所小學和13所幼兒園，將一定程度上緩解教育配套的不足。
三是不同于過去高架路、快速路給居民帶來噪音、粉塵，給板塊帶來割裂感，空港高架路綠軸和通城高架綠軸上規(guī)劃有大量的綠地景觀， 加上密布的河網、綠道和湖泊，整個板塊的生態(tài)宜居性優(yōu)勢明顯。
四是城市發(fā)展軸與未來蕭山生命線的地鐵11號線走向大致一致，非常適合當下城市TOD規(guī)劃建設運營思路；
同時，規(guī)劃9.5萬人口，這個規(guī)劃常住人口是當下的近2倍，雖然人口增量不算多，但人口增質更重要，這意味著今后還有源源不斷的人才為板塊賦能。
總之，本次控規(guī)初步描繪出江南科技城西單元的藍圖，為未來發(fā)展指明了方向；
同時基于土地權屬復雜、界面凌亂的現實情況，勇敢堅實地打破禁錮，實屬難得。
當然，這次規(guī)劃也讓很多人看到“硬傷”：
1、“摸著石頭過河”，想盡快出成果。
從去年同期24個成員單位共同出謀劃策，著手解決土地權屬問題，全面環(huán)境提升整治，到江南科技城橫空出世，再到四個月后控規(guī)出爐；
短時間內動作頻頻，既有“快刀斬亂麻”的犀利果斷，又有“摸著石頭過河”的刻意冒險。
雖然它只是草案，還需公示和征集意見，后面也會有調整，不用吹毛求疵；但畢竟短短七八頁紙還很難“講好故事”。
2、住宅占比偏高。
高架橋兩側規(guī)劃有近20塊涉宅用地，有“睡城”嫌疑。
很容易讓人聯(lián)想到市北東板塊：前期住宅占比高，后期還在商改住，讓一眾投資客和渴望配套的居民大失所望。
還有錢二：住宅占比也很高，但板塊整拆整建面貌一新，還有新鴻基江河匯摩天輪和各種城市封面地標建筑群，豐堡連城，城市界面形象暫時非西單元特別是三角地帶能及。
3、農用地、軍用地頑疾仍在，可用建設用地占比少。
一方面，“都市農業(yè)”的規(guī)劃意味著農用地、軍用地問題沒有得到根本解決。這就意味著想要消除與亞運村、奧體等核心板塊之間的割裂感，實現西單元的全面發(fā)展，還有很多阻力和困難。城市風貌的連續(xù)性和規(guī)劃的連續(xù)性都將被掣肘。
另一方面，單元內總用地面積為2649公頃，其中建設用地面積僅有1307公頃，在平坦的沿江地區(qū)不到一半的可建面積占比算是偏低的了。
4、配套單薄不完整。
除了學校和綠化景觀，暫時還沒有看到軌道交通、醫(yī)院、科教文衛(wèi)和養(yǎng)老設施等配套的詳細規(guī)劃，配套規(guī)劃上略顯單薄，也不夠完整。
地鐵11號線與四期無緣，西單元與江對面的地鐵連接規(guī)劃等前途未卜，這些都為板塊未來發(fā)展帶來諸多不確定性。
規(guī)劃“兵行險招”，江南科技城為何要這么做？
一方面，不得不說江南科技城西單元特別是“金三角”地帶，是蕭山最后一塊大片的擁江寶地，擁有江南科技城絕版地段，而且緊鄰亞運村，對望錢新二期；
它是蕭山產學研用的最優(yōu)根據地，凝聚了蕭山產業(yè)轉型和科創(chuàng)復興的力量，更是板塊連接擁江中心和蕭山全面融入主城區(qū)的絕佳跳板。
同時也是對面錢二數萬業(yè)主每日最牽掛的江景。
無論是從拓展城市發(fā)展空間，加速資源要素聚集，還是拿出部分宅地賣地創(chuàng)收，都很有開發(fā)意義和價值。
另一方面，江南科技城的深入開發(fā)建設也確實勢在必行了。從前蕭山選擇了“偏居一隅”的蕭科核心區(qū)與各種民企、國企振興產業(yè)，創(chuàng)建新城，與世無爭。
如今時過境遷，不僅江南科技城平臺能級提高，不能沒有更多發(fā)展空間和更多資源導入；而且這塊區(qū)域若不開發(fā)，最近高開高走的臨空經濟示范區(qū)就沒法和城市核心區(qū)連成整體。
若唯二的“舉全市之力”的市級千億平臺臨空經濟示范區(qū)都被架空，高開高走的江南科技城半年也憋不出什么大招；
那蕭山的發(fā)展，就會缺少說服力。
有沒有說服力還有待觀察，但在樓市層面江南科技城目前還不足撫慰人心。
西單元內的林之語、景海灣等二手房依然還在2字頭，僅僅4公里外的世紀城單價是它的好幾倍；
配套更優(yōu)、更國際化的江南壹號院最近成交單價也跌到了3萬出頭；天花板前灣國際社區(qū)次新單價也從高點4.5萬上下，跌到3.6萬左右。
投資客陪跑，板塊內改善項目抗風險能力也不高。
雖然大環(huán)境都不好，但錢新、世紀城和申花就是堅挺不少，板塊天生的地段短期內很難改變，但后天的實力還可以全力以赴。
盡管最近又是啟動41億的浙大杭州國際科創(chuàng)中心二期項目，又是宣布會員倉儲超市開市客今年三季度杭州首店開業(yè)，香港置地與仁恒打造的「光環(huán)夢中心」歡喜結頂，還有各種斷頭路在打通，新建學校、醫(yī)院、和公園綠道不斷交付......
在產業(yè)和商業(yè)等配套方面，江南科技城確實在夯實。
但在總部級產業(yè)的高屋建瓴和規(guī)劃的前瞻性上，在商住產占比分配上，在配套的豐富完善上等等，江南科技城在西單元的規(guī)劃建設，還有很多可改進之處；
打鐵還需自身硬。
期待江南科技城接下來邁出的每一步，都更加鏗鏘有力。
來源：房特首
